Türkiye'de Evinizi Kiraya Vermek: Yabancı Ev Sahipleri İçin 2026 Rehberi

Evet, bir yabancı olarak türkiye'de ev kiraya vermek konusunda Türk vatandaşlarıyla aynı haklara sahipsiniz. Mülkünüzü yurt dışından da yönetebilirsiniz. Ancak Türkiye'deki kira hukuku kiracıları güçlü bir şekilde korur. Kira artışlarına üst sınır getirilmiştir, sözleşmeyi feshetmek zordur ve kira ödemeleri banka üzerinden yapılmalıdır. Bu rehber, evinizi güvenle kiraya vermeniz ve maliyetli hatalardan kaçınmanız için kuralları açıklamaktadır.

Türkiye'de ev kiraya vermek: Uzun dönemli mi kısa dönemli mi?

Öncelikle nasıl bir kiralama yapacağınıza karar verin. İki türün kuralları birbirinden oldukça farklıdır.

Bu rehber uzun dönemli kiralamaları kapsamaktadır. Tatil amaçlı kiralamalar için Airbnb kuralları ve vergi rehberimizi okuyabilirsiniz.

Kiraya Vermeden Önce: Ev Sahibi Kontrol Listesi

• Vergi numarası: Mülkü satın alırken zaten bir numara almıştınız. Eğer yoksa vergi numarası rehberimize göz atın.
• Banka hesabı: Kiranın banka üzerinden ödenmesi zorunludur, bu nedenle ödemeyi alacağınız bir hesabınız olmalı. Banka hesabı açma rehberimize bakabilirsiniz.
• DASK deprem sigortası: Sigortanızı güncel tutun. Kiracılar genellikle abonelik açtırmak için poliçe numarasına ihtiyaç duyar.
• Emlak vergisi: Yıllık emlak vergisini kiracı değil, ev sahibi öder.
• Bina kuralları: Yönetim planını ve aylık aidat miktarını kontrol edin. Kat mülkiyeti kanunu rehberimiz binaların nasıl yönetildiğini açıklar.
• Evin durumu: Kiracı taşınmadan önce sorunları giderin. Her odanın tarihli fotoğraflarını ve videolarını çekin.

Kiracı Bulma ve Kontrol Etme

İyi bir kiracı, biraz daha yüksek bir kira bedelinden daha değerlidir. Sözleşme imzalamadan önce şunları yapın:

• Kiracıyla yüz yüze veya görüntülü görüşün.
• Kimliğini kontrol edin. Kiracı yabancıysa pasaportunu ve Türkiye'de yasal kalış hakkını inceleyin.
• Mesleğini ve gelirini sorun. Türkiye'deki birçok ev sahibi ayrıca bir kefil talep eder.
• Mümkünse önceki ev sahibinden referans isteyin.
• Yabancı kiracıların ikamet izni başvurusu için genellikle noter onaylı kira sözleşmesine ihtiyacı olur. Yurt dışındaysanız, temsilciniz vekaletname ile noterde sizin adınıza imza atabilir.

Kira Sözleşmesi: Neler Yer Almalı?

Her zaman yazılı sözleşme yapın. Sözleşmenin Türkçe olması ve sizin için İngilizce çevirisinin bulunması faydalıdır. Net bir sözleşme, çoğu anlaşmazlığı önler.

Kira Bedeli ve Para Birimi

Aylık kira bedelini, ödeme gününü ve banka hesap numaranızı (IBAN) yazın. Kira normalde Türk lirası olarak belirlenir. Dövizle kira belirlenmesine sadece belirli durumlarda izin verilir. Örneğin kiracının Türk vatandaşı olmaması veya taraflardan birinin yurt dışında yaşaması gibi. Dövizle kira belirlemeden önce bize danışın.

Depozito

Depozito miktarı en fazla üç aylık kira bedeli olabilir. Yasaya göre nakit depozito, vadeli bir banka hesabına yatırılmalıdır. Bu para kiracının onayı olmadan çekilemez. Depozito miktarını ve iade koşullarını sözleşmeye mutlaka yazın.

