Türk Kat Mülkiyeti Kanunu Rehberi 2026 | Yabancı Ev Sahipleri | SimplyTR

Yabancı kat malikleri için 2026 Türk Kat Mülkiyeti Kanunu rehberi. Kat Mülkiyeti, aidat ödemeleri, genel kurul oy hakları, 7464 sayılı Kanun kapsamındaki Airbnb kısıtlamaları ve 7579 sayılı Kanun ile gelen son değişiklikler — hepsi anlaşılır bir dille açıklandı.

Türkiye'de bir daire sahibiyseniz — ister Antalya'da deniz kenarında bir stüdyo, ister İstanbul Başakşehir'de bir aile dairesi, ister Bodrum'da tatil köyü konseptli bir sitede yatırım amaçlı bir ünite olsun — **634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu** hükümlerine tabisiniz. Bu yasal çerçeve, haklarınızı, mali yükümlülüklerinizi ve binadaki diğer tüm maliklerle olan ilişkinizi tanımlar. **Türkiye kat mülkiyeti kanunu yabancı sahipler** için hak ve sorumlulukları belirleyen temel yasal dayanaktır.

Türkçe bilmeyen ve Türkiye'de tam zamanlı yaşamayan yabancı alıcılar için kat mülkiyeti kanununda yolunu bulmak kafa karıştırıcı olabilir ve hatalar yapıldığında maliyetli sonuçlar doğurabilir. Bu rehber, 2026 yılında yabancı mülk sahiplerinin karşılaştığı aidat ödemelerinden genel kurul oylamalarına, yeni Airbnb kısıtlamalarından en son yasal güncellemelere kadar her şeyi kapsamaktadır.

Kat Mülkiyeti vs. Kat İrtifakı vs. Kooperatif: Fark Nedir?

Yabancı alıcılar için en yaygın kafa karışıklıklarından biri, Türkiye'deki daire mülkiyetinin üç ana biçimi arasındaki farktır. Aldığınız tapu senedi hangisinin geçerli olduğunu size söyleyecektir ve her birinin çok farklı yasal sonuçları vardır.

Özellik	Kat Mülkiyeti	Kat İrtifakı	Kooperatif
Neye sahipsiniz?	Bağımsız bölümün müstakil tapusu + ortak alanlarda paylı mülkiyet	Arsa payı üzerinde bir ünite inşa ettirme hakkı — bina henüz tamamlanmamıştır	Kooperatif hisseleri, ünitenin doğrudan mülkiyeti değil
Tapu Senedi	Evet — adınıza kayıtlı bağımsız bölüm	Evet — ancak "inşaat aşamasında" şerhi ile	Bireysel tapu yok — kooperatif hissesi tutarsınız
Serbestçe Satılabilir mi?	Evet	Evet (ancak alıcı inşaat öncesi statüyü devralır)	Sadece kooperatif yönetim kurulu onayı ile
Krediye Uygunluk	Evet — bankalar Kat Mülkiyetini kabul eder	Sınırlı — çoğu banka tam Kat Mülkiyeti şartı koşar	Zor — çok az banka kooperatif hisselerini finanse eder
Ortak Alan Hakları	Kanun ve yönetim planı ile net bir şekilde tanımlanmıştır	Bina tamamlanana kadar henüz kesinleşmemiştir	Kooperatif iç tüzüğü ile yönetilir
En Uygun Kullanım	Tamamlanmış, oturuma hazır daireler	İnşaat bitmeden önce projeden yapılan alımlar	Üye odaklı organizasyonlar aracılığıyla uygun fiyatlı konut

Özetle: Tamamlanmış bir mülk için her zaman Kat Mülkiyeti konusunda ısrarcı olun. Projeden satın alıyorsanız, sözleşmeniz tamamlanma üzerine Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine geçişi garanti etmelidir. İstanbul, Antalya ve Bodrum'daki Kat Mülkiyetine hazır daireleri bulmak için SimplyTR'nin doğrulanmış emlak ilanlarına göz atın.

Daire Sahiplerinin Hak ve Sorumlulukları

Türk kat mülkiyeti kanununa göre, bir daireye sahip olmak bir haklar ve yükümlülükler paketidir.

