مروری بر بازار املاک ترکیه: تحلیلی بر سال‌های ۲۰۲۳-۲۰۲۴

بازار املاک ترکیه را در سال‌های ۲۰۲۳-۲۰۲۴ با گزارش جامع ما در مورد آمار فروش، روندهای وام مسکن و فرصت‌های سرمایه‌گذاری خارجی در ترکیه تحلیل کنید.

مروری بر بازار مسکن ترکیه در سال ۲۰۲۳

بازار املاک و مستغلات ترکیه در سال ۲۰۲۳ دوره‌ای از تعدیل قابل توجه را پشت سر گذاشت. کل فروش املاک مسکونی به ۱,۲۲۵,۹۲۶ واحد رسید که نشان‌دهنده کاهش ۱۷.۵ درصدی نسبت به فعالیت بی‌سابقه سال ۲۰۲۲ است. این تغییر، بازتابی از تحول گسترده‌تر در اقتصاد ترکیه است که با سیاست پولی انقباضی و افزایش هزینه‌های زندگی مشخص می‌شود. علیرغم کاهش کلی، این بازار همچنان یکی از فعال‌ترین بازارها در منطقه باقی مانده است که توسط تحولات شهری داخلی و علاقه پایدار بین‌المللی، هرچند کمتر، هدایت می‌شود.

عملکرد منطقه‌ای: استانبول، آنکارا و ازمیر

استانبول جایگاه خود را به عنوان قطب املاک و مستغلات ترکیه حفظ کرد. در سال ۲۰۲۳، این شهر میزبان ۱۹۸,۷۳۹ فروش بود که معادل ۱۶.۲ درصد از کل فروش ملی است. آنکارا با ۱۱۴,۴۳۲ فروش (۹.۳ درصد) و ازمیر با ۶۵,۴۶۵ فروش (۵.۳ درصد) در رده‌های بعدی قرار گرفتند.

در سوی دیگر، استان‌های شرقی مانند آردحان و حکاری کمترین حجم معاملات را داشتند. تمرکز فروش در سه شهر بزرگ، تقاضای مداوم برای زیرساخت‌های شهری، فرصت‌های شغلی و افزایش سرمایه بلندمدت در مراکز اصلی اقتصادی ترکیه را برجسته می‌کند.

بحران وام مسکن: نرخ‌های بهره بالا و دسترسی به اعتبار

مهم‌ترین تغییر در سال ۲۰۲۳، فروپاشی فروش‌های مبتنی بر وام مسکن بود. با افزایش نرخ بهره سیاست‌گذاری توسط بانک مرکزی جمهوری ترکیه به ۴۵ درصد برای مقابله با تورم، هزینه استقراض برای خریدار متوسط غیرقابل تحمل شد.

داده‌های فروش وام مسکن

خرید با وام مسکن در طول سال ۳۶.۶ درصد کاهش یافت و در مجموع تنها ۱۷۷,۷۴۸ واحد بود. وضعیت در اواخر سال بدتر شد؛ دسامبر ۲۰۲۳ شاهد کاهش خیره‌کننده ۷۲.۳ درصدی فروش وام مسکن نسبت به سال قبل بود. در حال حاضر، بازار تحت سلطه خریداران نقدی است و وام‌های مسکن بخش کوچکی از کل معاملات را تشکیل می‌دهند. این محیط به نفع سرمایه‌گذاران نهادی و افراد با دارایی خالص بالا نسبت به خانواده‌های با درآمد متوسط است.

معاملات غیر وام مسکن: پول نقد پادشاه است

با دسترسی محدود به اعتبار، در سال ۲۰۲۳ تعداد ۱,۰۴۸,۱۷۸ ملک از طریق پرداخت مستقیم یا توافقات تامین مالی خصوصی فروخته شد. در حالی که این بخش نیز شاهد کاهش ۱۳ درصدی بود، اما نشان می‌دهد که بازار همچنان دارای نقدینگی قابل توجهی است. بسیاری از خریداران به جای وام‌های بانکی سنتی، طرح‌های اقساطی ارائه شده مستقیماً توسط سازندگان را انتخاب می‌کنند.

