Obtenir un titre de séjour en Turquie par l'achat immobilier en 2026

La règle en 2026 : 200 000 USD pour le titre de séjour turquie immobilier 2026

La possession d'un bien immobilier en Turquie constitue l'un des motifs d'obtention d'un titre de séjour de courte durée, conformément à la loi n° 6458 sur les étrangers et la protection internationale. Depuis novembre 2026, la liste officielle des documents requise par le système e-İkamet impose trois conditions strictes :

• La valeur du bien : elle doit atteindre au moins 200 000 USD, calculés en livres turques au cours du jour de l'achat. Ce seuil est identique pour toutes les villes de Turquie.
• Un usage résidentiel : le bien doit être une habitation que vous utilisez personnellement comme foyer.
• L'interdiction de louer : si vous louez le logement à un tiers, vous ne pourrez pas prétendre à ce type de permis.

Cette règle s'appuie sur l'article 31(6) de la loi 6458, introduit par la loi n° 7533 en novembre 2024, qui autorise le ministère à fixer un montant minimum d'investissement immobilier. La liste officielle ne limitant pas cette exigence de 200 000 USD aux premières demandes, ce seuil s'applique également lors du renouvellement de votre titre.

Biens achetés avant le 16 octobre 2023

Auparavant, les seuils étaient plus bas : 75 000 USD dans les grandes métropoles et 50 000 USD ailleurs. Selon certaines informations, les logements acquis avant le 16 octobre 2023 resteraient éligibles sur la base de ces anciens montants. Toutefois, aucun texte officiel ne confirme explicitement cette exception à ce jour. Si votre demande repose sur un achat ancien, nous vous conseillons de vérifier auprès du bureau provincial de la gestion des migrations avant de déposer votre dossier.

Titre de séjour ou citoyenneté : quelles différences ?

La procédure de résidence à 200 000 USD et celle de naturalisation à 400 000 USD sont totalement distinctes. Elles obéissent à des règles différentes et n'offrent pas les mêmes droits.

Le titre de séjour immobilier ne vous donne pas automatiquement accès à la nationalité turque. Si votre objectif est d'obtenir un passeport, consultez notre guide complet sur la citoyenneté par un investissement de 400 000 USD. Pour ceux qui souhaitent s'installer durablement avec des permis de séjour, l'article 43 de la loi 6458 permet de solliciter un titre de séjour de longue durée après 8 ans de résidence ininterrompue.

Durée de validité du permis

Un titre de séjour de courte durée est généralement accordé pour une période maximale de 2 ans renouvelable (article 31 de la loi 6458). La loi prévoit une durée allant jusqu'à 5 ans pour certains investisseurs et les citoyens de la République turque de Chypre du Nord (RTCN). Rapprochez-vous du bureau des migrations pour connaître la durée applicable à votre situation précise ; ne tablez pas sur une validité de 5 ans avant d'en avoir reçu la confirmation officielle.

Deux règles sont essentielles pour conserver votre titre :

• Séjours à l'étranger : votre permis peut être annulé si vous passez plus de 120 jours au total hors de Turquie au cours de la dernière année (article 29(1)(c) du règlement d'application).
• Renouvellement : vous devez déposer votre demande dans les 60 jours précédant l'expiration de votre titre actuel, et impérativement avant sa fin de validité.

Documents requis pour une demande liée à l'immobilier

En novembre 2026, la liste e-İkamet exige les pièces suivantes en complément du dossier standard :

• Première demande : un certificat de numérotage (numarataj), précisant l'adresse officielle exacte du logement.
• Renouvellement : un certificat de continuité du titre de propriété (tapu devam belgesi) délivré par le registre foncier, prouvant que vous êtes toujours propriétaire.
• Renouvellement et changement de statut : une attestation de domicile (Yerleşim Yeri Belgesi) et un document UETS (système de notification électronique) obtenu auprès de la PTT. Les mineurs sont dispensés de l'UETS.
• Assurance santé : elle doit couvrir l'intégralité de la durée du séjour demandée.
• Passeport : sa validité doit dépasser d'au moins 60 jours la date de fin du permis sollicité.

Lors d'une première demande, vous disposez de 20 jours ouvrés après l'approbation de votre permis pour faire enregistrer officiellement votre adresse.

Le rapport d'expertise immobilière

Tout acheteur étranger doit fournir un rapport d'évaluation. Selon la circulaire 2024/2 mise à jour le 5 octobre 2026 par le Registre Foncier (TKGM), ce rapport doit être établi par une société agréée par le Conseil des marchés de capitaux (SPK), membre actif de la TDUB et inscrite au système TADEBİS. La demande s'effectue via la plateforme WebTapu, où un expert est soit choisi, soit désigné automatiquement. Ce rapport reste valable 12 mois pour les transactions foncières.

Pour la voie de la citoyenneté, un certificat de conformité (TTB) est généré à partir de ce rapport et transmis par voie électronique via TADEBİS ; les versions papier ne sont plus acceptées (voir la circulaire 2024/4 modifiée du TKGM). Cette étape spécifique concerne l'investissement de 400 000 USD et non le simple titre de séjour.