Haklarınız

Bağımsız bölümünüzün (mimari projede gösterilen iç alan) münhasır kullanımı
Tüm ortak alanların (giriş holleri, merdiven boşlukları, asansörler, bahçeler, havuzlar, otoparklar, çatı, dış duvarlar) ortak kullanımı
Genel kurulda ünitenizin arsa payı oranında oy kullanma hakkı
Bina kayıtlarına erişim — mali tablolar, toplantı tutanakları, yönetim planı
Kurulun veya yöneticinin hukuka aykırı kararlarına yasal süreler içinde itiraz etme hakkı

Yükümlülükleriniz

Apartman aidatlarını her ay zamanında ödemek
Büyük onarımlar için ekstra giderlere (ek ödemeler) katılmak
Yönetim planına ve bina kurallarına uymak
Diğer maliklerin huzur ve sükununu bozmamak
Makul bir şekilde talep edildiğinde ortak alan onarımları için erişime izin vermek
Ünitenizi bir kiracıya kiralarsanız yönetimi bilgilendirmek

Yılın büyük bölümünde yurt dışında yaşayan yabancı sahipler, günlük iletişimleri yürütmek ve toplantılara kendi adlarına katılmak için Türkiye'de bir temsilci (bir avukat, güvenilir bir arkadaş veya site yöneticisi) atamalıdır. SimplyTR'nin danışmanlık ekibi, kat mülkiyeti konularında yerel temsilciniz olarak hareket edebilir.

Aidat Ödemeleri: Neleri Kapsar ve Nasıl Hesaplanır?

Aidat, her daire sahibinin ödediği aylık bakım ücretidir. İsteğe bağlı değildir — kanun, yönetimin yasal yollarla tahsilat yapmasına izin verir.

Aidat Neleri Kapsar?

İşletme projesi tipik olarak şunları içerir:

Ortak alan elektriği (lobi, koridorlar, asansörler, bahçe aydınlatması)
Ortak tesisler için su (bahçeler, havuzlar, ortak tuvaletler)
Temizlik ve kapıcılık hizmetleri
Güvenlik personeli ve güvenlik sistemleri
Bina sigortası (yangın sigortası)
Asansör bakımı ve denetimi
Isıtma/soğutma sistemi ortak giderleri
İlaçlama hizmetleri
Atık yönetimi
Beklenmedik onarımlar için yedek akçe

Nasıl Hesaplanır?

Aidat, daire başına sabit bir ücret değildir. Her ünite, tapuda kayıtlı olan arsa payı oranında ödeme yapar. Arsa payı daha büyük olan bir penthouse, küçük bir stüdyodan daha fazla öder. Hesaplama formülü, kat mülkiyeti ile birlikte Tapu Siciline tescil edilen yönetim planında belirlenir.

2026 Güncellemesi: Aidat Konusunda Yeni Kurallar

7579 Sayılı Kanun (22 Mayıs 2026) itibarıyla:

Genel kurul yıllık işletme projesini onaylamalıdır — yönetici aidatları tek taraflı olarak belirleyemez.
Onaylanmış bir işletme projesi yoksa, yönetici bir geçici işletme projesi hazırlamalı ve üç ay içinde onay için kurula sunmalıdır.
Önceki yılın bütçesine dayalı geçici projeler için artış, yıllık yeniden değerleme oranını geçemez.
Bütçe onayından önce yönetici tarafından toplanan avans ödemeleri artık daha net bir yasal çerçeveye sahiptir.

Bu, keyfi aidat artışlarının uygulanmasının artık çok daha zor olduğu anlamına gelir — mülk sahipleri için önemli bir kazanımdır.

Türkiye Kat Mülkiyeti Kanunu: Yabancı Sahipler İçin Genel Kurul ve Oylama

Kat malikleri kurulu (genel kurul), bir apartman veya sitedeki en yüksek karar alma organıdır.

Ne Zaman ve Ne Sıklıkla Yapılır?

Yılda en az bir kez.
Toplantı çağrısını yönetici yapar; yapmazsa, payların en az 1/3'ünü temsil eden malikler toplantı talep edebilir.
Bildirim, toplantıdan en az 15 gün önce yazılı olarak yapılmalıdır.

Oy Hakları

Her ünitenin bir oy hakkı vardır.
Oylama arsa payı ile orantılıdır — daha büyük bir ünite daha fazla oy gücüne sahiptir.
Şahsen, yazılı vekaletle veya bir yasal temsilci aracılığıyla oy kullanabilirsiniz.
Yabancı sahipler, toplantıya katılabilecek birine noter onaylı vekaletname verebilir ve vermelidir.

