Guide Loi Copropriété Turquie 2026 | Propriétaires Étrangers | SimplyTR

Guide complet 2026 sur la loi turque sur la copropriété pour les propriétaires d'appartements étrangers. Comprenez le Kat Mülkiyeti, les frais d'aidat, les droits de vote en assemblée générale, les restrictions Airbnb sous la loi n° 7464 et les derniers changements de la loi n° 7579 — le tout expliqué clairement.

Si vous possédez un appartement en Turquie — qu'il s'agisse d'un studio en bord de mer à Antalya, d'un appartement familial à Başakşehir à Istanbul ou d'une unité d'investissement dans un complexe de style complexe hôtelier à Bodrum — vous êtes régi par la loi copropriété turquie propriétaires étrangers (Loi sur la propriété en copropriété n° 634, ou Kat Mülkiyeti Kanunu). Ce cadre juridique définit vos droits, vos obligations financières et vos relations avec tous les autres propriétaires de l'immeuble.

Pour les acheteurs étrangers qui ne parlent pas turc et ne vivent pas en Turquie à temps plein, naviguer dans le droit de la copropriété peut s'avérer déroutant — et coûteux en cas d'erreur. Ce guide couvre tout ce que vous devez savoir sur la législation à laquelle les propriétaires étrangers sont confrontés en 2026, des charges mensuelles et des votes en assemblée aux nouvelles restrictions Airbnb et aux dernières mises à jour législatives.

Kat Mülkiyeti vs Kat İrtifakı vs Kooperatif : Quelle est la différence ?

L'une des confusions les plus courantes pour les acheteurs étrangers réside dans la différence entre les trois principales formes de propriété liées aux appartements en Turquie. Le titre de propriété (tapu) que vous recevrez indiquera celle qui s'applique — et chacune a des implications juridiques très différentes.

Caractéristique	Kat Mülkiyeti (Propriété intégrale)	Kat İrtifakı (Servitude d'étage)	Kooperatif (Coopérative)
Ce que vous possédez	Titre de propriété individuel pour votre unité + copropriété des parties communes	Un droit de faire construire une unité sur une part de terrain — le bâtiment n'est pas encore achevé	Des parts dans la coopérative, et non la propriété directe de l'unité
Titre de propriété (tapu)	Oui — unité indépendante enregistrée à votre nom	Oui — mais avec la mention "en construction"	Pas de tapu individuel — vous détenez des parts coopératives
Vente libre ?	Oui	Oui (mais l'acheteur hérite du statut de pré-construction)	Uniquement avec l'approbation du conseil de la coopérative
Éligible au prêt/hypothèque	Oui — les banques acceptent le Kat Mülkiyeti	Limité — la plupart des banques exigent le Kat Mülkiyeti complet	Difficile — peu de banques financent les parts de coopérative
Droits sur les parties communes	Clairement définis par la loi et le plan de gestion	Pas encore finalisés tant que le bâtiment n'est pas terminé	Régis par les règles internes de la coopérative
Idéal pour	Appartements achevés et habitables	Achats sur plan avant la fin de la construction	Logement abordable via des organisations gérées par les membres

En résumé : Exigez toujours le Kat Mülkiyeti pour une propriété achevée. Si vous achetez sur plan, votre contrat doit garantir la conversion du Kat İrtifakı en Kat Mülkiyeti à l'achèvement. Parcourez les annonces immobilières vérifiées de SimplyTR pour trouver des appartements prêts pour le Kat Mülkiyeti à Istanbul, Antalya et Bodrum.

Droits et responsabilités selon la loi copropriété turquie propriétaires étrangers

En vertu de la loi turque sur la copropriété, posséder un appartement est un ensemble de droits et d'obligations.

