土耳其房地产市场概览：2023-2024年分析

2023年土耳其住房市场概览

2023年，土耳其房地产市场经历了一个显著的调整期。全年住宅物业总销售量达到1,225,926套，与2022年创纪录的交易活动相比下降了17.5%。这一转变反映了土耳其经济更广泛的转型，其特点是货币政策收紧和生活成本上升。尽管总体有所下降，但该市场仍然是该地区最活跃的市场之一，这得益于国内的城市改造以及持续的（尽管有所减弱的）国际兴趣。

区域表现：伊斯坦布尔、安卡拉和伊兹密尔

伊斯坦布尔保持了其作为土耳其房地产市场引擎的地位。2023年，该市的销售量为198,739套，占全国总量的16.2%。安卡拉紧随其后，销售量为114,432套（占9.3%），而伊兹密尔则记录了65,465套（占5.3%）。

在另一端，如阿尔达罕和哈卡里等东部省份的交易量最低。销售量集中在“三大”城市，凸显了土耳其主要经济中心对城市基础设施、就业机会和长期资本增值的持续需求。

抵押贷款危机：高利率和信贷获取

2023年最显著的变化是抵押贷款支持的销售额的崩溃。随着土耳其共和国中央银行将政策利率提高至45%以对抗通货膨胀，借贷成本对于普通购房者来说变得过高。

抵押贷款销售数据

抵押贷款融资的购买量全年暴跌36.6%，总计仅为177,748套。到年底情况更加严峻；2023年12月，抵押贷款销售额同比大幅下降72.3%。目前，市场由现金买家主导，抵押贷款仅占总交易的一小部分。这种环境有利于机构投资者和高净值人士，而非中等收入家庭。

非抵押贷款交易：现金为王

由于信贷基本无法获得，2023年通过直接付款或私人融资安排共售出1,048,178套房产。尽管这一细分市场也下降了13%，但它证明了市场仍然拥有可观的流动性。许多买家选择开发商直接提供的分期付款计划，而不是传统的银行贷款。

国际投资和外国买家趋势

2023年，外国房地产投资急剧下降。国际买家的总销售量为35,005套，比前一年下降了48.1%。有几个因素影响了这一趋势，包括公民身份最低投资门槛的提高（提高至400,000美元）以及更严格的居留许可规定。

购买土耳其房产的主要国籍

• 俄罗斯：仍然是最大的买家群体，寻求生活方式的改变和避险投资。
• 伊朗和伊拉克：继续表现出浓厚的兴趣，主要集中在伊斯坦布尔和安卡拉。
• 热门目的地：伊斯坦布尔以11,229套的销售量领先外国买家，紧随其后的是旅游中心安塔利亚（12,702套）和梅尔辛。

首次销售与二手销售

2023年，新房市场（首次销售）萎缩了17.5%，总计379,542套。占市场大部分的二手房销售下降了17.5%，达到846,384套。受材料价格和劳动力成本上涨的推动，新建筑成本高昂，导致新公寓价格居高不下，迫使许多买家转向二手市场，因为二手市场有更大的价格谈判空间。

性别和所有权人口统计

土耳其的房产所有权显示出明显的性别分布。2023年，男性购买了690,438套房屋（占56.3%），女性购买了401,933套房屋（占32.8%）。约有1.6%的销售是男女之间的共同购买。女性所有权的稳定份额反映了女性在土耳其经济中日益增长的作用以及她们作为房地产主要决策者日益增长的影响力。

经济驱动因素和2024年市场展望

2023年的低迷并非源于需求不足，而是经济障碍的结果。高通胀和建筑材料成本的上涨使得房产名义价格居高不下。然而，截至2024年初，实际价格增长已开始放缓。

专家认为，市场目前正处于“买方窗口期”。由于缺乏信贷支持的买家，卖家在价格上变得更加灵活。如果通胀稳定下来，并且央行最终开始放松利率，预计在2024年末或2025年初将出现被压抑需求的显著激增。目前，对于在通胀高企的环境中寻求长期价值的富裕投资者来说，该市场仍然是一个游乐场。

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