Karar Yeter Sayısı Kuralları

Birinci toplantı: Maliklerin en az yarısının (arsa payı bakımından) hazır bulunması gerekir.
İkinci toplantı (ilki başarısız olursa): Çoğunluk aranmaz — kararlar katılanların salt çoğunluğu ile alınabilir.
Çoğunluk gereksinimleri karar türüne göre değişir:
Salt çoğunluk: Rutin kararlar (bütçenin onaylanması, yöneticinin atanması).
4/5 çoğunluk: Önemli bina tadilatları, ortak alanların kullanım amacının değiştirilmesi.
2/3 çoğunluk (2026'da yeni): Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi (önceki 4/5 şartından düşürülmüştür).

Katılmazsanız Ne Olur?

Toplantıda alınan kararlar, katılsın ya da katılmasın tüm malikler için bağlayıcıdır. Bir karar hukuka aykırıysa veya usul hatası varsa, mahkemede itiraz etmek için sınırlı bir süreniz vardır (genellikle toplantı tarihinden itibaren 30 gün). Süreyi kaçırmak, kararın kesinleşmesi anlamına gelir.

Apartman Yöneticisi: Rol ve Sorumluluklar

Türkiye'deki her apartmanda bir yönetici bulunmalıdır — bu kişi ya kurul tarafından seçilen maliklerden biri ya da profesyonel bir yönetim şirketidir.

Yöneticinin Görevleri

Aidat ve diğer borçları toplar.
Faturaları ve hizmet sağlayıcıları öder.
Ortak alanların bakımını yapar (temizlik, aydınlatma, asansörler, bahçe, havuz).
Yönetim planını ve bina kurallarını uygular.
Yıllık işletme projesini hazırlar.
Genel kurul toplantılarını çağırır ve organize eder.
Binayı yasal konularda temsil eder (örneğin, aidat ödemeyen maliklere dava açmak).
Bina için sigorta yaptırır.

2026 Güncellemesi: Yönetici Sorumluluğu

Yeni düzenlemelerle, yöneticinin avans toplama yetkisi artık açıkça kurulun işletme projesini onaylamasından önceki dönemle sınırlandırılmıştır. Bu, yöneticilerin kurul denetimi olmadan aşırı avans toplamasını engeller. Yönetici, onaylı bir bütçe yoksa geçici bir plan hazırlayıp kurula sunmak zorundadır.

Yöneticiniz Kötüyse Ne Yapmalısınız?

Endişelerinizi genel kurulda dile getirin.
Yöneticinin görevden alınması için oy kullanın (salt çoğunluk görevden alabilir).
Yönetici hukuka aykırı davranıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesine başvurun.

Yabancı sahipler, satın almadan önce binanın yönetim geçmişini kontrol etmelidir. Kötü yönetilen bir bina, daha yüksek aidatlar, düşen mülk değeri ve sürekli huzursuzluk demektir.

Ortak Alan Kuralları ve Kısıtlamalar

Türkiye'deki bir apartmanda ortak alanlar şunları içerir: bina girişi, koridorlar, merdiven boşlukları, asansör, bahçe, havuz, otopark alanları, çatı, dış duvarlar, kazan dairesi ve mimari projede ortak olarak belirlenen diğer alanlar.

Neleri Yapamazsınız?

Ortak alanların herhangi bir bölümünü özelleştiremez veya kapatamazsınız (örneğin, balkonu kapatmak, bir park yerini "kendi yeriniz" olarak ilan etmek).
Koridorlarda, merdiven boşluklarında veya yangın çıkışlarında kişisel eşya depolayamazsınız.
Maliklerin 4/5'inin onayı olmadan binanın dış cephesinde veya ortak sistemlerinde yapısal değişiklikler yapamazsınız.
Araçlarınız veya eşyalarınızla ortak alanları engelleyemezsiniz.

Neleri Bekleyebilirsiniz?

Bina, tüm ortak alanlara kesintisiz erişim sağlamalıdır.
Ortak alan bakımı, aidatlarla finanse edilen yöneticinin sorumluluğundadır.
Herhangi bir malik, yöneticiye yazılı bildirimde bulunarak onarım talep edebilir.

Dairenizi Airbnb Üzerinden Kiralayabilir misiniz?

Bu, yabancı yatırımcılar için en önemli sorulardan biridir ve cevap önemli ölçüde değişmiştir.

