2026年土耳其房产投资入籍指南

引言

本指南全面概述了希望通过房产投资获取土耳其公民身份的外国公民应遵循的程序和原则。本指南旨在确保外国公民了解相关的法律规定、限制和条件。

法律框架与先决条件

根据规定，外国公民可以通过购买价值至少为400,000美元或等值其他货币的房产来获取土耳其公民身份。所购房产必须是公寓或带有建筑物的地块。此外，必须承诺在至少三年内不出售该房产。

相关规定随着时间的推移而不断演变，并在不同日期进行了重大修订，以提高流程的清晰度和效率。例如，2017年1月12日、2018年9月19日及之后日期的变更，都对购买房产的条件及相关承诺进行了完善。

关键条款

1. 资格标准：

   • 外国人必须购买价值至少为400,000美元的房产。
   • 房产必须经过官方注册，交易必须有产权契约作为证明。
   • 房产在购买后三年内不得出售。

2. 房产类型：

   • 房产可以是住宅或商业用房，只要符合价值标准即可。
   • 在建房产，如果能在规定期限内完工并符合必要条件，也可以考虑。

3. 申请流程：

   • 通过房产投资获取土耳其公民身份的申请必须提交给相关部门，包括环境、城市化和气候变化部。
   • 需要提供由认证评估公司出具的房产估值报告。
   • 在核实房产价值和其他条件后，将颁发符合性证书。

4. 文件要求：

   • 房产产权契约。
   • 不动产投资认定证书。
   • 与房产购买相关的付款和财务交易证明。
   • 承诺在至少三年内不出售房产。

5. 特殊条件：

   • 涉及抵押或其他法律限制的房产不能用于公民身份申请。
   • 可以购买多处房产以满足总投资要求，前提是这些房产的总价值达到门槛。

详细法律规定

不动产投资认定证书（TYTB）： Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (TYTB)，即不动产投资认定证书，现在是寻求通过房地产投资获得土耳其公民身份的外国投资者的强制性文件。该证书于2024年2月1日生效，由土地登记和地籍总局颁发，要求在符合条件的房产上进行至少400,000美元的投资。TYTB流程涉及对房产价值、付款证明和法规遵从性的严格审查，包括房产三年内不得出售的限制。这项新要求旨在简化投资入籍计划并防止欺诈交易，确保每处房产仅用于一次公民身份获取。

销售和承诺文件：官方契约必须明确说明房产将在三年内不出售。这是一项具有约束力的承诺，任何违约行为都可能导致公民身份申请被取消。

财务要求和投资证明：房产付款必须通过土耳其银行进行，外币交易需通过土耳其中央银行兑换。付款证明必须详细，显示买卖双方信息、交易金额和相关日期。银行收据和货币兑换文件是申请的关键组成部分。

其他法律考量：

• 涉及法律纠纷或存在现有留置权的房产不符合资格。
• 房产所有权必须清晰，不受任何第三方主张的限制。
• 共同所有权通常不允许，除非全部价值由一个人的份额满足。

税费和财务考量

税务责任：房产买家必须遵守当地税收法规，包括房产税、增值税和其他相关税费。必须全额、及时缴纳税款，以避免法律纠纷。

财务交易：付款必须通过土耳其银行进行，外币交易必须通过土耳其中央银行兑换。所有交易必须准确记录，以确保符合土耳其金融法规。

2024年土耳其房产投资入籍计划的最新变化

在过去一年中，土耳其投资入籍计划进行了一些重大改革，以改进流程并防止欺诈活动。这些变化影响了房产估值流程、获得投资符合性证书后的程序、符合投资条件的房产类型以及通过“承诺出售协议”进行投资的条件。详情如下：

房产估值和TYTB流程

最关键的变化之一是引入了不动产投资认定证书（TYTB）。自2024年2月1日起，通过房地产投资申请公民身份必须获得TYTB。土地登记和地籍总局负责颁发此证书。

房产估值过程也已集中化。住房建设局（TOKİ）的子公司GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.现在被唯一授权进行公民身份申请的房产估值。此举旨在确保更准确和标准化的房产估值。

对投资者的影响：投资者现在必须通过Web Tapu系统（https://webtapu.tkgm.gov.tr/）申请估值报告，选择“Vatandaşlığa Konu Satış”（公民身份出售）选项，并选择GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.作为估值公司。由于单一授权公司的工单量增加，这种集中化可能会导致处理时间延长。投资者应仔细考虑市场价值，并为GEDAŞ估值低于要求的400,000美元门槛时可能需要额外投资做好准备。

