اخذ اقامت ترکیه با خرید ملک در سال ۲۰۲۶

قانون سال ۲۰۲۶: ۲۰۰,۰۰۰ دلار در تمام شهرها

طبق قانون شماره ۶۴۵۸ (قانون اتباع خارجی و حفاظت بین‌المللی)، مالکیت ملک یکی از روش‌های دریافت اجازه اقامت کوتاه‌مدت در ترکیه است. از نوامبر ۲۰۲۶، فهرست رسمی مدارک در سامانه «ای-اقامت» (e-İkamet) سه شرط اصلی را تعیین کرده است:

• ارزش ملک: حداقل ۲۰۰,۰۰۰ دلار که بر اساس نرخ لیر در تاریخ ثبت سند محاسبه می‌شود. این مبلغ برای تمامی شهرهای ترکیه یکسان است.
• محل سکونت: ملک خریداری شده باید واحد مسکونی باشد و شما شخصاً در آن زندگی کنید.
• عدم واگذاری به غیر: اگر خانه را به شخص دیگری اجاره دهید، نمی‌توانید با آن درخواست اقامت کنید.

مبنای قانونی این شرط، بند ۶ از ماده ۳۱ قانون ۶۴۵۸ است که در نوامبر ۲۰۲۴ توسط قانون شماره ۷۵۳۳ اضافه شد. این ماده به وزارتخانه اجازه می‌دهد حداقل ارزش ملک را تعیین کند. از آنجایی که در فهرست رسمی مدارک، قانون ۲۰۰,۰۰۰ دلاری فقط به اولین درخواست محدود نشده، رعایت این مبلغ در زمان تمدید اقامت نیز الزامی است.

خانه‌های خریداری شده قبل از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳

پیش از این، حداقل مبلغ برای شهرهای بزرگ ۷۵,۰۰۰ دلار و برای سایر شهرها ۵۰,۰۰۰ دلار بود. گزارش‌هایی وجود دارد که نشان می‌دهد خانه‌های خریداری شده قبل از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ همچنان با همان مبالغ قبلی واجد شرایط هستند. با این حال، هنوز متن رسمی که این موضوع را تایید کند منتشر نشده است. اگر قصد دارید بر اساس خرید قدیمی خود اقدام کنید، حتماً پیش از ثبت درخواست از اداره مهاجرت استان مربوطه استعلام بگیرید.

اقامت ترکیه با خرید ملک ۲۰۲۶ یا شهروندی؟

مسیر دریافت اقامت با ۲۰۰,۰۰۰ دلار و مسیر دریافت شهروندی با ۴۰۰,۰۰۰ دلار کاملاً از هم جدا هستند. این دو روش قوانین متفاوتی دارند و نتایج حقوقی متفاوتی به همراه می‌آورند.

دریافت اقامت ملکی به معنای دریافت شهروندی ترکیه نیست. اگر هدف شما دریافت پاسپورت است، راهنمای شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری ۴۰۰,۰۰۰ دلاری ما را مطالعه کنید. اگر قصد دارید برای همیشه با مجوز اقامت در ترکیه بمانید، طبق ماده ۴۳ قانون ۶۴۵۸، می‌توانید پس از ۸ سال اقامت قانونی و بدون وقفه، برای دریافت اقامت بلندمدت درخواست دهید.

مدت اعتبار مجوز اقامت

طبق ماده ۳۱ قانون ۶۴۵۸، اجازه اقامت کوتاه‌مدت در هر بار صدور حداکثر برای ۲ سال صادر می‌شود. البته قانون برای سرمایه‌گذاران و شهروندان جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) امکان صدور تا ۵ سال را پیش‌بینی کرده است. برای اطمینان از اینکه کدام بازه زمانی شامل پرونده شما می‌شود، از اداره مهاجرت سوال کنید و تا زمانی که مجوز صادر نشده، روی اعتبار ۵ ساله حساب نکنید.

دو قانون مهم بر حفظ اعتبار مجوز شما تاثیر می‌گذارد:

• حضور در خارج از کشور: اگر در یک سال گذشته مجموعاً بیش از ۱۲۰ روز را خارج از ترکیه سپری کرده باشید، ممکن است مجوز اقامت کوتاه‌مدت شما باطل شود (ماده ۲۹ آیین‌نامه اجرایی).
• تمدید: درخواست تمدید را باید از ۶۰ روز مانده به انقضای مجوز و حتماً پیش از پایان اعتبار آن ثبت کنید.

