2026'da Gayrimenkul Yatırımı ile Türkiye İkamet İzni

2026 kuralı: Her şehirde 200.000 ABD Doları alt sınırı

6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu uyarınca, Türkiye'de taşınmaz mal sahibi olmak kısa dönem ikamet izni gerekçelerinden biridir. Kasım 2026 itibarıyla resmi e-İkamet belge listesi, türkiye ikamet izni gayrimenkul 2026 başvuruları için şu üç şartı aramaktadır:

• Değer: Taşınmazın satın alındığı tarihteki değeri, Türk lirası karşılığı olarak en az 200.000 ABD Doları olmalıdır. Bu alt sınır tüm illerde aynı şekilde uygulanır.
• İkamet edilen konut: Taşınmazın, başvuru sahibinin bizzat kendi evi olarak kullandığı bir konut olması şarttır.
• Kiraya verilmemiş olması: Başka birine kiraya verilen bir konut üzerinden bu izin türüne başvurulamaz.

Bu uygulamanın yasal dayanağı, Kasım 2024'te 7533 sayılı Kanun ile 6458 sayılı Kanun'un 31(6). maddesine eklenen ve Bakanlığa asgari taşınmaz değerini belirleme yetkisi veren hükümdür. Resmi listede 200.000 ABD Doları kuralının sadece ilk başvurular için geçerli olduğuna dair bir kısıtlama bulunmadığından, bu tutar uzatma başvurularında da önem arz etmektedir.

16 Ekim 2023'ten önce satın alınan konutlar

Eskiden alt sınır daha düşüktü: Büyükşehirlerde 75.000 ABD Doları, diğer illerde ise 50.000 ABD Doları uygulanıyordu. 16 Ekim 2023 tarihinden önce satın alınan konutların hala bu eski tutarlar üzerinden değerlendirildiği bildirilmektedir. Ancak bu durumu teyit eden resmi bir metne henüz ulaşamadık. Eğer eski bir satın alma işlemine dayanarak başvuru yapacaksanız, işlem öncesinde il göç idaresi müdürlüğünden bilgi almanızda fayda vardır.

İkamet izni mi, vatandaşlık mı?

200.000 ABD Doları tutarındaki ikamet yolu ile 400.000 ABD Doları tutarındaki vatandaşlık yolu birbirinden tamamen farklıdır. Her iki yolun kuralları ve sonuçları farklılık gösterir.

Taşınmaz amaçlı ikamet izni size Türk vatandaşlığı kazandırmaz. Hedefiniz pasaport almaksa, 400.000 ABD Doları yatırım ile vatandaşlık rehberimizi inceleyebilirsiniz. İkamet izinleriyle Türkiye'de kalıcı olmayı planlıyorsanız, 6458 sayılı Kanun (madde 43) uyarınca kesintisiz 8 yıl ikamet izniyle kaldıktan sonra uzun dönem ikamet iznine başvurabilirsiniz.

İzin süresi ne kadardır?

Kısa dönem ikamet izni, her seferinde en fazla 2 yıl süreyle verilir (6458 sayılı Kanun, madde 31). Kanun, yatırımcılar ve Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC) vatandaşları için bu sürenin 5 yıla kadar çıkmasına izin vermektedir. Dosyanız için hangi sürenin uygulanacağını göç idaresine danışın ve onay almadan 5 yıllık bir plan yapmayın.

İznin geçerliliğini korumasını etkileyen iki önemli kural vardır:

• Yurt dışında kalış süresi: Son bir yıl içinde toplamda 120 günden fazla Türkiye dışında kalınması durumunda kısa dönem ikamet izni iptal edilebilir (Uygulama Yönetmeliği, madde 29(1)(ç)).
• Uzatma: Uzatma başvurunuzu mevcut izninizin bitmesine 60 gün kala ve her halükarda izin süreniz dolmadan yapmalısınız.

