Türkiye'de Şirket Üzerinden Mülk Alımı: 2026 Yatırımcı Rehberi

Türkiye'de bir şirket aracılığıyla mülk edinmeye yönelik 2026 kapsamlı rehberi. Kurumsal yapılar (Ltd. Şti., A.Ş.), adım adım şirket kuruluşu, vergi avantajları, vatandaşlık üzerindeki etkileri ve şirket veya bireysel mülkiyetin yatırım hedeflerinize uygunluğu hakkında bilgi edinin.

Türkiye gayrimenkul piyasası 2026 yılında ciddi uluslararası sermaye çekmeye devam ediyor. Çoğu yabancı alıcı mülkleri kendi adına satın alırken, sayıları giderek artan portföy yatırımcıları farklı bir soru soruyor: Türkiye'de şirket üzerinden mülk alımı yapabilir miyim ve yapmalı mıyım?

Cevap evet; ancak "nasıl" ve "neden" soruları, "yapabilir misiniz" sorusundan daha büyük önem taşıyor. Bu rehber, 2026 yılında türkiye'de şirket üzerinden mülk alımı yapmak isteyen yabancı yatırımcılar için yasal yapıları, adım adım süreci, vergi avantajlarını, kısıtlamaları ve stratejik hususları kapsamaktadır.

Yabancı Sermayeli Bir Şirket Türkiye'de Mülk Satın Alabilir mi?

Evet — bir şirket, Türkiye'de konut veya ticari mülk satın alabilir; ancak bu edinim, şirketin Esas Sözleşmesinde belirtilen faaliyet alanıyla uyumlu olmalıdır.

2644 sayılı Tapu Kanunu, tüzel kişilerin taşınmaz edinmesine izin verir, ancak yabancı sermayeli şirketler için ek denetimler söz konusudur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, satın alma işleminin meşru bir ticari amaca hizmet edip etmediğini inceler; bireysel mülkiyet kurallarından kaçınmak için sadece kağıt üzerinde bir "tabela şirketi" kuramazsınız.

Kurumsal yolu izlemeden önce anlaşılması gereken en önemli husus şudur: Mülk, şirketin kayıtlı faaliyetleriyle eşleşmelidir. Bir turizm şirketi otel veya kiralık daireler satın alabilir. Bir lojistik firması depo alabilir. Ancak genel ticaret yapan bir şirket, tüzüğünde kiralama veya konaklama faaliyetleri yoksa lüks bir villa satın alırken sorgulanabilir.

İki Kurumsal Yapı: Hangisi Uygundur?

Türkiye'de şirket üzerinden mülk alımı yolunu seçen yabancı yatırımcıların önünde iki yapısal seçenek bulunmaktadır.

1. Yabancı Sermayeli Türk Şirketi (Önerilen)

Bu en yaygın ve pratik yaklaşımdır. Yabancı ortaklı bir Türk Limited Şirketi (Ltd. Şti.) veya Anonim Şirketi (A.Ş.) kurarsınız. Şirket bir Türk tüzel kişiliğidir ancak yabancı sermaye tarafından kontrol edilir.

Yabancı ortakların payı %50'den fazlaysa veya yönetim kurulunu kontrol ediyorlarsa, şirket yabancı sermayeli kuruluş olarak sınıflandırılır ve tapu devrinden önce İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü'nden onay alınması gerekebilir. Bu standart bir prosedürdür, bir engel değildir; ancak sürece yaklaşık 2-4 hafta ekler.

Şunlar için en iyisidir: Portföy yatırımcıları, birden fazla mülk alanlar ve halihazırda Türkiye'de bir işletme yürüten yatırımcılar.

2. Yabancı Tüzel Kişilik (Sınırlı Uygulanabilirlik)

Yurt dışında kayıtlı bir yabancı şirket Türkiye'de mülk alabilir mi? Genel olarak hayır. Türk hukuku, yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişilerin doğrudan taşınmaz edinimini kısıtlamaktadır. Turizm yatırım belgeleri, petrol operasyonları ve belirli endüstriyel bölgeler gibi özel sektörler için istisnalar olsa da bunlar oldukça dardır.