مدارک لازم برای درخواست اقامت ملکی

از نوامبر ۲۰۲۶، سامانه «ای-اقامت» علاوه بر مدارک عمومی، مدارک زیر را نیز درخواست می‌کند:

• اولین درخواست: برگه «نوماراتاژ» (numarataj) که شماره رسمی آدرس خانه را تایید می‌کند.
• تمدید اقامت: برگه «تداوم سند» (tapu devam belgesi) از اداره ثبت اسناد که نشان می‌دهد شما همچنان مالک ملک هستید.
• درخواست‌های تمدید و تغییر نوع اقامت: تاییدیه آدرس ثبت شده (Yerleşim Yeri Belgesi) و برگه ابلاغیه الکترونیکی (UETS) از اداره پست (PTT). افراد زیر ۱۸ سال از داشتن UETS معاف هستند.
• بیمه سلامت که تمام مدت اقامت درخواستی را پوشش دهد.
• پاسپورت که اعتبار آن حداقل ۶۰ روز بیشتر از مدت اقامت درخواستی باشد.

در اولین درخواست، شما موظف هستید ظرف ۲۰ روز کاری پس از تایید اقامت، آدرس خود را در سیستم ثبت کنید.

گزارش کارشناسی ملک (اکسپرتایز)

خریداران خارجی برای معامله ملک به گزارش کارشناسی احتیاج دارند. طبق بخشنامه اصلاحی ۲۰۲۴/۲ اداره ثبت اسناد (به تاریخ ۵ اکتبر ۲۰۲۶)، این گزارش باید توسط شرکت‌های مورد تایید سازمان بورس (SPK) که عضو فعال انجمن کارشناسان (TDUB) هستند و نامشان در سامانه TADEBİS ثبت شده، تهیه شود. درخواست کارشناسی از طریق سامانه «وب‌تاپو» (WebTapu) ثبت می‌شود و سیستم به صورت خودکار یا انتخابی، شرکتی واجد شرایط را تعیین می‌کند. این گزارش تا ۱۲ ماه برای معاملات ثبتی اعتبار دارد.

برای مسیر شهروندی، گواهی تایید مبلغ (TTB) بر اساس این گزارش صادر و به صورت الکترونیکی در سامانه TADEBİS ارسال می‌شود؛ نسخه کاغذی TTB دیگر پذیرفته نیست (به بخشنامه اصلاحی ۲۰۲۴/۴ مراجعه کنید). این مرحله مربوط به مسیر ۴۰۰,۰۰۰ دلاری است و برای اقامت عادی لازم نیست.

قبل از امضای سند، مطمئن شوید که ارزش ملک هم در سند (Tapu) و هم در گزارش کارشناسی، بر اساس نرخ ارز روز معامله، به ۲۰۰,۰۰۰ دلار می‌رسد. خانه‌ای که ارزش آن کمتر از این مبلغ باشد، مبنای صدور این نوع اقامت قرار نمی‌گیرد.

محله‌های ممنوعه: ابتدا آدرس را چک کنید

از سال ۲۰۲۲، اداره مهاجرت ترکیه ثبت‌نام جدید اتباع خارجی را در محله‌هایی که جمعیت خارجی‌ها در آن‌ها بیش از ۲۰٪ است، ممنوع کرد. از اول جولای ۲۰۲۲، این لیست شامل ۱,۱۶۹ محله بود. اگرچه ابلاغیه رسمی مبنی بر لغو این قانون صادر نشده، اما در پرونده‌هایی که در سال ۲۰۲۶ انجام دادیم، تقریباً تمام محله‌ها به جز چند مورد استثنا، دوباره ثبت‌نام جدید را می‌پذیرند.

در بخشنامه‌های سال ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ به طور دقیق مشخص نشده که وضعیت تمدید اقامت یا مالکان ملک در این مناطق چگونه است. بنابراین قبل از اجاره یا خرید خانه، حتماً آدرس دقیق را از اداره مهاجرت استان یا سامانه پاسخگویی ۱۵۷ (YİMER) استعلام بگیرید یا در هنگام ثبت درخواست در سامانه «ای-اقامت» آن را بررسی کنید. برای اطلاعات بیشتر می‌توانید صفحه ما درباره محله‌های دارای سهمیه ۲۵ درصدی برای خارجی‌ها را مطالعه کنید.