Taşınmaz amaçlı başvuru için gerekli belgeler

Kasım 2026 itibarıyla e-İkamet listesi, standart belgelere ek olarak şu evrakları talep etmektedir:

• İlk başvuru: Konutun resmi adres numarasını gösteren numarataj belgesi.
• Uzatma başvurusu: Taşınmazın hala mülkiyetinizde olduğunu kanıtlayan, tapu müdürlüğünden alınan güncel tapu devam belgesi.
• Uzatma ve geçiş başvuruları: Yerleşim Yeri Belgesi ile kanıtlanan kayıtlı bir adres ve PTT'den alınan UETS (ulusal elektronik tebligat sistemi) belgesi. 18 yaşından küçükler UETS'den muaftır.
• Sağlık sigortası: Talep edilen ikamet süresinin tamamını kapsamalıdır.
• Pasaport: Talep edilen ikamet süresinden en az 60 gün daha uzun geçerliliğe sahip olmalıdır.

İlk kez başvuru yapıyorsanız, ikamet izniniz onaylandıktan sonra 20 iş günü içinde adres kaydınızı yaptırmanız gerekir.

Gayrimenkul değerleme raporu

Yabancı alıcıların satın alma işlemi için değerleme raporu alması zorunludur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) 5 Ekim 2026 tarihli güncellenmiş 2024/2 sayılı Genelgesi uyarınca; raporu, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş, aktif TDUB üyeliği bulunan ve TADEBİS listesinde yer alan herhangi bir şirket hazırlayabilir. Başvuru WebTapu üzerinden yapılır ve uygun bir şirket sistem tarafından otomatik olarak atanabilir veya seçilebilir. Rapor, tapu işlemleri için 12 ay boyunca geçerlidir.

Vatandaşlık yolu için gerekli olan uygunluk belgesi (TTB), bu rapor üzerinden düzenlenir ve TADEBİS aracılığıyla elektronik ortamda gönderilir; kağıt ortamındaki TTB'ler kabul edilmez (Bkz. TKGM güncellenmiş 2024/4 sayılı Genelge). Bu adım ikamet izni için değil, 400.000 ABD Doları tutarındaki vatandaşlık yolu içindir.

İmza atmadan önce, tapudaki satış bedelinin ve değerleme raporundaki tutarın, satın alma tarihindeki döviz kuru üzerinden 200.000 ABD Doları sınırına ulaştığından emin olun. Bu değerin altında kalan bir konutla ikamet izni alınamaz.

Kapalı mahalleler: Önce adresi kontrol edin

Göç İdaresi Başkanlığı, 2022 yılından bu yana yabancı nüfusun toplam nüfusa oranının %20'yi geçtiği belirli mahalleleri yabancıların yeni kayıtlarına kapatmıştır. 1 Temmuz 2022 itibarıyla resmi listede 1.169 mahalle bulunuyordu. Bu kuralı kaldıran resmi bir duyuru yapılmamış olsa da, 2026 yılında takip ettiğimiz başvurularda, çok az istisna dışında hemen her mahallenin yeniden yeni kayıtlara açıldığını gözlemledik.

Ne 2022 yılındaki duyurular ne de 2023 yılındaki açıklamalar, uzatma başvurularının veya mülk sahiplerinin bu durumdan nasıl etkilendiğini net bir şekilde belirtmemektedir. Kira sözleşmesi imzalamadan veya ev satın almadan önce, ilgili adresi il göç idaresine veya YİMER 157 hattına teyit ettirin ya da e-İkamet başvurusu sırasında kontrol edin. Konuyla ilgili geçmiş bilgileri yabancılara kapalı mahalleler sayfamızda bulabilirsiniz.