Masrafların Paylaşımı

Bu paylaşımı sözleşmede açıkça belirtin. Böylece ileride yaşanacak tartışmaların önüne geçersiniz.

Demirbaş Listesi ve Evin Durumu

Eşyaların ve cihazların listesini (demirbaş listesi) fotoğraflarla birlikte sözleşmeye ekleyin. Her iki taraf da bu listeyi imzalamalıdır. Sözleşme sonunda evi bu listeyle karşılaştırarak teslim alırsınız.

Kira Artışı Ne Kadar Yapılabilir?

Yabancı ev sahiplerini en çok şaşırtan kural budur. Konut kiralarında yıllık artış oranı, 12 aylık ortalama tüketici fiyat endeksi (TÜFE) değişim oranından yüksek olamaz. TÜİK bu oranı her ay açıklar. Temmuz 2024'te sona eren %25'lik geçici sınırın ardından yeniden TÜFE ortalaması üst sınır haline gelmiştir.

• Mevcut kiracı: Piyasadaki kiralar daha hızlı artsa bile, her yenileme döneminde bu yasal sınır uygulanır.
• Yeni kiracı: Yeni bir sözleşme yaparken kira bedelini piyasa koşullarına göre serbestçe belirleyebilirsiniz.
• Beş yıl sonra: Kira bedeli, anlaşma yoluyla veya mahkeme kararıyla piyasa rayicine göre yeniden düzenlenebilir.

Gelir planınızı bu sınırları dikkate alarak yapın. Kirayı her yıl ilanlardaki piyasa fiyatına çıkarabileceğinizi varsaymayın. İstanbul kira getirisi raporumuz size gerçekçi rakamlar sunacaktır.

Kira Tahsilatı: Sadece Banka Üzerinden

Ekim 2024'ten itibaren, tutarı ne olursa olsun tüm konut kiralarının banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi zorunludur. Elden yapılan ödemeler hem ev sahibi hem de kiracı için vergi cezalarına yol açabilir. Ayrıca banka kayıtları, ödenmeyen kiralarla ilgili bir anlaşmazlık çıktığında sizi korur.

Sözleşmenin Sona Ermesi ve Tahliye

Kiracı Kolayca Çıkabilir, Ev Sahibi Çıkaramaz

Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak evden ayrılabilir. Bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl daha uzar. Ev sahibi, sadece sözleşme süresi bittiği için kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibi ancak 10 yıllık uzama süresinden sonra, üç ay önceden bildirim yaparak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Detaylar için Türk Borçlar Kanunu Madde 347'ye bakabilirsiniz.

Tahliye İçin Yasal Nedenler

• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Sizin, eşinizin, çocuklarınızın veya bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin konuta ihtiyacı varsa tahliye isteyebilirsiniz. Bu nedenle tahliye yaparsanız, haklı bir sebep olmaksızın evi üç yıl boyunca başkasına kiralayamazsınız.
• Tahliye taahhütnamesi: Kiracının evi boşaltacağına dair verdiği yazılı sözleşme işleme konulabilir. Bu belgenin kira sözleşmesiyle aynı gün değil, kiracı eve taşındıktan sonra imzalanmış olması şarttır.
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde ödenmeyen kiralar için iki kez yazılı ihtar gönderirseniz tahliye davası açabilirsiniz.
• Kiranın ödenmemesi: Yazılı ihtar ve yasal bekleme süresinden sonra kira hala ödenmemişse sözleşme feshedilebilir.

Yasal süreler çok kısa ve katıdır. Bir günün kaçırılması size tam bir yıla mal olabilir. İhtarnameleri mutlaka bir avukat aracılığıyla gönderin.

Önce Arabuluculuk Süreci

Kira ve tahliye ile ilgili çoğu uyuşmazlıkta mahkemeden önce arabulucuya gitmek zorunludur. Arabuluculuk süreci genellikle mahkemeden daha hızlı ve ekonomiktir. Bakınız: Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, Madde 18/B.

