اخذ اقامت ترکیه از طریق خرید ملک در سال ۲۰۲۶

پاسخ کوتاه: ملکی به ارزش ۲۰۰,۰۰۰ دلار می‌تواند اقامت ترکیه را برای شما به ارمغان بیاورد

بله، خرید املاک و مستغلات در ترکیه می‌تواند شما را برای دریافت اجازه اقامت واجد شرایط کند، به شرط آنکه ارزش ملک حداقل ۲۰۰,۰۰۰ دلار باشد و خرید به‌درستی مستندسازی شود. این مسیر خرید ملک بر اساس قانون شماره ۶۴۵۸ (قانون بیگانگان و حمایت بین‌المللی) است و آستانه ۲۰۰,۰۰۰ دلار از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ به اجرا درآمده است. این آستانه جدا و پایین‌تر از آستانه ۴۰۰,۰۰۰ دلاری است که برای شهروندی ترکیه استفاده می‌شود.

ترکیه همچنان به عنوان یکی از مقاصد تراز اول برای سرمایه‌گذاران جهانی باقی مانده است و ترکیبی منحصربه‌فرد از سبک زندگی مدیترانه‌ای و فرصت‌های تجاری استراتژیک را ارائه می‌دهد. این راهنما شما را با قوانین فعلی سال ۲۰۲۶ آشنا می‌کند: آستانه سرمایه‌گذاری، تفاوت اجازه اقامت و شهروندی، سهمیه محله‌های بسته و لغو آن در ژوئن ۲۰۲۶، سیستم ارزیابی رسمی (WebTapu و GEDAŞ)، مراحل درخواست و هزینه‌ها و جدول زمانی واقع‌بینانه.

قانون ۲۰۰,۰۰۰ دلار: چه چیزی تغییر کرده و چه چیزی همچنان پابرجاست

قبل از اکتبر ۲۰۲۳، آستانه اجازه اقامت مبتنی بر خرید ملک ۷۵,۰۰۰ دلار بود. در ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳، ترکیه آن را طبق قانون شماره ۶۴۵۸ به ۲۰۰,۰۰۰ دلار افزایش داد و این همان سطحی است که تا سال ۲۰۲۶ همچنان معتبر است. مقامات هر از گاهی این آستانه را بررسی می‌کنند، بنابراین قبل از هر تعهدی همیشه رقم فعلی را با مشاور خود تأیید کنید.

برای اینکه ملکی بتواند درخواست اجازه اقامت را پشتیبانی کند، سه شرط باید برآورده شود:

• کاربری مسکونی: ملک باید محل سکونت باشد (آپارتمان، خانه یا موارد مشابه). واحدهای تجاری عموماً برای این مسیر واجد شرایط نیستند.
• ارزش مستند: گزارش رسمی ارزیابی و سند مالکیت هر دو باید ارزش حداقل ۲۰۰,۰۰۰ دلار یا معادل لیری آن در تاریخ معامله را تأیید کنند.
• وجوه از خارج از کشور: باید بتوانید مستند کنید که وجوه خرید از خارج از کشور تأمین شده است، معمولاً از طریق حواله بانکی به ترکیه.

یک هشدار عملی: مبلغ ۲۰۰,۰۰۰ دلار باید در ارزیابی رسمی منعکس شود، نه فقط در قرارداد فروش. اگر ارزیابی پایین‌تر از آستانه باشد، حتی اگر در واقع بیشتر پرداخته باشید، درخواست ممکن است رد شود. به همین دلیل مرحله ارزیابی (که در زیر توضیح داده شده) حساس‌ترین بخش کل فرآیند است.

اقامت در مقابل شهروندی: دو مسیر، دو آستانه

بسیاری از خریداران مسیر اقامت ۲۰۰,۰۰۰ دلاری را با مسیر شهروندی ۴۰۰,۰۰۰ دلاری اشتباه می‌گیرند. این دو برنامه جداگانه با قوانین، دوره‌های نگهداری و نتایج متفاوت هستند:

کدام مسیر را باید انتخاب کنید؟

اگر هدف شما پایگاهی پایدار در ترکیه، خانه‌ای برای زندگی فصلی یا پایگاهی برای بازنشستگی است، مسیر اجازه اقامت سریع‌تر و ارزان‌تر است. اگر پاسپورت ترکی می‌خواهید، مسیر شهروندی ۴۰۰,۰۰۰ دلاری هدف شماست — راهنمای کامل سرمایه‌گذاری شهروندی ۴۰۰,۰۰۰ دلاری آن را گام‌به‌گام شرح می‌دهد. برای برنامه‌های بلندمدت‌تر مانند بازنشستگی، راهنمای بازنشستگی در ترکیه ۲۰۲۶ را ببینید. برای اطلاعات بیشتر درباره گزینه شهروندی می‌توانید صفحه شهروندی را نیز مشاهده کنید.