Adım adım başvuru süreci

1. Taşınmazı kontrol edin. Konutun oturuma uygun olduğunu, değerinin en az 200.000 ABD Doları tuttuğunu, tapu kaydında haciz veya ipotek gibi kısıtlamalar (takyidat kontrolü) bulunmadığını ve adresin ikamet tesciline açık olduğunu doğrulayın.
2. Değerleme raporu ve tapu işlemleri. Gayrimenkul değerleme raporunu alın ve tapu dairesinde devir işlemlerini tamamlayın.
3. Numarataj belgesi. Belediyeden konutun resmi adres bilgilerini gösteren numarataj belgesini temin edin.
4. İnternet üzerinden başvuru. e-İkamet sistemi üzerinden kısa dönem ikamet izni formunu doldurun ve kalış amacını "taşınmaz mülkiyeti" olarak seçin. İkamet kart bedelini (2026 yılı için 964 TL) ve uyruğunuza göre belirlenen harç tutarını ödeyin; detaylar için ikamet izni harçları kılavuzumuza göz atabilirsiniz.
5. Randevu. Belgelerin asıllarını İl Göç İdaresi Müdürlüğüne götürün. Burada biyometrik verileriniz alınır; 12 yaşından küçük çocukların parmak izi vermesi gerekmez. Vekâletname verdiğiniz bir avukat başvurunuzu sizin adınıza yapabilir ancak idare yine de sizi görüşmeye çağırabilir.
6. Karar ve kartın teslimi. Dosyanızda eksik belge varsa, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde tamamlamanız gerekir. Karar, dosya tamamlandıktan sonra en geç 90 gün içinde verilir. PTT, ikamet kartınızı başvuru formunda belirttiğiniz adrese teslim eder.
7. Adres kaydınızı yaptırın. Onay tarihinden itibaren en geç 20 iş günü içinde adresinizi nüfus müdürlüğüne veya göç idaresine tescil ettirin.

Eşiniz ve çocuklarınızın durumu

Taşınmaz mülkiyetiyle ilgili kural, aile üyelerinin hak sahipliği hakkında doğrudan bir hüküm içermez. Aile ikamet izni bir seçenek olsa da bu iznin kendine has şartları vardır: Bazı istisnalar dışında destekleyicinin en az bir yıldır ikamet izni sahibi olması, yeterli geliri bulunması, herkes için uygun barınma şartlarını ve sağlık sigortasını sağlaması gerekir. Satın alma işlemini yapmadan önce aile ikamet izni kılavuzumuzu okuyun ve her bir aile üyesi için izlenecek yolu netleştirin.

Satış bedeli dışındaki masraflar

• Tapu harcı: Beyan edilen satış bedelinin toplam %4'üdür. Normalde alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır; ancak yabancılara yapılan satışlarda genellikle alıcı tamamını öder. Bu konuyu yazılı olarak karara bağlamanızda fayda vardır.
• KDV: İnşaat firmasından alınan yeni konutlarda KDV ödenmesi gerekebilir. Sözleşme imzalamadan önce bu verginin sizin işleminiz için geçerli olup olmadığını sorun.
• Değerleme raporu, tercüme ve noter masrafları: Bu tutarlar işlemin detaylarına göre değişir.
• Sağlık sigortası: Sigorta primleri yaşınıza ve seçtiğiniz poliçeye göre farklılık gösterir.
• İkamet kart bedeli ve harç: 2026 yılı için 964 TL kart bedeli ve uyruğunuza göre değişen harç tutarı ödenir.

Sık karşılaşılan ret nedenleri

• Taşınmazın satın alındığı tarihteki değerinin 200.000 ABD Dolarının altında kalması.
• Konutun kiraya verilmesi veya içinde fiilen yaşanmıyor olması.
• İlk başvuruda numarataj belgesinin, uzatma başvurusunda ise tapu devam belgesinin eksik olması.
• Adresin, yeni kayıtlara kapatılmış bir mahallede bulunması.
• Uzatma başvurusunun geç yapılması veya son bir yıl içinde 120 günden fazla yurt dışında kalınması.

Başvurunuz reddedilirse, ikamet reddi durumunda yapılması gerekenler hakkındaki yazımızı inceleyebilirsiniz. Genel süreç için ikamet izni başvuru kılavuzu, kısa dönem ikamet izni kılavuzu ve ikamet izni hakkında sıkça sorulan sorular sayfalarımıza bakabilirsiniz.

SimplyTR olarak avukatlarımız, ödeme yapılmadan önce taşınmazın durumunu, adresin uygunluğunu ve belgeleri titizlikle kontrol eder. Durumunuzu değerlendirmemiz için bizimle iletişime geçin.

Resmi kaynaklar: e-İkamet kısa dönem belge listesi; 6458 Sayılı Kanun; Göç İdaresi mahalle kapatma duyurusu (2022); TKGM değerleme raporu genelgesi.