Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanma Rehberi - 2025

giriiş

Aşağıdaki rehber, gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancılar için izlenecek usul ve esaslara ilişkin kapsamlı bir genel bakış sunmaktadır. Bu rehber, yabancı bireylerin ilgili yasal hükümler, kısıtlamalar ve koşullar hakkında bilgi sahibi olmalarını sağlamak üzere tasarlanmıştır.

Yasal Çerçeve ve Ön Koşullar

Düzenlemelere göre, yabancı bireyler en az $400,000 USD veya diğer para birimlerinde eşdeğeri değerinde mülk satın alarak Türk vatandaşlığı kazanabilirler. Satın alınan mülk ya bir kat mülkiyeti ya da üzerinde bina bulunan bir arsa olmalıdır. Ayrıca, mülkün en az üç yıl boyunca satılmayacağına dair taahhütte bulunulmalıdır.

Yönetmelikler zaman içinde evrim geçirmiş, sürecin netliğini ve verimliliğini artırmak için çeşitli tarihlerde önemli değişiklikler yapılmıştır. Örneğin, 12 Ocak 2017, 19 Eylül 2018 ve sonraki tarihlerde yapılan değişiklikler, mülklerin hangi koşullar altında satın alınabileceğini ve ilgili taahhütleri iyileştirmiştir.

Temel Hükümler

1. Uygunluk Kriterleri:

   • Yabancıların en az $400,000 USD değerinde bir mülk satın almaları gerekmektedir.
   • Mülk resmi olarak tescil edilmeli ve işlem bir tapu senedi ile belgelenmelidir.
   • Mülkler satın alındıktan sonra üç yıl içinde satılmamalıdır.

2. Mülkiyet Türleri:

   • Mülk, değer kriterlerini karşıladığı sürece konut veya ticari olabilir.
   • İnşaat halindeki gayrimenkuller de belirtilen süre içinde tamamlanmaları ve gerekli koşulları karşılamaları halinde değerlendirmeye alınabilir.

3. Başvuru Süreci:

   • Mülk yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da dahil olmak üzere ilgili makamlara yapılmalıdır.
   • Sertifikalı bir ekspertiz şirketinden alınmış bir mülk değerleme raporu gereklidir.
   • Mülk değeri ve diğer koşullar doğrulandıktan sonra bir uygunluk belgesi verilir.

4. Dokümantasyon Gereklilikleri:

   • Mülkün tapusu.
   • Gayrimenkul Yatırım Tespit Belgesi.
   • Mülk alımıyla ilgili ödeme ve finansal işlemlerin kanıtı.
   • Mülkü en az üç yıl boyunca satmama taahhüdü.

5. Özel Koşullar:

   • İpotek veya diğer yasal kısıtlamalara tabi olan mülkler vatandaşlık başvuruları için kullanılamaz.
   • Kümülatif olarak değer eşiğini karşılamaları koşuluyla, toplam yatırım gerekliliğini karşılamak için birden fazla mülk kullanılabilir.

Ayrıntılı Yasal Hükümler

Gayrimenkul Yatırım Tespit Belgesi: Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (TYTB) veya Gayrimenkul Yatırım Belgesi, gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı almak isteyen yabancı yatırımcılar için artık zorunlu bir belge. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından verilen ve 1 Şubat 2024 tarihinde yürürlüğe giren bu belge, uygun gayrimenkullere en az $400,000 yatırım yapılmasını gerektiriyor. TYTB süreci, mülk değeri, ödeme kanıtı ve mülk üzerinde üç yıllık bir satış kısıtlaması da dahil olmak üzere düzenlemelere uygunluk konusunda sıkı kontroller içermektedir. Bu yeni şart, yatırım yoluyla vatandaşlık programını kolaylaştırmayı ve hileli işlemleri önlemeyi amaçlayarak her mülkün vatandaşlık kazanımı için yalnızca bir kez kullanılmasını sağlamaktadır.

Satış ve Taahhüt Belgeleri: Resmi senet, mülkün üç yıl boyunca satılmayacağını açıkça belirtmelidir. Bu bağlayıcı bir taahhüttür ve herhangi bir ihlal vatandaşlık sürecinin iptaline neden olabilir.

