Louer son bien immobilier en Turquie : Guide du propriétaire étranger (2026)

Oui, un propriétaire étranger peut louer un bien immobilier en Turquie exactement comme un citoyen turc. Vous pouvez même gérer votre location depuis l'étranger. Toutefois, la législation turque est très protectrice envers les locataires : l'augmentation des loyers est plafonnée, la résiliation d'un bail est complexe et le paiement doit obligatoirement transiter par une banque. Ce guide détaille les règles essentielles pour louer votre logement en toute sécurité et éviter des erreurs coûteuses.

Louer un bien immobilier en Turquie : bail longue ou courte durée ?

Déterminez d'abord votre mode de location, car les règles diffèrent radicalement.

Ce guide se concentre sur les baux de longue durée. Pour les locations de vacances, consultez notre guide sur les règles Airbnb et la fiscalité.

Avant de louer : votre liste de contrôle

• Numéro fiscal turc : vous en possédez déjà un si vous avez acheté le bien. Sinon, consultez notre guide sur le numéro fiscal.
• Compte bancaire turc : la loi impose le paiement du loyer via une banque. Vous avez donc besoin d'un compte local. Voir notre guide pour ouvrir un compte bancaire.
• Assurance séisme DASK : elle doit être à jour. Les locataires en ont souvent besoin pour ouvrir leurs contrats d'eau ou d'électricité.
• Taxe foncière : c'est au propriétaire de payer la taxe foncière annuelle (emlak vergisi), pas au locataire.
• Règles de copropriété : vérifiez le règlement de l'immeuble et le montant des charges mensuelles (aidat). Notre guide sur la loi sur la copropriété explique le fonctionnement des immeubles.
• État du bien : effectuez les réparations nécessaires avant l'entrée du locataire. Prenez des photos et vidéos datées de chaque pièce.

Trouver et vérifier le profil d'un locataire

Un bon locataire est plus précieux qu'un loyer légèrement plus élevé. Avant de signer :

• Rencontrez le candidat, en personne ou par appel vidéo.
• Vérifiez son identité. Pour un étranger, contrôlez son passeport et son droit de séjour en Turquie.
• Renseignez-vous sur son emploi et ses revenus. De nombreux propriétaires turcs demandent également un garant (kefil).
• Demandez des références d'anciens propriétaires si possible.

Les locataires étrangers ont généralement besoin d'un bail notarié pour demander un permis de séjour. Si vous êtes à l'étranger, votre représentant peut signer chez le notaire pour vous grâce à une procuration.

Le contrat de bail : les clauses indispensables

Utilisez toujours un contrat écrit. Rédigez-le en turc, avec une traduction française pour votre compréhension. Un bail clair évite la majorité des litiges.

Loyer et devise

Indiquez le montant mensuel, le jour du paiement et votre IBAN. Le loyer est normalement fixé en livres turques. Le paiement en devises étrangères n'est autorisé que dans certains cas précis (par exemple, si le locataire n'est pas citoyen turc ou si l'une des parties réside hors de Turquie). Consultez-nous avant de fixer un loyer en dollars ou en euros.

Dépôt de garantie (Caution)

Le dépôt peut s'élever jusqu'à trois mois de loyer. Légalement, un dépôt en espèces doit être placé sur un compte d'épargne bancaire et ne peut être retiré sans l'accord du locataire. Précisez le montant et les conditions de restitution dans le bail.

Répartition des frais

Inscrivez cette répartition dans le bail pour éviter toute contestation ultérieure.

État des lieux et inventaire

Annexez une liste des meubles et équipements (demirbaş listesi) accompagnée de photos. Les deux parties doivent la signer. À la fin du bail, vous comparerez l'état du logement avec cette liste.

De combien pouvez-vous augmenter le loyer ?

C'est la règle qui surprend le plus les propriétaires étrangers. Pour les baux d'habitation, l'augmentation annuelle lors du renouvellement ne peut pas dépasser la variation moyenne sur 12 mois de l'indice des prix à la consommation (IPC). Cet indice est publié chaque mois par l'institut national des statistiques (TÜİK). Le plafonnement temporaire de 25 % a pris fin en juillet 2024 ; c'est donc à nouveau la moyenne de l'IPC qui fait foi.

• Locataire en place : le plafond s'applique à chaque renouvellement, même si les loyers du marché augmentent plus vite.
• Nouveau locataire : lors de la signature d'un nouveau bail, vous pouvez fixer librement le loyer au prix du marché.
• Après cinq ans : le loyer peut être réajusté au prix du marché, soit par accord amiable, soit par voie judiciaire.

Prévoyez vos revenus en tenant compte de ces limites. Ne supposez pas que vous pourrez aligner le loyer sur les prix du marché chaque année. Notre rapport sur les rendements locatifs à Istanbul fournit des chiffres réalistes.