Çoğu yatırımcı için yabancı tüzel kişilik yolu bir çıkmaz sokaktır. Pratik çözüm, bir Türk iştiraki kurmak ve mülkü bu tüzel kişilik adına tutmaktır. Halihazırda yabancı bir holding şirketiniz varsa, Türk iştiraki onun yerel operasyonel ve varlık tutan kolu haline gelir.

Adım Adım Süreç: Mülk Alımı İçin Türk Şirketi Kurulumu

Şirket adına tapu alımına kadar giden sürecin tam yolu şöyledir:

Adım 1: Esas Sözleşmenin Hazırlanması ve Noter Onayı

Şirketinizin Esas Sözleşmesi, gayrimenkul yatırımı, mülk yönetimi veya kiralama faaliyetlerini açıkça bir ticari faaliyet olarak listelemelidir. Bu pazarlığa kapalı bir konudur; bu madde olmadan tapu dairesi satın alma işlemini engelleyecektir.

Taslağınızı MERSİS (Merkezi Sicil Kayıt Sistemi) üzerinden gönderin. Ticaret Sicili tarafından onaylandıktan sonra belgeleri notere onaylatın.

Adım 2: Şirket Tescili ve Vergi Kimlik Numarası Alınması

Noter onayından sonra yerel Ticaret Sicil Müdürlüğü'ne tescil yaptırın. Tescil ile birlikte şirket, Vergi Kimlik Numarasını (VKN) alır. Bu numara banka hesabı açmak, vergi ödemek ve mülk satın alımını tamamlamak için gereklidir.

Şirket kurulumu hakkında detaylı bilgi için Türkiye'de İşletme Nasıl Kurulur rehberimize göz atın.

Adım 3: Kurumsal Banka Hesabı Açılması

Minimum sermayeyi (Limited Şirket için 50.000 TL — bu para şirkette kalır, bir maliyet değildir) yatırın ve hesabı aktif hale getirin. Mülkle ilgili tüm işlemler, denetim ve uyum amaçları doğrultusunda bu hesap üzerinden akmalıdır.

Adım 4: Mülkün Bulunması ve Hukuki İnceleme (Due Diligence)

Şirket faaliyete geçtikten sonra mülkü belirleyin ve şunları yaptırın:

Mülkiyetin doğrulanması ve üzerinde haciz veya ipotek olup olmadığının kontrolü için tapu kaydı sorgulaması
İmar ve kadastro kontrolü — özellikle mülk askeri bölgelere yakınsa önemlidir
Lisanslı bir gayrimenkul değerleme raporu (yabancı sermayeli şirket alımları için zorunludur)

Adım 5: Gerekli Onayların Alınması

Şirketiniz yabancı sermayeli (>%50 yabancı ortaklık) olarak sınıflandırılıyorsa, satın alma başvurusunu İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü'ne sunun. Edinimin şirket amacıyla ve ulusal düzenlemelerle uyumlu olup olmadığını incelerler. Meşru gayrimenkul yatırımları için onay rutin bir işlemdir, ancak bu adımı atlamayın.

Adım 6: Satış Sözleşmesinin İmzalanması ve Vergilerin Ödenmesi

Tapu harcını (beyan edilen değerin %4'ü — genellikle %2 alıcı, %2 satıcı şeklinde bölünür) ve varsa KDV'yi ödeyin. Ön satış sözleşmesini imzalayın ve ardından kesin devir için Tapu Müdürlüğü'ne gidin.

Adım 7: Tapu Devri

Şirketin yasal temsilcisi; onaylı başvuru, vergi makbuzları ve şirket tescil belgeleri ile Tapu dairesine gider. Tapu senedi şirket adına düzenlenir. Mülk artık kurumsal bir varlıktır.

Toplam süre: Şirket kurulumu + mülk alımı için 6–10 hafta (bireysel alımlarda bu süre 3–6 haftadır).

Yasal Gereklilikler ve Temel Belgeler

Şirket yapısı üzerinden Türk mülkü satın almak şunları gerektirir:

Gereklilik	Detaylar
Esas Sözleşme	Gayrimenkul edinimi/kiralamasına izin vermelidir
Vergi Kimlik Numarası (VKN)	Şirket tescili ile birlikte verilir
Kurumsal Banka Hesabı	Para transferleri bu hesap üzerinden yapılmalıdır
Gayrimenkul Değerleme Raporu	Yabancı sermayeli kuruluşlar için zorunludur
İl Müdürlüğü Onayı	>%50 yabancı ortaklı şirketler için gereklidir
Tapu Başvurusu	Yerel Tapu Müdürlüğü'ne yapılır

Bilmeniz Gereken Kısıtlamalar

Askeri ve Güvenlik Bölgeleri

Şirketler de tıpkı bireyler gibi, askeri yasak bölgelerde veya stratejik güvenlik alanlarında mülk satın alamazlar. Satın alma işlemine başlamadan önce mutlaka askeri bölge kontrolü yaptırın.