Finansal Gereklilikler ve Yatırım Kanıtı: Mülk için ödemeler Türk bankaları aracılığıyla yapılmalı ve döviz işlemleri Türkiye Merkez Bankası aracılığıyla dönüştürülmelidir. Ödeme belgesi, alıcı ve satıcı bilgilerini, işlem tutarlarını ve ilgili tarihleri gösterecek şekilde ayrıntılı olmalıdır. Banka dekontları ve döviz bozdurma belgeleri başvurunun önemli bileşenleridir.

Ek Yasal Hususlar:

• Yasal anlaşmazlıklara karışmış veya mevcut hacizleri olan mülkler uygun değildir.
• Mülkün mülkiyeti açık ve herhangi bir üçüncü taraf iddiasından arınmış olmalıdır.
• Müşterek mülkiyete, değerin tamamı bir kişinin payıyla karşılanmadığı sürece genellikle izin verilmez.

Vergi ve Mali Hususlar

Vergi Yükümlülükleri: Mülk alıcıları, emlak vergisi, KDV ve diğer ilgili vergiler dahil olmak üzere yerel vergi düzenlemelerine uymalıdır. Yasal sorunlardan kaçınmak için vergiler tam ve zamanında ödenmelidir.

Finansal İşlemler: Ödemeler Türk bankaları aracılığıyla yapılmalı ve döviz işlemleri Türkiye Merkez Bankası aracılığıyla dönüştürülmelidir. Türk mali düzenlemelerine uygunluğun sağlanması için tüm işlemler doğru bir şekilde belgelenmelidir.

2024'te Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı Programında Son Değişiklikler

Son bir yıl içinde, süreci iyileştirmek ve dolandırıcılık faaliyetlerini önlemek amacıyla Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı programında bazı önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler mülk değerleme sürecini, yatırım uygunluk belgesinin alınmasından sonraki prosedürü, yatırım için uygun mülk türlerini ve satış vaadi sözleşmeleri yoluyla yatırım koşullarını etkilemektedir. İşte ayrıntılar:

Gayrimenkul Değerleme ve TYTB Süreci

En kritik değişikliklerden biri Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (TYTB) veya Gayrimenkul Yatırım Belgesi'nin uygulamaya konulmasıdır. 1 Şubat 2024 tarihinden itibaren gayrimenkul yatırımı yoluyla yapılan vatandaşlık başvurularında TYTB alınması zorunlu hale getirilmiştir. Bu belgenin düzenlenmesinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sorumludur.

Mülk değerleme süreci de merkezileştirilmiştir. Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) bir iştiraki olan GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. artık vatandaşlık başvuruları için mülk değerlemesi yapmaya münhasıran yetkilidir. Bu değişiklikle daha doğru ve standart mülk değerlemelerinin yapılması amaçlanmaktadır.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Yatırımcıların değerleme raporu için artık Web Tapu sistemi üzerinden başvurmaları gerekmektedir (https://webtapu.tkgm.gov.tr/), "Vatandaşlığa Konu Satış" seçeneğinin seçilmesi ve değerleme şirketi olarak GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'nin seçilmesi gerekmektedir. Bu merkezileşme, tek bir yetkili şirket üzerindeki iş yükünün artması nedeniyle daha uzun işlem sürelerine yol açabilir. Yatırımcılar piyasa değerlerini dikkatle değerlendirmeli ve GEDAŞ değerlemesinin gerekli $400,000 eşiğinin altında kalması durumunda potansiyel ek yatırımlara hazırlıklı olmalıdır

Prosedür Yatırım Sonrası Uygunluk Belgesi

Yatırım yapıldıktan ve uygunluk belgesi düzenlendikten sonra dosya Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne aktarılır. Bu aşamada, müdürlüğün doğrulama amacıyla tekrar parmak izinizi alması gerekeceğinden, Türkiye'de kalmanız zorunludur.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Uygunluk belgesini aldıktan sonra, yatırımcılar süreci tamamlamak için yaklaşık 10-15 gün Türkiye'de kalmaya veya her adım için ayrı ziyaretler yapmaya hazırlıklı olmalıdır.