Kira Geliri Vergisi

Yurt dışında yaşasanız bile, Türkiye'deki mülkünüzden elde ettiğiniz kira geliri Türkiye'de vergiye tabidir. 2026 yılı için temel noktalar şunlardır:

• Yıllık 58.000 TL'ye kadar olan konut kira gelirleri belirli şartlarla vergiden istisnadır.
• Kalan tutarı her yıl 1-31 Mart tarihleri arasında beyan etmeniz gerekir.
• Vergi, Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenir.
• Giderleriniz için %15 oranında götürü gider düşebilir veya belgeli gerçek giderlerinizi mahsup edebilirsiniz.

Kendi ülkeniz de bu geliri vergilendirebilir. İlk Mart beyannamesinden önce durumunuzu kontrol etmemiz için bize danışın.

Mülkünüzü Yurt Dışından Yönetmek

Birçok yabancı ev sahibi kiracılarıyla hiç tanışmaz. Doğru bir sistemle bu mümkündür:

• Mülk yöneticisi: Kiracı bulur, kiraları toplar, onarımlarla ilgilenir ve evi kontrol eder.
• Özel vekaletname: Temsilcinizin sözleşme imzalamasına, notere gitmesine ve abonelik işlerini halletmesine olanak tanır. Vekaletnameyi sadece kiralama işlemleriyle sınırlandırın.
• Düzenli kontroller: Kiracının onayıyla yılda bir veya iki kez evin kısa bir video turunu isteyin.
• Kayıtlar: Sözleşmeyi, banka dekontlarını ve mesajları tek bir dosyada saklayın. Bunlar vergi ve olası anlaşmazlıklar için gereklidir.

Yabancı Ev Sahiplerinin Sık Yaptığı Hatalar

• Kirayı elden kabul etmek.
• Kirayı her yıl piyasa fiyatına çıkarabileceğini düşünmek.
• Yasal bir neden olmadan sözleşme sonunda kiracıyı çıkarabileceğini sanmak.
• Demirbaş listesi hazırlamamak ve fotoğraf çekmemek.
• Mart ayında kira beyannamesi vermeyi unutmak.
• İzin belgesi almadan kısa dönemli kiralama yapmak.

Evi ileride satmayı mı planlıyorsunuz? İçinde kiracı olan bir ev satıldığında, kira sözleşmesi yeni alıcıya geçer. Alıcıların kiracılı dairelerde neleri kontrol ettiğini buradan okuyabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Bir yabancı Türkiye'de evini kiraya verebilir mi?

Evet. Yabancı mülk sahipleri, Türk vatandaşlarıyla aynı kiralama haklarına sahiptir. Aynı kira kanunları ve vergi kuralları geçerlidir.

2026'da Türkiye'de kirayı ne kadar artırabilirim?

Sözleşme yenilenirken yapılacak artış, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranını geçemez. Yeni bir kiracıyla ise güncel piyasa fiyatından anlaşabilirsiniz.

Sözleşme bittiğinde kiracıyı çıkarabilir miyim?

Hayır, sadece sürenin dolması tahliye için yeterli değildir. Kendi ihtiyacınız veya geçerli bir tahliye taahhütnamesi gibi yasal bir nedeniniz olmalıdır.

SimplyTR ile Mülkünüzü Güvenle Kiraya Verin

Türkiye'deki evinizi kiraya vermeyi mi düşünüyorsunuz? SimplyTR, kira sözleşmenizi inceleyebilir, durumunuza özel tahliye kurallarını açıklayabilir, vergi ve günlük yönetim süreçlerinde size destek olabilir.

Ücretsiz danışmanlık randevusu alın. Durumunuzu inceleyelim →

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya vergi tavsiyesi niteliği taşımaz. Kurallar değişebilir. Kiralamanızla ilgili detaylar için SimplyTR ile iletişime geçin.