محله‌های بسته: سهمیه‌ای که در ژوئن ۲۰۲۶ لغو شد

بین سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۵، ترکیه سهم اتباع خارجی در هر محله را به ۲۰ درصد محدود می‌کرد. وقتی محله‌ای از این نسبت عبور می‌کرد، اداره مهاجرت استانی آن را برای درخواست‌های جدید اجازه اقامت می‌بست — صرف‌نظر از ارزش ملک: حتی ویلایی به ارزش ۱ میلیون دلار در منطقه بسته نیز مجوز نمی‌گرفت. در ۱۰ ژوئن ۲۰۲۶، ریاست اداره مهاجرت (Göç İdaresi Başkanlığı) سهمیه محله‌های بسته را لغو کرد: e-ikamet اکنون از هر نشانی در ترکیه، از جمله استانبول، درخواست می‌پذیرد.

این محدودیت یک اقدام اداری بود و ممکن است بازگردد: اگر تراکم خارجی‌ها در محله‌ای دوباره افزایش یابد، مقامات می‌توانند با تصمیمی جدید آن را دوباره ببندند. به همین دلیل بررسی آدرس شما همچنان مهم است — نه به این دلیل که سهمیه امروز فعال است، بلکه به این دلیل که وضعیت می‌تواند تغییر کند. پیش از ۲۰۲۶، فهرست شامل مکان‌های شناخته‌شده‌ای در استانبول (بخش‌هایی از فاتح، اسنیورت و باشاک‌شهیر و غیره)، مناطق ساحلی آنتالیا و مرسین و چند محله در ازمیر بود.

چگونه قبل از خرید بررسی کنید

• از مشاور خود بخواهید قبل از امضای هر قراردادی تأیید کند که آدرس شما در سیستم e-ikamet پذیرفته می‌شود — سهمیه در ۱۰ ژوئن ۲۰۲۶ لغو شد، اما در صورت افزایش تراکم، بسته‌شدن‌ها ممکن است بازگردند.
• هرگز تنها به حرف فروشنده یا سازنده اعتماد نکنید — اگر محله‌ای دوباره بسته شود، تصمیم توسط مقامات منتشر می‌شود.
• برای پیشینه این محدودیت‌ها، مقاله محدودیت‌های اسکان خارجی‌ها در ترکیه را ببینید.

ارزیابی رسمی: WebTapu، GEDAŞ و TTB

روزهای ارائه هر گزارش ارزیابی خصوصی به پایان رسیده است. از دسامبر ۲۰۲۴، ارزیابی رسمی املاک برای اهداف سرمایه‌گذاری از طریق سیستم WebTapu (TADEBİS) انجام می‌شود و تنها ارزیابی‌ای معتبر است که از این کانال رسمی تولید شود — در عمل توسط GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. صادر می‌شود، شرکت ارزیابی وابسته به وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی و TOKİ.

فرآیند ارزیابی چگونه کار می‌کند

1. پرونده شما از طریق کانال رسمی WebTapu و با استفاده از گزینه ارزیابی با هدف سرمایه‌گذاری، درخواست ارزیابی می‌دهد.
2. GEDAŞ — شرکتی دارای مجوز SPK با بیش از ۲۵ سال تجربه — ملک را بازرسی کرده و گزارش ارزیابی را صادر می‌کند.
3. سیستم ارزش رسمی را در گواهی تعیین مبلغ (Tutar Tespit Belgesi - TTB) ثبت می‌کند؛ گواهی‌ای که مقامات برای تأیید آستانه‌های سرمایه‌گذاری از آن استفاده می‌کنند.