Kullanım Amacı Kuralları

Mülk, şirketin beyan edilen ticari amacına uygun olarak kullanılmalıdır. Yetkililer mülkün kişisel amaçlarla kullanıldığını (örneğin, bir yöneticinin kiralama faaliyeti veya geliri olmayan bir "şirket konutunda" yaşaması) tespit ederse, mülkün satılmasını veya şirketin tasfiyesini talep edebilirler.

Arazi Alanı Sınırları

Yabancı sermayeli bir şirket, Türkiye genelinde toplamda 30 hektardan fazla araziye sahip olamaz ve herhangi bir ilçedeki yabancı mülkiyetindeki arazi miktarı, o ilçenin özel mülkiyete konu alanının %10'unu geçemez. Bu durum kentsel mülk alımlarında nadiren sorun teşkil eder ancak arazi ve geliştirme yatırımları için önemlidir.

Türkiye'de Şirket Üzerinden Mülk Alımı ve Vergi Avantajları

Türkiye'de bir şirket aracılığıyla mülk satın almanın en güçlü argümanlarından biri vergi uygulamalarıdır.

Avantaj	Nasıl Çalışır?
Amortisman	Bir şirket tarafından tutulan ticari mülkler faydalı ömürleri boyunca itfa edilebilir (binalar için genellikle yıllık %2), bu da vergiye tabi kurum kazancını azaltır.
Gider İndirimi	Bakım, onarım, tadilat, mülk yönetim ücretleri, kredi faizleri ve sigorta primlerinin tamamı indirilebilir kurumsal giderlerdir.
KDV İadesi	Vergiye tabi faaliyetlerde bulunan şirketler, mülk alımı ve tadilatlarında ödenen KDV'yi geri alabilirler; bireyler bunu yapamaz.
Kurumlar Vergisi Oranı	Net kâr üzerinden %25 kurumlar vergisi (2026 oranı) uygulanır; bu oran, yüksek kira gelirleri üzerindeki artan oranlı kişisel gelir vergisinden (%40'a kadar) daha düşük olabilir.

Bu avantajlar zamanla birikir. Tek bir kurumsal yapı altında tutulan 5-10 mülklük bir portföy, bireysel bir malikin erişemeyeceği önemli yıllık indirimler sağlar.

Bireysel vs. Şirket Mülkiyeti: Tam Karşılaştırma

Faktör	Bireysel Mülkiyet	Şirket Mülkiyeti
Mülkiyet	Tapuda şahıs adı yer alır	Yasal sahip şirkettir; ortak şirketi kontrol eder
Vergi	Artan oranlı kira gelir vergisi (%15–40); sınırlı gider indirimi	Kurumlar vergisi (%25); tam amortisman + gider indirimi; KDV iadesi imkanı
Vatandaşlık Uygunluğu	Evet — şahsi mülkiyet yatırım yoluyla vatandaşlığa uygundur (min. 400.000$, 3 yıl tutma şartı)	Hayır — bir şirket tarafından tutulan mülk, ortağa yatırım yoluyla vatandaşlık hakkı KAZANDIRMAZ
Maliyetler	Düşük başlangıç maliyeti: şirket kurulumu veya yıllık uyum maliyeti yok	Yüksek: şirket kurulumu (~25.000–50.000 TL), noter ücretleri, aylık muhasebe (6.000–18.000 TL/ay), yıllık vergi beyannameleri
Gizlilik	İsim ve kimlik bilgileri kamuya açık tapu kaydında yer alır	Mülk şirkete aittir; ortak kimliği tapu senedinde görünmez
Miras ve İntikal	Türk miras hukukuna tabidir; yabancı varisler doğrudan mirasçı olur	Şirket hisseleri tapu değişmeden devredilebilir; çok ortaklı portföyler için daha kolaydır
Varlık Koruması	Kişisel varlıklar mülkle ilgili yükümlülüklere açıktır	Kurumsal perde, kişisel varlıkları mülkiyet davalarından korur
Birden Fazla Mülk	Her mülk için ayrı tapu ve vergi beyanı	Tek bir tüzel kişilik sınırsız mülk tutabilir; birleşik muhasebe

Şirket Mülkü Türk Vatandaşlığı İçin Kullanılabilir mi?