Arazi Yatırımlarına İlişkin Kısıtlamalar

Daha önce, boş bir arsa satın almak bir yatırımcının Türk vatandaşlığına hak kazanmasını sağlayabiliyordu. Ancak son düzenlemelere göre, yalnızca onaylı bir inşaat projesi ("kat irtifakı" tapusu) olan araziler bu haktan yararlanabiliyor. Bu, arazinin belediyeler tarafından onaylanmış bir inşaat planına sahip olması ve tapunun bu durumu yansıtacak şekilde dönüştürülmesi gerektiği anlamına geliyor.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Yatırımcılar artık imarsız arazi satın alarak Türk vatandaşlığı kazanamayacak. Sadece imar planları oluşturulmuş ve onaylanmış araziler kabul edilebilecek ve böylece yatırımların gerçek kalkınma projelerine yönlendirilmesi sağlanacaktır.

Satış Vaadi Sözleşmeleri için Tek İşlem Gerekliliği

Satış vaadi anlaşmaları yoluyla yapılan yatırımlar için, tüm yatırımların tek bir işlemde gerçekleştirilmesi gerekir. Bu, yatırımların farklı zamanlarda ve yerlerde yapılabildiği standart mülk alımlarının aksine, satış vaadi anlaşmalarının tüm yatırım tutarının tek seferde ve genellikle aynı projede taahhüt edilmesini gerektirdiği anlamına gelir.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Bu düzenleme, satış vaadi sözleşmeleri yoluyla yapılan yatırımların genellikle tek bir büyük mülke veya aynı proje içinde toplu olarak $400.000 şartını karşılayan birden fazla mülke yapılmasını gerektirmektedir. Bu değişiklik, işlemlerin daha kolay ve doğrulanabilir olmasını sağlamaktadır.

Bu son değişiklikler, Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı programının bütünlüğünü ve verimliliğini artırmayı amaçlamaktadır. Yatırımcılar bu yeni düzenlemeleri anlayarak ve bunlara bağlı kalarak süreci daha iyi yönetebilir ve yatırımlarının gerekli yasal ve mali gereklilikleri karşılamasını sağlayabilirler.

Adli Sicil Kaydı Belgesi Şartı

Başvuru süreci için yeni bir şart getirildi. Yabancı yatırımcılar artık ailelerindeki tüm yetişkin başvuru sahiplerini kapsayan bir sabıka kaydı belgesi sunmalıdır. Bu sertifika yatırımcının kendi ülkesinden temin edilmelidir.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Bu ek belge, sürece bir başka durum tespiti katmanı ekler. Yatırımcılar, başvuru zaman çizelgelerini planlarken bu belgeyi kendi ülkelerinden almak için gereken zaman ve çabayı hesaba katmalıdır.

Aile Üyeleri için Yatırımcı İkamet İzni

Başvuru süreci artık yabancı yatırımcının aile üyeleri için de yatırımcı ikamet izni alınmasını içeriyor. Yatırımdan yararlanan aile üyeleri de dahil olmak üzere tüm başvuru sahipleri artık ana yatırımcı ile birlikte "J Tipi" ikamet izni (yatırıma dayalı ikamet izni) almaktadır.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Bu değişiklik, vatandaşlık başvurusuna dahil olan tüm aile üyeleri için ikamet statüsünü kolaylaştırmaktadır. Yatırımcının ailesindeki herkesin başvuru sürecinde tutarlı bir yasal statüye sahip olmasını sağlar.

Başvuru Tesliminde Zorunlu Katılım

Prosedüre ilişkin önemli bir değişiklik, ana yatırımcı ve eşinin belge teslimi için randevuda hazır bulunmasını gerektirmektedir. Sadece avukat aracılığıyla yapılan başvurular artık kabul edilmemektedir. Yatırım yoluyla vatandaşlık alacak olan yatırımcı ve eşi, belge teslimi aşamasında vatandaşlık ofisinde fiziksel olarak hazır bulunmalıdır.