7464 Sayılı Kanun: "Airbnb Yasası"

1 Ocak 2024 tarihinden itibaren Türkiye'de kısa süreli kiralamalar (100 güne kadar olan kiralamalar) 7464 Sayılı Kanun ile düzenlenmektedir. Temel gereklilikler:

Turizm kiralama izni: Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan bir belge (Turizm Amaçlı Kiralama İzni) almalısınız.
Plaket: Bina girişine, ünitenin turizm amaçlı kiralık olduğunu belirten bir plaket asılmalıdır.
Kat malikleri onayı: Genel kurulun binada kısa süreli kiralamalara izin vermesi gerekir — kurul buna karşı oy kullanırsa, ünitenizi yasal olarak Airbnb yapamazsınız.

Genel Kurul Sizi Nasıl Engelleyebilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan 2024 değişiklikleri uyarınca, genel kurul salt çoğunlukla binada kısa süreli kiralamaları yasaklama kararı alabilir. Böyle bir karar alındığında tüm malikler için bağlayıcıdır.

Cezalar Çok Ağırdır

İlk ihlal: 100.000 TL
Tekrarlanan ihlaller: 1.000.000 TL'ye kadar
Bakanlık ayrıca izninizi iptal edebilir ve ilanınızı engelleyebilir.

Yabancı Yatırımcılar Ne Yapmalı?

Satın almadan önce, binanın yönetim planının veya kurulun kısa süreli kiralamaları kısıtlayıp kısıtlamadığını kontrol edin.
Airbnb yapmayı planlıyorsanız, yönetim planının buna izin verdiğinden emin olun ve olası kısıtlamaları oylamak için kurula katılın.
Lisans sürecini yönetmek için bir Türk avukatla çalışın.
Daha güvenli ve basit bir alternatif olarak uzun dönemli kiralamayı (1 yıl+) değerlendirin.

Kısa süreli kira gelirine ilişkin vergi yükümlülüklerinin ayrıntılı dökümü için Türkiye'de Airbnb Gelir Vergisi 2026: Yabancı Mülk Sahipleri İçin Tam Rehber yazımızı okuyun.

Uyuşmazlık Çözüm Mekanizmaları

Türkiye'deki apartmanlarda uyuşmazlıklar yaygındır. İşte nasıl çözüldükleri:

1. İç Çözüm

Pek çok uyuşmazlık yönetici aracılığıyla veya genel kurulda çözülebilir. Bir komşu sorun çıkarıyorsa, yöneticiye yazılı şikayette bulunmak ilk adımdır.

2. Sulh Hukuk Mahkemesi

Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları için temel mahkemedir:

Aidat borçları üzerindeki anlaşmazlıklar
Kurul kararlarına itirazlar
Ortak alan kullanımı üzerindeki uyuşmazlıklar
Yönetici azli davaları

3. Yönetici Aracılığıyla İcra

Yöneticinin şu yasal yetkileri vardır:

Resmi ödeme ihtarnameleri göndermek
Ödenmemiş aidatlar için icra takibi başlatmak
Aşırı ödememe durumlarında bir ünitenin zorla satışı için mahkeme kararı almak

4. Arabuluculuk

Belirli hukuk uyuşmazlıkları (bazı kat mülkiyeti davaları dahil) için Türk mahkemeleri, yargılamaya geçmeden önce bir arabuluculuk denemesi şartı koşabilir. Bu, dava sürecinden daha hızlı ve ucuz olabilir.

Yabancı Sahipler İçin Önemli Notlar

Yasal bildirimler tapunuzdaki adrese gönderilir — yurt dışında yaşıyorsanız, tebligat için bir Türkiye adresi kaydedin.
Mahkeme işlemleri Türkçe yürütülür — bir Türk avukata ihtiyacınız olacaktır.
İtiraz süreleri (genellikle toplantı veya karardan itibaren 30 gün) katıdır — beklemeyin.

Son 2026 Yasal Güncellemeleri: Neler Değişti?

Son yıllarda Türk kat mülkiyeti kanunundaki en önemli değişiklikler, 22 Mayıs 2026 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 7579 Sayılı Kanun ile gelmiştir. İşte bir özet:

Değişiklik	Eski Kural	Yeni Kural (2026)
İşletme projesi onayı	Kurul oylaması olmadan yönetici tarafından belirlenebilirdi	Genel kurul tarafından onaylanmalıdır
Geçici işletme projesi	Net kurallar yoktu	Onaylı plan yoksa yönetici 3 ay içinde hazırlamalıdır
Avans ödemesi toplama	Yasal dayanak belirsizdi	Açıkça kurul onayı öncesindeki dönemle sınırlandırıldı
Aidat artış sınırı (geçici planlar)	Üst sınır yoktu	Yıllık yeniden değerleme oranını geçemez
Yönetim planı değişiklikleri (toplu yapılar)	4/5 malik onayı gerekiyordu	2/3 çoğunluğa düşürüldü
Aykırı yönetim planı hükümleri	İtiraz edilene kadar uygulanabilirdi	Yeni kanuna aykırı hükümler kendiliğinden geçersizdir