مراحل گام‌به‌گام درخواست

1. بررسی ملک. مطمئن شوید که ملک کاربری مسکونی دارد، ارزش آن حداقل ۲۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا است، سند آن آزاد بوده و در رهن یا بازداشت نیست (استعلام takyidat) و آدرس ملک در منطقه‌ای است که ثبت اقامت در آن مجاز باشد.
2. ارزیابی و انتقال سند. گزارش کارشناسی ارزش ملک (اکسپرتایز) را دریافت کرده و مراحل انتقال سند را در اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu) تکمیل کنید.
3. برگه نوماراتاژ (Numarataj). تاییدیه رسمی شماره پلاک و آدرس دقیق ملک را از شهرداری دریافت کنید.
4. ثبت‌نام آنلاین. فرم درخواست اقامت کوتاه‌مدت را در سامانه e-İkamet تکمیل و هدف از اقامت را «مالکیت ملک» انتخاب کنید. هزینه کارت اقامت (۹۶۴ لیر در سال ۲۰۲۶) و مبلغ حق‌الارض (harç) مربوط به ملیت خود را پرداخت کنید؛ برای جزئیات بیشتر به راهنمای هزینه‌های مجوز اقامت ۲۰۲۶ مراجعه کنید.
5. وقت مصاحبه (راندوو). اصل مدارک را در روز تعیین‌شده به اداره مهاجرت استان تحویل دهید. در این مرحله داده‌های بیومتریک ثبت می‌شود؛ البته از کودکان زیر ۱۲ سال اثر انگشت گرفته نمی‌شود. وکیل با داشتن وکالت‌نامه رسمی می‌تواند از طرف شما اقدام کند، اما ممکن است حضور خود شما نیز الزامی شود.
6. بررسی پرونده و صدور کارت. اگر مدارک ناقص باشد، ۳۰ روز از زمان ابلاغ فرصت دارید تا آن‌ها را تکمیل کنید. نتیجه نهایی حداکثر ظرف ۹۰ روز پس از تکمیل پرونده اعلام می‌شود و اداره پست (PTT) کارت را به آدرس ثبت‌شده در درخواست ارسال می‌کند.
7. ثبت آدرس. حداکثر ظرف ۲۰ روز کاری پس از تایید درخواست، آدرس خود را در سامانه مربوطه ثبت کنید.

وضعیت همسر و فرزندان

قانون خرید ملک به تنهایی نحوه واجد شرایط شدن اعضای خانواده را تعیین نمی‌کند. یکی از روش‌ها دریافت «اقامت خانوادگی» است که شرایط خاص خود را دارد: از جمله داشتن حامی (اسپانسر) که حداقل یک سال سابقه اقامت داشته باشد (با برخی استثناها)، درآمد کافی، مسکن مناسب و بیمه سلامت برای تمام اعضا. پیش از خرید ملک، راهنمای اقامت خانوادگی در ترکیه را مطالعه کرده و مسیر قانونی مناسب برای هر یک از اعضای خانواده را مشخص کنید.

هزینه‌های جانبی علاوه بر قیمت ملک

• هزینه انتقال سند (tapu harcı): در مجموع ۴ درصد از ارزش اعلام‌شده ملک است که معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. در بسیاری از معاملات با اتباع خارجی، خریدار کل این مبلغ را پرداخت می‌کند؛ بنابراین حتماً این موضوع را کتباً توافق کنید.
• مالیات بر ارزش افزوده (VAT): خرید واحدهای نوساز از شرکت‌های سازنده ممکن است مشمول مالیات بر ارزش افزوده باشد. پیش از امضای قرارداد، درباره نحوه تعلق این مالیات به خرید خود سوال کنید.
• گزارش ارزیابی، ترجمه‌ها و دفترخانه (نوتر): مبالغ این موارد متغیر است.
• بیمه سلامت: حق بیمه بسته به سن شما و نوع پوشش بیمه‌نامه متفاوت است.
• هزینه کارت اقامت و حق‌الارض: مبلغ ۹۶۴ لیر برای هزینه کارت در سال ۲۰۲۶، به‌علاوه مبلغ حق‌الارض که بر اساس ملیت شما تعیین می‌شود.

دلایل رایج رد درخواست

• ارزش ملک در زمان خرید کمتر از ۲۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا باشد.
• ملک اجاره داده شده باشد یا خودتان در آن سکونت نداشته باشید.
• نقص در ارائه برگه نوماراتاژ (برای اولین درخواست) یا برگه تداوم سند (tapu devam belgesi) برای تمدید.
• آدرس ملک در محله‌ای باشد که برای ثبت اقامت جدید بسته شده است.
• درخواست تمدید خارج از مهلت قانونی ارائه شود، یا در سال گذشته بیش از ۱۲۰ روز را خارج از ترکیه سپری کرده باشید.

اگر درخواست شما رد شد، مطلب نحوه پیگیری رد درخواست اقامت را مطالعه کنید. برای آشنایی با فرآیندهای کلی، می‌توانید به راهنمای درخواست مجوز اقامت، راهنمای اقامت کوتاه‌مدت و سوالات متداول اقامت مراجعه کنید.

در مجموعه SimplyTR، وکلای ما پیش از هرگونه انتقال وجه، وضعیت ملک، آدرس و مدارک را به‌دقت بررسی می‌کنند. برای بررسی پرونده خود با ما تماس بگیرید.

منابع رسمی: لیست مدارک اقامت کوتاه‌مدت در e-İkamet؛ قانون شماره ۶۴۵۸؛ اطلاعیه اداره مهاجرت درباره محله‌های ممنوعه (۲۰۲۲)؛ بخشنامه ارزیابی املاک TKGM.