Bu en yaygın yanlış anlaşılmadır ve büyük önem taşır.

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı (5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ile düzenlenmiştir), mülkün başvuru sahibi birey adına olmasını gerektirir. Bir şirkete ait olan mülk —başvuru sahibi şirketi tamamen kontrol etse bile— ortağa vatandaşlık hakkı kazandırmaz.

Çok dar bir istisna mevcuttur: Eğer mülk sadece gayrimenkul yatırımıyla uğraşan bir şirket tarafından tutuluyorsa ve yabancı ortağın bu şirketteki payı en az 400.000 dolara tekabül ediyorsa, başvuru değerlendirmeye alınabilir. Ancak çıta çok yüksektir, inceleme takdire bağlıdır ve çoğu deneyimli göçmenlik avukatı, müvekkillerine vatandaşlığa uygun mülkleri şahsi adlarına almalarını, şirket yapısını ise yalnızca ek portföy varlıkları için kullanmalarını tavsiye eder.

Pratik strateji: Hedefiniz vatandaşlıksa, vatandaşlığı garantilemek için 400.000 dolarlık mülkü bireysel olarak satın alın; ardından vergi ve varlık koruma avantajları için ek yatırım mülklerini şirketiniz üzerinden edinin.

Şirket Mülkiyeti vs. Bireysel Mülkiyet: Ne Zaman Hangisi?

Şu Durumlarda Şirket Mülkiyetini Seçin:

Bir yatırım portföyü için birden fazla mülk satın alıyorsanız
Birincil hedefiniz vergi verimliliği ile uzun vadeli kira geliri ise
Varlık korumasına ihtiyaç duyuyor ve kişisel servetinizi mülkiyet risklerinden ayırmak istiyorsanız
Gizlilik önemliyse — adınızın kamuya açık tapu kayıtlarında görünmesini istemiyorsanız
Mülkleri birden fazla miras davasıyla uğraşmadan varislere devretmeyi planlıyorsanız
Halihazırda bir Türk işletmesi işletiyorsanız ve mülk bu işletmeyi destekliyorsa

Şu Durumlarda Bireysel Mülkiyeti Seçin:

Kişisel kullanım veya emeklilik için tek bir ev alıyorsanız
Birincil hedefiniz yatırım yoluyla vatandaşlık ise
En basit, en hızlı ve en düşük maliyetli süreci istiyorsanız
Mülk değeri 200.000 doların altındaysa (şirketin uyum maliyetleri avantajlarından daha ağır basabilir)
Türkiye pazarını test eden ilk kez alıcıysanız

Sıkça Sorulan Sorular

S: Yabancı bir şirket, yerel bir kuruluş kurmadan Türkiye'de mülk satın alabilir mi?
C: Genellikle hayır. Türk hukuku, yabancı ülkelerde kayıtlı şirketlerin doğrudan mülk satın almasını kısıtlar. Mülkü tutmak için bir Türk iştiraki (Ltd. Şti. veya A.Ş.) kurmanız gerekir.

S: Gayrimenkul yatırımı için kullanılan bir Türk Limited Şirketi için minimum sermaye ne kadardır?
C: 50.000 TL (2026 itibarıyla yaklaşık 1.350 dolar). Bu sermaye, işletme sermayesi olarak şirketin banka hesabında kalır; bir ücret değildir.

S: Türk şirketimin sahip olduğu bir mülkte yaşayabilir miyim?
C: Teknik olarak evet, eğer Esas Sözleşme buna izin veriyorsa ve mülk şirket tarafından sağlanan bir konut olarak kullanılıyorsa. Ancak bu durum vergi makamlarının incelemesine neden olur. Kira geliri yoksa ve mülk kişisel olarak kullanılıyorsa, vergi müfettişleri bunu ayni menfaat olarak sınıflandırabilir ve yönetici için kişisel gelir vergisi doğurabilir.