Vos droits

Usage exclusif de votre unité indépendante (l'espace intérieur indiqué sur le projet architectural)
Usage partagé de toutes les parties communes (halls d'entrée, cages d'escalier, ascenseurs, jardins, piscines, parkings, toit, murs extérieurs)
Droits de vote à l'assemblée générale proportionnellement à la part de votre unité (arsa payı)
Accès aux registres de l'immeuble — états financiers, procès-verbaux de réunion, plan de gestion
Droit de contester les décisions illégales de l'assemblée ou du gestionnaire dans les délais légaux

Vos obligations

Payer les charges de copropriété (aidat) à temps chaque mois
Contribuer aux dépenses extraordinaires (cotisations spéciales) pour les réparations majeures
Respecter le plan de gestion (yönetim planı) et le règlement intérieur
Ne pas perturber la paix et la tranquillité des autres propriétaires
Autoriser l'accès pour les réparations des parties communes lorsque cela est raisonnablement requis
Informer la direction si vous louez votre unité à un locataire

Les propriétaires étrangers qui vivent à l'étranger la majeure partie de l'année devraient nommer un représentant en Turquie (un avocat, un ami de confiance ou le gestionnaire du site) pour gérer les communications quotidiennes et assister aux réunions en leur nom. L'équipe de conseil de SimplyTR peut agir en tant que votre représentant local pour les questions de copropriété.

Charges de copropriété (Aidat) : Ce qu'elles couvrent et comment elles sont calculées

L'aidat est la redevance mensuelle de maintenance que chaque propriétaire d'appartement paie. Elle n'est pas facultative — la loi autorise la direction à poursuivre le recouvrement par les voies légales.

Ce que couvre l'Aidat

Le budget de fonctionnement (işletme projesi) comprend généralement :

Électricité des parties communes (hall, couloirs, ascenseurs, éclairage du jardin)
Eau pour les installations partagées (jardins, piscines, sanitaires communs)
Services de nettoyage et de conciergerie
Personnel et systèmes de sécurité
Assurance de l'immeuble (yangın sigortası)
Maintenance et inspection des ascenseurs
Coûts communs du système de chauffage/climatisation
Lutte contre les nuisibles
Gestion des déchets
Fonds de réserve pour les réparations imprévues

Comment elle est calculée

L'aidat n'est pas un forfait par appartement. Chaque unité paie proportionnellement à sa arsa payı (quote-part de terrain), qui est enregistrée sur le titre de propriété. Un penthouse avec une part de terrain plus importante paie plus qu'un petit studio. La formule de calcul est définie dans le plan de gestion (yönetim planı), déposé au registre foncier en même temps que la copropriété.

Mise à jour 2026 : Nouvelles règles sur l'Aidat

Depuis la Loi n° 7579 (22 mai 2026) :

L'assemblée générale doit approuver le plan de fonctionnement annuel — le gestionnaire ne peut pas fixer les frais unilatéralement
Si aucun plan de fonctionnement approuvé n'existe, le gestionnaire doit préparer un plan de fonctionnement intérimaire et le soumettre à l'approbation de l'assemblée dans les trois mois
Pour les plans intérimaires basés sur le budget de l'année précédente, l'augmentation ne peut excéder le taux de réévaluation annuel (yeniden değerleme oranı)
Les paiements d'avance perçus par le gestionnaire avant l'approbation du budget disposent désormais d'un cadre juridique plus clair

Cela signifie que les hausses arbitraires d'aidat sont désormais beaucoup plus difficiles à imposer — une victoire significative pour les propriétaires.

Assemblées générales : Droits de vote et règles de quorum

L'assemblée générale (kat malikleri kurulu) est l'organe de décision suprême d'un immeuble en copropriété.

Quand et à quelle fréquence

Au moins une fois par an
Le gestionnaire convoque la réunion ; s'il ne le fait pas, les propriétaires représentant au moins 1/3 des parts peuvent en exiger une
Le préavis doit être donné par écrit au moins 15 jours avant la réunion

Droits de vote

Chaque unité dispose d'une voix
Le vote est proportionnel à la arsa payı (quote-part de terrain) — une unité plus grande a plus de pouvoir de vote
Vous pouvez voter en personne, par procuration écrite ou via un représentant légal
Les propriétaires étrangers peuvent et doivent accorder une procuration notariée (vekaletname) à une personne pouvant y assister