Bu değişiklikler sistemi, özellikle orijinal yönetim planı tasarlanırken orada bulunmamış olabilecek yabancı sahipler başta olmak üzere, bireysel malikler için daha şeffaf ve adil hale getirmektedir.

Yabancı Alıcılar İçin SSS

1. Bir yabancı genel kurul üyesi olabilir mi?

Evet. Tapuda kayıtlı bir malik olarak, uyruğunuz ne olursa olsun tam oy hakkına sahipsiniz. Şahsen katılabilir veya noter onaylı bir temsilci aracılığıyla oy kullanabilirsiniz.

2. Yönetici iznim olmadan daireme girebilir mi?

Genellikle hayır. Daireniz özel mülkünüzdür. Yönetici ancak sizin rızanızla veya ortak alanları ya da diğer üniteleri etkileyen acil onarımlar için mahkeme kararıyla girebilir.

3. Aidat ödemezsem ne olur?

Yönetici icra takibi başlatabilir, gecikme faizi ve yasal masrafları ekleyebilir ve nihayetinde borcu tahsil etmek için ünitenizin zorla satışı için mahkeme kararı alabilir. Ödememe ciddi bir yasal risktir.

4. Yurt dışında yaşarken dairemi uzun dönemli bir kiracıya kiralayabilir miyim?

Evet. Uzun dönemli kiralamalar (1 yıl veya daha fazla) kısıtlanmamıştır. Bina yönetimini bilgilendirmeli ve kiracınızın yönetim planına ve bina kurallarına uymasını sağlamalısınız.

5. Dairemi kiralamasam bile Türkiye'de vergi ödemem gerekir mi?

Evet. Resmi emlak değeri üzerinden yıllık emlak vergisi ödemekle yükümlüsünüz. Mülkü kiralamazsanız gelir vergisi doğmaz ancak emlak vergisi her zaman geçerlidir.

6. Türkiye'de bir siteden daire almadan önce neleri kontrol etmeliyim?

Mülkün Kat Mülkiyeti (Kat İrtifakı değil) olduğunun teyidi.
Yönetim planı — özellikle kısa süreli kiralama kuralları.
Aidat miktarı ve neleri kapsadığı.
Binanın mali sağlığı (yedek akçe, derdest davalar).
Yöneticinin profesyonel mi yoksa gönüllü bir malik mi olduğu.
Son iki genel kurul toplantısının tutanakları.

Neden SimplyTR?

Türk kat mülkiyeti kanunu ayrıntılı, tekniktir ve hukuki bir dille yazılmıştır. Yabancı sahipler için yanlış anlama riskleri — kaçırılan süreler, hukuka aykırı aidat artışları, kaybedilen oy hakları veya bilmeden kısa süreli kiralamayı yasaklayan bir binadan ünite satın almak — gerçek ve maliyetlidir.

SimplyTR, Türkiye'deki yabancı mülk sahipleri için özel olarak tasarlanmış İngilizce ve Türkçe yasal danışmanlık hizmetleri sunar. Ekibimiz, siz satın almadan önce yönetim planlarını inceler, adınıza genel kurullara katılır, site yöneticileriyle müzakere eder ve haklarınızın en son 2026 mevzuatına göre korunmasını sağlar.

İster Türkiye'deki ilk dairenizi alıyor olun, ister site yönetiminizle bir anlaşmazlık yaşıyor olun, ister sadece aidat faturanızı anlamaya çalışıyor olun — durumunuzun özel bir değerlendirmesi için SimplyTR'nin yasal danışmanlık ekibinden bir randevu alın. Karmaşa yok, sadece net ve pratik rehberlik.

Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye teşkil etmez. Türkiye'deki kat mülkiyeti kanunu değişikliğe tabidir — mülkünüze ve durumunuza özel tavsiyeler için yetkili bir Türk avukata danışın. Son güncelleme: Temmuz 2026.

2026 Türk Kat Mülkiyeti Kanunu: Yabancı Kat Malikleri İçin Kurallar