Avant de signer l'acte de vente, assurez-vous que le prix indiqué sur le titre de propriété (tapu) et la valeur estimée dans le rapport d'expertise atteignent bien 200 000 USD au taux de change du jour de l'achat. Un logement dont la valeur est inférieure ne permettra pas d'obtenir ce permis.

Quartiers fermés : vérifiez l'adresse au préalable

Depuis 2022, la Direction de la gestion des migrations (Göç İdaresi) a restreint l'enregistrement des étrangers dans certains quartiers où leur proportion dépassait 20 % de la population. Au 1er juillet 2022, cette liste comptait 1 169 quartiers. Bien qu'aucune annonce officielle n'ait formellement levé ces restrictions, nous avons constaté en 2026 que la quasi-totalité des quartiers acceptent de nouveau les inscriptions, à quelques rares exceptions près.

Les textes de 2022 et 2023 ne précisent pas clairement le sort des propriétaires ou des renouvellements dans ces zones. Avant de signer un bail ou d'acheter un bien, demandez confirmation pour l'adresse exacte auprès du bureau des migrations local ou du centre d'appel YİMER 157, ou vérifiez l'éligibilité lors de votre saisie sur e-İkamet. Vous trouverez plus de détails sur notre page dédiée aux quartiers soumis à des quotas pour les étrangers.

La procédure de demande étape par étape

1. Vérifier le bien immobilier. Assurez-vous qu'il s'agit d'un logement d'une valeur minimale de 200 000 USD. Vérifiez l'absence de privilèges ou d'hypothèques (vérification du takyidat) et confirmez que l'adresse est autorisée pour l'enregistrement de résidence.
2. Évaluation et titre de propriété. Obtenez le rapport d'expertise immobilière et finalisez le transfert de propriété au bureau du registre foncier (Tapu).
3. Document Numarataj. Procurez-vous l'attestation officielle du numéro d'adresse de l'habitation.
4. Demande en ligne. Remplissez le formulaire de permis de séjour de courte durée sur le portail e-İkamet, en choisissant la propriété immobilière comme motif de séjour. Réglez les frais de dossier (964 TL en 2026) et la taxe de séjour (harç) correspondant à votre nationalité ; consultez notre guide des frais de permis de séjour.
5. Rendez-vous. Présentez les documents originaux à la direction provinciale de la gestion des migrations. Vos données biométriques seront enregistrées ; les enfants de moins de 12 ans sont dispensés de la prise d'empreintes. Un avocat muni d'une procuration peut déposer le dossier pour vous, mais votre présence physique peut tout de même être exigée.
6. Décision et réception de la carte. Si des documents manquent, vous disposez de 30 jours après notification pour compléter le dossier. La décision est rendue dans les 90 jours suivant le dépôt d'un dossier complet. La poste turque (PTT) livre ensuite la carte à l'adresse indiquée dans votre demande.
7. Enregistrez votre adresse dans les 20 jours ouvrables suivant l'approbation de votre permis.

Votre conjoint et vos enfants

La réglementation sur l'acquisition immobilière ne précise pas directement comment les membres de la famille peuvent en bénéficier. Le permis de séjour familial est une option, mais il impose ses propres conditions : un répondant résidant en Turquie depuis au moins un an (sauf exceptions), des revenus suffisants, un logement adapté et une assurance santé pour tous. Consultez notre guide du permis de séjour familial et confirmez la procédure adaptée à chaque membre de votre famille avant l'achat.

Frais supplémentaires au prix d'achat

• Taxe de transfert de propriété (tapu harcı) : elle s'élève à 4 % de la valeur déclarée. En théorie, elle est partagée entre l'acheteur et le vendeur, mais dans la pratique des ventes aux étrangers, l'acheteur la paie souvent intégralement. Précisez ce point par écrit.
• TVA : l'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur peut être soumis à la TVA. Renseignez-vous sur son application à votre transaction avant de signer.
• Rapport d'expertise, traductions et notaire : ces coûts sont variables.
• Assurance santé : la prime dépend de votre âge et des garanties choisies.
• Carte de séjour et taxes : 964 TL pour la carte en 2026, plus la taxe (harç) variable selon votre nationalité.

Motifs fréquents de refus

• La valeur du bien au moment de l'acquisition est inférieure à 200 000 USD.
• Le logement est loué à un tiers ou vous n'y résidez pas personnellement.
• Le document numarataj (pour une première demande) ou l'attestation de validité du titre de propriété (tapu devam belgesi, pour un renouvellement) est manquant.
• L'adresse se situe dans un quartier fermé aux nouveaux enregistrements de résidents.
• La demande de renouvellement est déposée hors délai, ou vous avez passé plus de 120 jours à l'étranger au cours de l'année écoulée.

Si votre demande est rejetée, lisez notre article sur les recours en cas de refus de permis de séjour. Pour la procédure générale, consultez notre guide de demande de permis de séjour, le guide du permis de séjour de courte durée et notre foire aux questions sur le permis de séjour.

Chez SimplyTR, nos avocats vérifient le bien immobilier, l'adresse et les documents avant tout transfert de fonds. Contactez-nous pour faire examiner votre dossier.

Sources officielles : liste des documents e-İkamet (court séjour) ; Loi n° 6458 ; avis de fermeture de quartiers de la Göç İdaresi (2022) ; circulaire de la TKGM sur les rapports d'expertise.