Règles de quorum

Première réunion : Au moins la moitié des propriétaires (par arsa payı) doit être présente
Deuxième réunion (si la première échoue) : Aucun quorum requis — les décisions peuvent être prises à la majorité des présents
Les exigences de majorité varient selon le type de décision :
Majorité simple : Décisions courantes (approbation du budget, nomination du gestionnaire)
Majorité des 4/5 : Altérations majeures du bâtiment, changement de destination des parties communes
Majorité des 2/3 (nouveau en 2026) : Modification du plan de gestion dans les structures collectives (contre 4/5 auparavant)

Que se passe-t-il si vous n'y assistez pas

Les décisions prises lors de la réunion sont contraignantes pour tous les propriétaires, qu'ils aient été présents ou non. Si une décision est illégale ou entachée d'un vice de procédure, vous disposez d'un délai limité pour la contester devant les tribunaux (généralement 30 jours à compter de la date de la réunion). Le dépassement du délai rend la décision définitive.

Le syndic (Yönetici) : Rôles et responsabilités

Chaque immeuble en copropriété en Turquie doit avoir un gestionnaire (yönetici) — soit l'un des propriétaires élu par l'assemblée, soit une société de gestion professionnelle.

Ce que fait le gestionnaire

Perçoit l'aidat et les autres cotisations
Paie les factures de services publics et les prestataires
Entretient les parties communes (nettoyage, éclairage, ascenseurs, jardin, piscine)
Fait respecter le plan de gestion et le règlement intérieur
Prépare le budget de fonctionnement annuel
Convoque et organise les assemblées générales
Représente l'immeuble dans les affaires juridiques (ex: poursuite des propriétaires ne payant pas)
Souscrit les assurances pour l'immeuble

Mise à jour 2026 : Responsabilité du gestionnaire

En vertu des nouveaux amendements, l'autorité du gestionnaire à percevoir des paiements d'avance est désormais explicitement liée à la période précédant l'approbation du plan de fonctionnement par l'assemblée. Cela empêche les gestionnaires de percevoir des avances excessives sans surveillance de l'assemblée. Le gestionnaire doit également préparer un plan intérimaire si aucun budget de fonctionnement n'existe.

Que faire si votre gestionnaire est incompétent ?

Exprimez vos préoccupations lors de l'assemblée générale
Votez pour révoquer le gestionnaire (une majorité simple suffit)
Saisissez le Tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi) si le gestionnaire agit illégalement

Les propriétaires étrangers devraient vérifier les références du gestionnaire de leur immeuble avant l'achat. Un immeuble mal géré signifie des charges plus élevées, une baisse de la valeur de la propriété et des frustrations constantes.

Règles et restrictions relatives aux parties communes

Les parties communes (ortak alanlar) dans une copropriété turque comprennent : l'entrée de l'immeuble, les couloirs, les cages d'escalier, l'ascenseur, le jardin, la piscine, les zones de stationnement, le toit, les murs extérieurs, la chaufferie et toute autre zone désignée comme commune dans le projet architectural.

Ce que vous ne pouvez pas faire

Privatiser ou fermer toute partie des zones communes (ex: fermer un balcon, prétendre qu'une place de parking est "à vous")
Stocker des objets personnels dans les couloirs, les cages d'escalier ou les sorties de secours
Apporter des modifications structurelles à l'extérieur du bâtiment ou aux systèmes communs sans l'approbation des 4/5 des propriétaires
Bloquer ou obstruer les parties communes avec vos véhicules ou vos biens

Ce à quoi vous pouvez vous attendre

L'immeuble doit fournir un accès ininterrompu à toutes les parties communes
L'entretien des parties communes est de la responsabilité du gestionnaire, financé par l'aidat
Tout propriétaire peut demander des réparations en informant le gestionnaire par écrit

Pouvez-vous louer votre appartement sur Airbnb ?

C'est l'une des questions les plus importantes pour les investisseurs étrangers — et la réponse a considérablement changé.