S: Şirketi sürdürmek için yıllık maliyetler var mı?
C: Evet. Aylık vergi beyannameleri için bir Serbest Muhasebeci Mali Müşavir (SMMM) tutmanız gerekir. Aylık 6.000–18.000 TL muhasebe ücretinin yanı sıra yasal defter tasdikleri için yıllık noter masrafları beklemelisiniz. Uyumsuzluk, kaçırılan her beyanname için 10.000 TL'den fazla cezaya neden olabilir.

S: Miras ve intikal planlaması için bir avantaj var mı?
C: Evet — bu, kurumsal mülkiyetin en güçlü nedenlerinden biridir. Mülk bir şirket tarafından tutulduğunda, varislere mülkiyet devri tapu senedini değiştirerek değil, şirket hisselerini devrederek gerçekleşir. Bu, Tapu dairesindeki bireysel miras işlemlerini önler ve yabancı yatırımcılar için sınır ötesi intikali basitleştirebilir.

S: Şirket mülk alımı için bir Türk avukata ihtiyacım var mı?
C: Kesinlikle önerilir. Bir avukat: Esas Sözleşmeyi doğru gayrimenkul maddeleriyle hazırlar, İl Müdürlüğü ile onay sürecini yönetir, mülk üzerinde hukuki inceleme yapar ve vergi uyumunu sağlar. Tüm süreç için yasal ücretler, karmaşıklığa bağlı olarak genellikle 1.500–3.000 dolar arasındadır.

S: Şirkete ait bir mülkü satıp vergi cezası ödemeden yeniden yatırım yapabilir miyim?
C: Şirketiniz iki yıldan fazla süreyle elinde tuttuğu bir mülkü satarsa, kazanç %25 oranında kurumlar vergisine tabi olur. Ancak, kurumlar vergisi dışında ayrı bir değer artış kazancı vergisi yoktur (beş yıl içinde satış yapan bireylerin %15-40 ödemesinin aksine). Elde edilen gelir bir yıl içinde uygun varlıklara yeniden yatırılırsa, kazanç Türkiye'nin yeniden yatırım istisnası kapsamında ertelenebilir.

Son Karar

Türkiye'de şirket üzerinden mülk alımı herkes için uygun değildir; ancak doğru yatırımcı için güçlü bir stratejidir. Kurumsal yapı; bireysel mülkiyete kıyasla üstün vergi uygulamaları, varlık koruması, gizlilik ve intikal planlaması sunar. Bunun karşılığında daha yüksek başlangıç ve devam eden uyum maliyetleri, daha uzun bir kurulum süreci ve —en önemlisi— şirket varlıkları üzerinden doğrudan Türk vatandaşlığına giden bir yolun olmaması söz konusudur.

Birden fazla mülk edinen portföy yatırımcıları için rakamlar genellikle ikinci mülkten itibaren şirket yapısını destekler. Tek ev alanlar veya vatandaşlık arayan yatırımcılar için bireysel mülkiyet daha iyi bir seçenek olmaya devam etmektedir.

Her türlü sınır ötesi yatırımda olduğu gibi, hem ticaret hukukunu hem de gayrimenkul düzenlemelerini anlayan deneyimli Türk hukuk ve vergi profesyonelleriyle çalışın. Bugün iyi yapılandırılmış bir satın alma, yarın yıllarca sürecek karmaşadan tasarruf sağlar.

Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır ve yasal veya vergi tavsiyesi teşkil etmez. Düzenlemeler değişebilir. Yatırım kararları vermeden önce yetkili bir Türk avukata ve muhasebeciye danışın.

Türkiye'de Kurumsal Gayrimenkul Yatırımı Konusunda Uzman Desteği Alın

Türkiye'de gayrimenkul tutmak için bir şirket kurmak, yerel uzmanlık gerektiren yasal, vergisel ve düzenleyici adımlar içerir. SimplyTR, yabancı yatırımcıların mülk portföylerini verimli bir şekilde yapılandırmalarına yardımcı olmak için deneyimli Türk ticaret avukatları ve yeminli mali müşavirlerle birlikte çalışır.

Danışmanlık için SimplyTR ile iletişime geçin →

Türkiye'de Şirket Üzerinden Gayrimenkul Alımı: Yatırımcılar İçin 2026 Tam Kılavuzu