投资符合性证书后的程序

一旦完成投资并颁发了符合性证书，相关文件将被移交至人口和公民事务总局。在此阶段，必须留在土耳其，因为该局需要再次采集您的指纹以进行验证。

对投资者的影响：在收到符合性证书后，投资者应准备在土耳其停留约10-15天，或为每个步骤单独访问以完成流程。

土地投资限制

此前，购买一块空地即可获得土耳其公民身份。然而，根据最新规定，只有拥有已批准建筑项目（“kat irtifakı”产权契约）的土地才符合资格。这意味着土地必须有市政当局批准的建筑计划，并且产权契约已转换为反映此状态。

对投资者的影响：投资者不能再通过购买未开发土地来获得土耳其公民身份。只有拥有已建立和批准的建筑计划的地块才可接受，以确保投资方向实际开发项目。

承诺出售协议的单笔交易要求

对于通过承诺出售协议进行的投资，所有投资必须在单笔交易中完成。这意味着，与标准房产购买（投资可在不同时间、地点进行）不同，承诺出售协议要求在一次性承诺全部投资金额，通常是在同一项目中。

对投资者的影响：此规定要求通过承诺出售协议进行的投资通常是在单一大型房产或同一项目内的多处房产中进行，这些房产的总价值达到400,000美元的要求。这一变化确保了更直接、可验证的交易。

这些最新变化旨在提高土耳其投资入籍计划的诚信度和效率。通过理解并遵守这些新规定，投资者可以更好地导航流程，并确保其投资符合必要的法律和财务要求。

犯罪记录证明要求

申请流程中增加了一项新要求。外国投资者现在必须提交一份涵盖其家庭所有成年申请人的犯罪记录证明。此证明应从投资者的母国获取。

对投资者的影响：这项额外文件为流程增加了另一层尽职调查。投资者在规划申请时间表时，应考虑从母国获取此证明所需的时间和精力。

家庭成员的投资者居留许可

申请流程现在包括为外国投资者的家庭成员获取投资者居留许可。所有申请人，包括受益于投资的家庭成员，现在都将与主投资者一起获得“J类”居留许可（基于投资的居留许可）。

对投资者的影响：此变更简化了公民身份申请中所有家庭成员的居留身份。它确保了在申请过程中，投资者家庭中的每个人都拥有统一的法律地位。

申请提交时的强制性出席

一项重要的程序性变更要求主投资者及其配偶必须亲自出席文件提交预约。仅通过律师提交的申请不再被接受。将通过投资获得公民身份的投资者及其配偶必须在提交文件阶段亲自到场。

对投资者的影响：此变更要求整个家庭在申请提交时在土耳其，需要仔细规划。这可能需要协调旅行日程，并可能需要一些家庭成员在土耳其停留更长时间。然而，这也允许与官员直接互动，可能加快核实过程。

这些补充性变更进一步完善了土耳其投资入籍计划，强调了政府在申请过程中对尽职调查和个人核实的重视。潜在投资者在规划其投资和公民身份申请策略时，应将这些新要求纳入考量。

获取土耳其公民身份的好处

1. 旅行便利：土耳其公民身份可免签或落地签进入众多国家，增强了全球出行便利性。
2. 商业机会：公民可以利用土耳其的战略位置和不断增长的经济进行商业和贸易活动。土耳其与欧盟的关税同盟以及其作为连接欧亚大陆的门户地位，提供了显著的商业优势。
3. 文化和生活方式优势：土耳其拥有丰富的文化遗产、现代化的基础设施和高品质的生活。该国多样的景观和气候提供了众多生活方式选择，从充满活力的城市生活到宁静的海滨生活。

常见问题解答

1. 购买房产后，房产价值下降会怎样？

• 房产价值在购买后下降不会影响公民身份流程。只要房产在购买时的估值为400,000美元，资格仍然有效。

2. 申请是否需要犯罪记录证明？

• 否，通过房产投资申请公民身份不需要犯罪记录证明。

3. 申请是否需要健康证明？

• 否，此流程不需要健康证明。

4. 最关键的注意事项是什么？

• 确保房产符合公民身份获取资格是最关键的因素。建议联系我们以核实房产的资格。此外，仔细准备外汇购买证明、估值报告和付款收据至关重要。

5. 当前流程进展如何？

• 流程基本与之前相同，但政府现在对申请进行更仔细的审查。已实施额外的检查和文件要求，以防止过去出现的欺诈活动。

6. 子女的兵役义务是什么？

• 在22岁之前成为土耳其公民的个人，需要履行兵役义务，可以通过付费短期服役（21天）或全职服役（6个月）完成。

结论

通过房产投资获取土耳其公民身份，对于希望在土耳其立足的外国投资者来说，是一个可行的选择。通过遵守概述的法律规定并仔细选择合适的房产，投资者可以成功地完成流程，并享受土耳其公民身份带来的诸多好处。

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