Loi n° 7464 : La "Loi Airbnb"

Depuis le 1er janvier 2024, les locations de courte durée (baux allant jusqu'à 100 jours) en Turquie sont régies par la loi n° 7464. Les principales exigences :

Permis de location touristique : Vous devez obtenir une licence (Turizm Amaçlı Kiralama İzni) auprès du ministère de la Culture et du Tourisme
Signalétique : Un panneau doit être affiché à l'entrée de l'immeuble identifiant l'unité comme une location touristique
Approbation de la copropriété : L'assemblée générale doit consentir aux locations de courte durée dans l'immeuble — si l'assemblée vote contre, vous ne pouvez pas louer légalement votre unité sur Airbnb

Comment l'assemblée peut vous bloquer

En vertu des amendements de 2024 à la loi sur la copropriété, l'assemblée générale peut décider d'interdire les locations de courte durée dans l'immeuble par un vote à la majorité simple. Une fois qu'une telle décision est prise, elle est contraignante pour tous les propriétaires.

Les amendes sont sévères

Première infraction : 100 000 TL
Récidive : Jusqu'à 1 000 000 TL
Le ministère peut également révoquer votre permis et bloquer votre annonce

Ce que les investisseurs étrangers devraient faire

Avant d'acheter, vérifiez si le plan de gestion de l'immeuble ou l'assemblée a restreint les locations de courte durée
Si vous prévoyez de faire du Airbnb, assurez-vous que le plan de gestion l'autorise — et assistez à l'assemblée pour voter sur toute restriction proposée
Travaillez avec un avocat turc pour naviguer dans le processus de licence
Envisagez la location à long terme (1 an et plus) comme une alternative plus sûre et plus simple

Pour une analyse détaillée des obligations fiscales sur les revenus de location courte durée, lisez notre guide sur l'impôt sur le revenu Airbnb en Turquie 2026 : Guide complet pour les propriétaires étrangers.

Mécanismes de résolution des litiges

Les litiges dans les copropriétés turques sont fréquents. Voici comment ils sont résolus :

1. Résolution interne

De nombreux litiges peuvent être résolus par l'intermédiaire du gestionnaire ou lors de l'assemblée générale. Si un voisin pose problème, une plainte écrite au gestionnaire est la première étape.

2. Tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi)

C'est le tribunal principal pour les litiges de copropriété :

Litiges concernant les arriérés d'aidat
Contestation des décisions de l'assemblée
Litiges sur l'utilisation des parties communes
Cas de révocation du gestionnaire

3. Exécution par le gestionnaire

Le gestionnaire a l'autorité légale pour :

Envoyer des mises en demeure formelles
Engager des procédures d'exécution (icra takibi) pour aidat impayé
Obtenir une ordonnance du tribunal pour la vente forcée d'une unité dans les cas extrêmes de non-paiement

4. Médiation

Pour certains litiges civils (y compris certains cas de copropriété), les tribunaux turcs peuvent exiger une tentative de médiation avant de passer au procès. Cela peut être plus rapide et moins coûteux qu'un litige.

Important pour les propriétaires étrangers

Les notifications légales sont envoyées à l'adresse figurant sur votre titre de propriété — si vous vivez à l'étranger, enregistrez une adresse de signification en Turquie
Les procédures judiciaires se déroulent en turc — vous aurez besoin d'un avocat turc
Les délais de contestation (généralement 30 jours à compter de la réunion ou de la décision) sont stricts — n'attendez pas

Mises à jour législatives récentes de 2026 : Ce qui a changé

Les changements les plus significatifs apportés à la loi turque sur la copropriété ces dernières années sont venus avec la Loi n° 7579, publiée au Journal officiel le 22 mai 2026. En voici un résumé :

Changement	Ancienne règle	Nouvelle règle (2026)
Approbation du plan de fonctionnement	Pouvait être fixé par le gestionnaire sans vote de l'assemblée	Doit être approuvé par l'assemblée générale
Plan de fonctionnement intérimaire	Pas de règles claires	Le gestionnaire doit en préparer un sous 3 mois si aucun plan approuvé n'existe
Collecte des paiements d'avance	Base légale peu claire	Explicitement liée à la période précédant l'approbation de l'assemblée
Limite d'augmentation de l'aidat (plans intérimaires)	Pas de plafond	Ne peut excéder le taux de réévaluation annuel
Modifications du plan de gestion (structures collectives)	Nécessitait le consentement des 4/5 des propriétaires	Réduit à une majorité des 2/3
Dispositions contradictoires du plan de gestion	Exécutoires jusqu'à contestation	Les dispositions contredisant la nouvelle loi sont automatiquement nulles

Ces changements rendent le système plus transparent et plus équitable pour les propriétaires individuels — en particulier les propriétaires étrangers qui n'étaient peut-être pas présents lors de la rédaction du plan de gestion original.