TTB همان چیزی است که مقامات برای تأیید اینکه ملک شما سطح ۲۰۰,۰۰۰ دلار را برآورده می‌کند به آن اتکا می‌کنند. اجازه ندهید کسی به شما بگوید گزارش عمومی «دارای مجوز SPK» از یک شرکت خصوصی برای درخواست‌های مبتنی بر سرمایه‌گذاری کافی است — کانال رسمی WebTapu/GEDAŞ استاندارد فعلی است.

مدارک تبدیل ارز را فراموش نکنید

برای درخواست‌های شهروندی، باید مبلغ خرید را از طریق بانک به لیر ترکیه تبدیل کرده و گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi - DAB) دریافت کنید. برای پرونده‌های اجازه اقامت، مقامات مهاجرت معمولاً رسیدهای بانکی نشان‌دهنده حواله بین‌المللی را درخواست می‌کنند. تمام رسیدها را از مرحله فروش تا مرحله سند مالکیت نگه دارید.

نحوه درخواست: پنج گام تا کارت اقامت شما

گام ۱: بررسی‌های لازم و استعلام محله

تأیید کنید که آدرس در مرحله e-ikamet برای اقامت پذیرفته می‌شود (سهمیه محله‌های بسته در ۱۰ ژوئن ۲۰۲۶ لغو شد، اما بسته‌شدن‌ها ممکن است بازگردند)، ملک ارزش ارزیابی‌شده ۲۰۰,۰۰۰ دلار را برآورده می‌کند و هیچ بازداشت، رهن یا بدهی روی سند ندارد. یک بررسی سریع سند (تاکیدات) با مشاور شما از اکثر رد شدن‌های بعدی جلوگیری می‌کند.

گام ۲: ارزیابی رسمی از طریق WebTapu/GEDAŞ

ارزیابی را از کانال رسمی درخواست کنید و TTB را نگه دارید. اطمینان حاصل کنید که ارزش ارزیابی‌شده، قیمت سند مالکیت و مبلغ حواله بانکی شما همگی حداقل ۲۰۰,۰۰۰ دلار را نشان می‌دهند.

گام ۳: انتقال سند مالکیت

معامله را در اداره ثبت اسناد و املاک تکمیل کنید. سند مالکیت (تاپو) به نام شما صادر می‌شود و خرید با اظهارنامه صحیح ثبت می‌گردد.

گام ۴: درخواست آنلاین اقامت

از طریق پورتال رسمی e-ikamet درخواست دهید. سیستم برای شما در اداره کل مدیریت مهاجرت استان (Göç İdaresi) وقت ملاقات تعیین می‌کند.

گام ۵: وقت ملاقات، مصاحبه و کارت

با مدارک اصلی خود حضور یابید (پاسپورت، سند مالکیت، TTB، بیمه درمانی، گواهی ازدواج و تولد برای اعضای خانواده). پس از تأیید، کارت اقامت شما به آدرس شما در ترکیه تحویل داده می‌شود.

جدول زمانی و هزینه‌های ۲۰۲۶

زمان رسیدگی بسته به استان و فصل متفاوت است، اما یک پرونده معمولی از این الگو پیروی می‌کند:

علاوه بر قیمت خرید، برای هزینه‌های نهایی‌کردن معامله بودجه در نظر بگیرید. تا سال ۲۰۲۶، اقلام اصلی تقریباً به شرح زیر است:

• هزینه سند مالکیت (tapu harcı): ۴ درصد از ارزش اعلام‌شده، که اغلب به‌صورت ۲ درصد/۲ درصد بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود — اما در بسیاری از فروش‌های خارجی، خریدار کل مبلغ را می‌پردازد.
• مالیات بر ارزش افزوده (KDV): بسته به نوع و اندازه ملک از ۱ تا ۲۰ درصد متغیر است. خارجی‌هایی که اولین خانه خود را در ترکیه مستقیماً از یک سازنده خریداری می‌کنند، ممکن است واجد شرایط معافیت مالیات بر ارزش افزوده شوند که صرفه‌جویی قابل توجهی ایجاد می‌کند.
• ارزیابی و مدارک رسمی: ارزیابی WebTapu/GEDAŞ، هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و ترجمه‌های رسمی.
• بیمه درمانی اجباری: برای درخواست الزامی است؛ حق بیمه بسته به سن و نوع بیمه‌نامه شما متفاوت است.
• هزینه اجازه اقامت و کارت: هزینه مجوز بسته به ملیت متفاوت است و هزینه کارت (ورقه بهادار) برای سال ۲۰۲۶ مبلغ ۹۶۴ لیر است.