Yatırımcılar Üzerindeki Etkisi: Bu değişiklik, başvuru sırasında tüm ailenin Türkiye'de olması için dikkatli bir planlama yapılmasını gerektirmektedir. Seyahat programlarının koordine edilmesini ve bazı aile üyelerinin Türkiye'de daha uzun süre kalmasını gerektirebilir. Bununla birlikte, yetkililerle doğrudan etkileşime olanak tanıyarak doğrulama sürecini potansiyel olarak hızlandırmaktadır.

Bu ek değişiklikler, Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı programını daha da geliştirerek, hükümetin başvuru sürecinde durum tespiti ve kişisel doğrulamaya odaklandığını vurgulamaktadır. Potansiyel yatırımcılar, yatırım ve vatandaşlık başvuru stratejilerini planlarken bu yeni gereklilikleri göz önünde bulundurmalıdır.

Türk Vatandaşlığı Kazanmanın Faydaları

1. Seyahat Avantajları: Türk vatandaşlığı, çok sayıda ülkeye vizesiz veya varışta vize ile erişim sağlayarak küresel hareketliliği artırmaktadır.
2. İş Fırsatları: Vatandaşlar, iş ve ticaret için Türkiye'nin stratejik konumundan ve büyüyen ekonomisinden faydalanabilirler. Türkiye'nin AB ile gümrük birliği ve Avrupa ile Asya arasında bir geçiş kapısı olması, iş dünyasına önemli avantajlar sunmaktadır.
3. Kültürel ve Yaşam Tarzı Faydaları: Türkiye zengin bir kültürel miras, modern bir altyapı ve yüksek bir yaşam kalitesi sunmaktadır. Ülkenin çeşitli manzaraları ve iklimleri, canlı şehir yaşamından sakin kıyı yaşamına kadar çok sayıda yaşam tarzı seçeneği sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Satın alma işleminden sonra mülkün değeri düşerse ne olur?

• Vatandaşlık süreci, satın alma işleminden sonra mülkün değerinin düşmesinden etkilenmez. Mülk satın alındığı sırada $400,000 USD değerinde olduğu sürece, uygunluk bozulmadan kalır.

2. Başvuru için adli sicil belgesi gerekli mi?

• Hayır, mülk yatırımı yoluyla vatandaşlık başvurusu için sabıka kaydı belgesi gerekli değildir.

3. Başvuru için sağlık sertifikası gerekli mi?

• Hayır, bu işlem için sağlık sertifikası gerekli değildir.

4. Dikkate alınması gereken en kritik noktalar nelerdir?

• Mülkün vatandaşlık edinimi için uygun olduğundan emin olmak en önemli faktördür. Mülkün uygunluğunu doğrulamak için bizimle iletişime geçmeniz önerilir. Ayrıca, döviz alım belgesi, değerleme raporu ve ödeme makbuzlarının dikkatli bir şekilde hazırlanması şarttır.

5. Mevcut süreç nasıl ilerliyor?

• Süreç büyük ölçüde eskisi gibi devam ediyor, ancak hükümet artık başvuruları daha dikkatli inceliyor. Geçmişte gözlemlenen dolandırıcılık faaliyetlerini önlemek için ek kontroller ve belge gereklilikleri uygulanmıştır.

6. Çocuklar için askerlik yükümlülüğü nedir?

• Türk vatandaşlığına 22 yaşından önce geçenler, bedelli kısa dönem (21 gün) ya da tam dönem (6 ay) askerlik hizmetini yerine getirmekle yükümlüdürler.

Çözüm

Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı almak, Türkiye'de bir yer edinmek isteyen yabancı yatırımcılar için uygun bir seçenektir. Belirtilen yasal hükümlere bağlı kalarak ve doğru mülkü dikkatlice seçerek, yatırımcılar süreci başarıyla yürütebilir ve Türk vatandaşlığının sayısız avantajından yararlanabilir.

Ek bağlantılar
Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı

Türk Vatandaşlığı Nasıl Alınır? Derin Kılavuz

Uzman Türk Vatandaşlık Avukatları: Gayrimenkul ve Yatırıma Dayalı Vatandaşlık Rehberiniz

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığının Faydaları: 14 Neden

Uygun Türk Vatandaşlığı Özellikleri

Türk Vatandaşlığı Kanunu Yönetmeliğinin Uygulanmasına İlişkin Rehber