سرمایه‌گذاری بین‌المللی و روند خریداران خارجی

سرمایه‌گذاری املاک خارجی در سال ۲۰۲۳ شاهد کاهش شدیدی بود. کل فروش به خریداران بین‌المللی به ۳۵,۰۰۵ واحد رسید که ۴۸.۱ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته است. عوامل متعددی بر این امر تأثیر گذاشت، از جمله افزایش حداقل آستانه سرمایه‌گذاری برای شهروندی (به ۴۰۰,۰۰۰ دلار) و مقررات سخت‌گیرانه‌تر برای مجوز اقامت.

ملیت‌های برتر خریدار در ترکیه

روسیه: همچنان گروه اصلی خریداران باقی ماند و به دنبال تغییرات سبک زندگی و سرمایه‌گذاری‌های امن بود.
ایران و عراق: همچنان علاقه زیادی نشان دادند، عمدتاً در استانبول و آنکارا.
مقاصد محبوب: استانبول با ۱۱,۲۲۹ واحد در صدر فروش خارجی قرار گرفت و پس از آن مرکز گردشگری آنتالیا (۱۲,۷۰۲ واحد) و مرسین قرار گرفتند.

فروش نوساز در مقابل دست دوم

بازار املاک نوساز (فروش اولین بار) در سال ۲۰۲۳ ۱۷.۵ درصد کاهش یافت و در مجموع ۳۷۹,۵۴۲ واحد بود. فروش املاک دست دوم که بخش عمده بازار را تشکیل می‌دهد، با ۱۷.۵ درصد کاهش به ۸۴۶,۳۸۴ واحد رسید. هزینه بالای ساخت و سازهای جدید، ناشی از افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های نیروی کار، قیمت آپارتمان‌های نوساز را بالا نگه داشته و بسیاری از خریداران را به سمت بازار ثانویه سوق داده است که در آن فضای بیشتری برای مذاکره قیمت وجود دارد.

جنسیت و جمعیت‌شناسی مالکیت

مالکیت املاک در ترکیه توزیع جنسیتی مشخصی را نشان می‌دهد. در سال ۲۰۲۳، مردان ۶۹۰,۴۳۸ خانه (۵۶.۳ درصد) و زنان ۴۰۱,۹۳۳ خانه (۳۲.۸ درصد) خریداری کردند. حدود ۱.۶ درصد از فروش‌ها خرید مشترک بین مردان و زنان بود. سهم ثابت مالکیت زنان، نشان‌دهنده نقش رو به رشد زنان در اقتصاد ترکیه و نفوذ فزاینده آنها به عنوان تصمیم‌گیرندگان اصلی در املاک و مستغلات است.

محرک‌های اقتصادی و چشم‌انداز بازار ۲۰۲۴

رکود سال ۲۰۲۳ نه نتیجه تقاضای پایین، بلکه نتیجه موانع اقتصادی بود. تورم بالا و افزایش هزینه‌های مصالح ساختمانی، قیمت املاک را از نظر اسمی بالا نگه داشته است. با این حال، از اوایل سال ۲۰۲۴، رشد واقعی قیمت‌ها شروع به کند شدن کرده است.

کارشناسان معتقدند که بازار در حال حاضر در "پنجره خریدار" قرار دارد. فروشندگان به دلیل عدم وجود خریداران با پشتوانه اعتباری، در قیمت‌ها انعطاف‌پذیرتر شده‌اند. اگر تورم تثبیت شود و بانک مرکزی در نهایت شروع به کاهش نرخ بهره کند، انتظار می‌رود در اواخر سال ۲۰۲۴ یا اوایل سال ۲۰۲۵ شاهد افزایش قابل توجهی در تقاضای انباشته باشیم. در حال حاضر، این بازار برای سرمایه‌گذارانی که پول نقد زیادی دارند و به دنبال ارزش بلندمدت در محیط تورمی بالا هستند، جذاب است.