برای جدول رسمی هزینه‌های فعلی و مبالغ هر ملیت، راهنمای هزینه‌های اجازه اقامت ترکیه ۲۰۲۶ را ببینید.

مالیات‌هایی که مالکان خارجی باید برنامه‌ریزی کنند

مالکیت ملک در ترکیه چند تعهد سالانه به همراه دارد که باید برای آنها بودجه در نظر بگیرید:

• مالیات سالانه املاک: معمولاً ۰.۱ تا ۰.۲ درصد ارزش ملک، بسته به شهرداری و نوع ملک.
• مالیات بر درآمد اجاره: اگر ملک را اجاره دهید، درآمد اجاره مشمول مالیات بر درآمد پلکانی است و معافیت سالانه کوچکی دارد که هر سال تغییر می‌کند.
• مالیات بر عایدی سرمایه: اگر ظرف ۵ سال پس از خرید بفروشید، سود معمولاً مشمول مالیات است. پس از ۵ سال مالکیت، افراد حقیقی معمولاً معاف هستند.

اگر قصد خرید اولین خانه خود را در اینجا دارید، قبل از امضا درباره معافیت مالیات بر ارزش افزوده خانه اول با مشاور خود صحبت کنید — مدارک باید در زمان خرید به‌درستی تنظیم شوند.

سوالات متداول (FAQ)

آیا می‌توانم با این اجازه اقامت در ترکیه کار کنم؟

خیر. اجازه اقامت حق کار را اعطا نمی‌کند. به مجوز کار جداگانه نیاز دارید و خبر خوب این است که مجوز کار معتبر به‌عنوان اجازه اقامت نیز عمل می‌کند — مزایای مجوز کار ترکیه در ۲۰۲۶ را ببینید.

آیا می‌توانم دو ملک را برای رسیدن به ۲۰۰,۰۰۰ دلار ترکیب کنم؟

ارزش باید در ارزیابی رسمی مستند شود و در عمل تمیزترین پرونده، معامله‌ای واحد است که به‌وضوح از آستانه فراتر می‌رود. برخی درخواست‌ها واحدها را ترکیب می‌کنند، اما قبل از خرید ساختار خود را با مشاور تأیید کنید.

آیا این مجوز به شهروندی ترکیه منجر می‌شود؟

خود اقامت می‌تواند پس از ۵ سال اقامت قانونی متوالی (معمولاً حداقل ۱۸۵ روز در سال در ترکیه) به تابعیت منجر شود. اگر شهروندی هدف اصلی شماست، مسیر سرمایه‌گذاری ۴۰۰,۰۰۰ دلاری بسیار سریع‌تر است.

اگر ملک خود را بفروشم چه اتفاقی می‌افتد؟

مجوز به ملکی که از درخواست پشتیبانی کرده گره خورده است. فروش آن می‌تواند در بررسی یا تمدید بعدی به لغو منجر شود، بنابراین دوره نگهداری را با دقت برنامه‌ریزی کنید.

آیا می‌توانم ملک خود را اجاره دهم؟

بله، اجاره دادن مجاز است و درآمد اجاره در ترکیه مشمول مالیات است. اگر به دنبال بازده اجاره هستید، راهنمای بازده اجاره املاک استانبول ۲۰۲۶ را ببینید.

نتیجه‌گیری: قبل از امضا هر مرحله را برنامه‌ریزی کنید

درخواست ردشده اجازه اقامت معمولاً به یکی از سه دلیل بازمی‌گردد: ملکی که ارزیابی رسمی آن زیر ۲۰۰,۰۰۰ دلار است، محله‌ای که پس از لغو سهمیه در ژوئن ۲۰۲۶ دوباره بسته شده، یا فقدان مدارک حواله. هر یک از این موارد با آمادگی درست قابل اجتناب است.

در SimplyTR، ما کل پرونده را هماهنگ می‌کنیم — تأیید محله، فرآیند ارزیابی WebTapu/GEDAŞ، انتقال سند مالکیت و درخواست e-ikamet — تا شما پس از جابه‌جایی پول با مشکل مواجه نشوید. برای مشاوره تخصصی با SimplyTR تماس بگیرید تا درباره اجازه اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در ملک راهنمایی شوید.