FAQ pour les acheteurs étrangers

1. Un étranger peut-il être membre de l'assemblée générale ?

Oui. En tant que propriétaire enregistré sur le titre de propriété (tapu), vous disposez de tous les droits de vote, quelle que soit votre nationalité. Vous pouvez assister en personne ou voter par l'intermédiaire d'un représentant notarié.

2. Le gestionnaire peut-il entrer dans mon appartement sans permission ?

Généralement non. Votre appartement est votre propriété privée. Le gestionnaire ne peut entrer qu'avec votre consentement ou une ordonnance du tribunal pour des réparations d'urgence affectant les parties communes ou d'autres unités.

3. Que se passe-t-il si je ne paie pas l'aidat ?

Le gestionnaire peut engager des procédures d'exécution, ajouter des intérêts et des frais de justice, et finalement obtenir une ordonnance du tribunal pour forcer la vente de votre unité afin de recouvrer la dette. Le non-paiement est un risque juridique sérieux.

4. Puis-je louer mon appartement à un locataire longue durée tout en vivant à l'étranger ?

Oui. Les baux à long terme (1 an ou plus) ne sont pas restreints. Vous devez informer la direction de l'immeuble et vous assurer que votre locataire respecte le plan de gestion et le règlement intérieur. Le contrat de bail peut stipuler si c'est le locataire ou le propriétaire qui paie l'aidat.

5. Dois-je payer des impôts turcs sur mon appartement même si je ne le loue pas ?

Oui. Vous êtes redevable de la taxe foncière annuelle (emlak vergisi) basée sur la valeur officielle de la propriété. Si vous ne louez pas le bien, il n'y a pas d'impôt sur le revenu, mais la taxe foncière s'applique toujours. Pour un aperçu complet, consultez notre guide sur l'impôt sur les plus-values en Turquie (2026).

6. Que dois-je vérifier avant d'acheter un appartement dans un complexe (site) turc ?

Confirmation que la propriété possède le Kat Mülkiyeti (pas le Kat İrtifakı)
Le plan de gestion — en particulier les règles sur les locations de courte durée
Le montant de l'aidat et ce qu'il couvre
La santé financière de l'immeuble (fonds de réserve, affaires juridiques en cours)
Si le gestionnaire est un professionnel ou un propriétaire bénévole
Les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales

Pourquoi choisir SimplyTR ?

Le droit turc de la copropriété est détaillé, technique et rédigé en turc juridique. Pour les propriétaires étrangers, les risques de malentendu — délais manqués, augmentations de frais illégales, perte de droits de vote ou achat involontaire d'une unité dans un immeuble interdisant les locations Airbnb — sont réels et coûteux.

SimplyTR fournit des services de conseil juridique en anglais et en français spécifiquement conçus pour les propriétaires étrangers en Turquie. Notre équipe examine les plans de gestion avant votre achat, assiste aux assemblées générales en votre nom, négocie avec les gestionnaires de site et s'assure que vos droits sont protégés en vertu de la dernière législation de 2026.

Que vous achetiez votre premier appartement en Turquie, que vous fassiez face à un litige avec la direction de votre site ou que vous essayiez simplement de comprendre votre facture d'aidat — réservez une consultation avec l'équipe de conseil juridique de SimplyTR pour une évaluation personnalisée de votre situation. Pas d'obligation, pas de jargon — juste des conseils clairs et pratiques.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Le droit de la copropriété en Turquie est sujet à changement — consultez un avocat turc qualifié pour des conseils spécifiques à votre propriété et à votre situation. Dernière mise à jour : Juillet 2026.

Loi sur la copropriété en Turquie 2026 : Règles pour les propriétaires étrangers