Paiement du loyer : virement bancaire obligatoire

Depuis octobre 2024, tous les loyers d'habitation doivent être payés via une banque ou la poste (PTT), quel que soit le montant. Les paiements en espèces exposent le propriétaire et le locataire à des amendes fiscales. Les relevés bancaires constituent également votre meilleure protection en cas de litige sur des impayés.

Fin de bail et expulsion

Le locataire peut partir facilement, le propriétaire non

Le locataire peut quitter le logement à la fin du bail en donnant un préavis écrit d'au moins 15 jours. S'il ne le fait pas, le bail est reconduit automatiquement pour un an. Le propriétaire ne peut pas mettre fin au contrat simplement parce que le terme est atteint. Ce n'est qu'après une période de prolongation de dix ans que le propriétaire peut résilier sans motif, avec un préavis de trois mois. Voir le Code des obligations turc, article 347.

Motifs légaux de résiliation

• Besoin personnel : vous, votre conjoint, vos enfants, vos parents ou d'autres personnes à charge avez besoin du logement pour y vivre. Si vous expulsez pour ce motif, vous ne pouvez pas relouer le bien à un tiers pendant trois ans sans motif valable.
• Engagement de libérer les lieux : un document écrit (tahliye taahhütnamesi) par lequel le locataire s'engage à partir à une date précise peut être appliqué. Il doit impérativement être signé après l'entrée dans les lieux, et non simultanément au bail.
• Deux avertissements justifiés : si vous envoyez deux mises en demeure écrites pour loyer impayé au cours d'une même année de bail, vous pouvez demander l'expulsion.
• Loyer impayé : après une mise en demeure et le respect du délai légal, le non-paiement peut entraîner la fin du bail.

Les délais sont stricts. Une date manquée peut vous coûter une année entière. Confiez l'envoi des notifications à un avocat.

La médiation préalable

La plupart des litiges locatifs doivent obligatoirement passer par un médiateur avant d'aller au tribunal. Cela concerne les désaccords sur les loyers et les expulsions. La médiation est souvent plus rapide et moins coûteuse qu'un procès. Voir la Loi sur la médiation, article 18/B.

Impôt sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs d'un bien en Turquie sont imposables en Turquie, même si vous résidez à l'étranger. Voici les points clés pour 2026 :

• Les loyers résidentiels jusqu'à 58 000 TL par an peuvent être exonérés sous certaines conditions.
• Vous devez déclarer le surplus entre le 1er et le 31 mars de l'année suivante.
• L'impôt est payable en deux versements (mars et juillet).
• Vous pouvez déduire un forfait de 15 % pour les frais, ou vos dépenses réelles sur justificatifs.

Votre pays de résidence peut également imposer ces revenus. Consultez-nous pour vérifier votre situation avant la première échéance de mars.

Gérer votre location depuis l'étranger

De nombreux propriétaires étrangers ne rencontrent jamais leur locataire. Cela fonctionne très bien avec une organisation adaptée :

• Un gestionnaire immobilier : il trouve les locataires, perçoit les loyers, gère les réparations et inspecte le logement.
• Une procuration spécifique : elle permet à votre représentant de signer le bail, d'aller chez le notaire et de gérer les abonnements aux services publics. Limitez-la strictement aux tâches locatives.
• Suivi régulier : demandez une courte vidéo du logement une ou deux fois par an, avec l'accord du locataire.
• Archives : conservez le bail, les relevés bancaires et les échanges de messages. Ils seront indispensables pour vos impôts ou en cas de litige.

Erreurs courantes des propriétaires étrangers

• Accepter des loyers en espèces.
• Espérer augmenter le loyer au prix du marché chaque année.
• Penser pouvoir mettre fin au bail à son terme sans motif légal.
• Négliger l'état des lieux et les photos à l'entrée.
• Oublier de déclarer les revenus locatifs en mars.
• Louer en courte durée sans permis.

Vous envisagez de vendre plus tard ? Si vous vendez un bien occupé, le bail est transféré à l'acheteur. Découvrez ce que les acheteurs vérifient dans un appartement déjà loué.

Foire aux questions

Un étranger peut-il louer son bien en Turquie ?

Oui. Les propriétaires étrangers ont les mêmes droits que les Turcs pour louer leurs biens. Les mêmes lois locatives et règles fiscales s'appliquent.

De combien puis-je augmenter le loyer en Turquie en 2026 ?

Lors du renouvellement, l'augmentation ne peut dépasser la moyenne de l'IPC sur 12 mois publiée par le TÜİK. Pour un nouveau locataire, le loyer est libre.

Puis-je expulser un locataire à la fin du bail ?

Non, pas uniquement parce que le contrat arrive à son terme. Vous devez invoquer un motif légal, comme un besoin personnel ou un engagement écrit de libérer les lieux valide.

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Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles peuvent évoluer. Contactez SimplyTR pour vérifier les détails spécifiques à votre location.