تصريح الإقامة التركية عبر الاستثمار العقاري في عام 2026

قاعدة عامة لعام 2026: 200,000 دولار في جميع المدن

يعد تملك العقارات في تركيا أحد الأسباب القانونية للحصول على إقامة قصيرة الأمد بموجب القانون رقم 6458 (قانون الأجانب والحماية الدولية). وبدءاً من نوفمبر 2026، تحدد قائمة الوثائق الرسمية لنظام الإقامة الإلكتروني (e-İkamet) ثلاثة شروط أساسية:

• القيمة: يجب ألا تقل قيمة العقار عن 200,000 دولار أمريكي، وتُحتسب بالليرة التركية بناءً على سعر الصرف في تاريخ تملك العقار. يسري هذا المبلغ كحد أدنى في كافة المدن.
• منزل للسكن: يجب أن يكون العقار وحدة سكنية تستخدمها كمنزل لإقامتك الخاصة.
• عدم التأجير: لا تمنح المنازل المؤجرة للغير الحق في الحصول على هذا النوع من الإقامة.

تستند هذه الشروط إلى المادة 31(6) من القانون رقم 6458، والتي أضيفت بموجب القانون رقم 7533 في نوفمبر 2024، حيث منحت الوزارة صلاحية تحديد الحد الأدنى لقيمة العقار. وبما أن القائمة الرسمية لم تحصر قاعدة الـ 200,000 دولار على الطلبات الجديدة فقط، فإن الالتزام بهذا المبلغ مطلوب أيضاً عند تجديد الإقامة.

المنازل المشتراة قبل 16 أكتوبر 2023

كان الحد الأدنى المطلوب سابقاً أقل من ذلك، حيث بلغ 75,000 دولار في المدن الكبرى و50,000 دولار في المدن الأخرى. وتشير بعض التقارير إلى أن المنازل المشتراة قبل 16 أكتوبر 2023 لا تزال مؤهلة للحصول على الإقامة بناءً على المبالغ القديمة. ومع ذلك، لم نجد نصاً رسمياً يؤكد هذا الاستثناء بشكل قاطع. لذا، إذا كنت تعتمد على عقار قديم، ننصحك بمراجعة مديرية الهجرة في ولايتك قبل تقديم الطلب.

الإقامة العقارية في تركيا 2026 أم الجنسية؟

يعد مسار الإقامة العقارية بقيمة 200,000 دولار ومسار الجنسية بقيمة 400,000 دولار مسارين منفصلين تماماً، فلكل منهما شروطه الخاصة ونتائجه المختلفة.

لا تمنحك الإقامة العقارية الحق في الحصول على الجنسية التركية. فإذا كان هدفك هو الحصول على جواز السفر، يمكنك الاطلاع على دليلنا الشامل للحصول على الجنسية عبر استثمار 400,000 دولار. أما إذا كنت تخطط للبقاء الدائم عبر تجديد الإقامات، فإن المادة 43 من القانون 6458 تتيح لك التقدم بطلب للحصول على إقامة طويلة الأمد بعد إتمام 8 سنوات من الإقامة القانونية المتواصلة.

مدة صلاحية الإقامة

تُمنح الإقامة قصيرة الأمد لمدة تصل إلى سنتين في كل مرة وفقاً للمادة 31 من القانون 6458. ويسمح القانون بمد هذه الفترة لتصل إلى 5 سنوات للمستثمرين ولمواطني جمهورية شمال قبرص التركية. ننصحك بالاستفسار من دائرة الهجرة عن المدة التي تنطبق على ملفك، وعدم افتراض الحصول على مدة الـ 5 سنوات قبل صدور القرار الرسمي.

هناك قاعدتان تؤثران على استمرارية إقامتك:

• التواجد خارج البلاد: قد تُلغى الإقامة قصيرة الأمد إذا تجاوز مجموع فترات غيابك عن تركيا 120 يوماً خلال السنة الأخيرة (المادة 29(1)(ج) من اللائحة التنفيذية).
• التجديد: يجب تقديم طلب التجديد خلال فترة 60 يوماً قبل انتهاء صلاحية الإقامة الحالية، وفي كل الأحوال قبل تاريخ انتهائها.

الوثائق المطلوبة لطلب الإقامة العقارية

اعتباراً من نوفمبر 2026، تطلب بوابة الإقامة الإلكترونية الوثائق التالية بالإضافة إلى الأوراق الأساسية المعتادة:

• للطلب الأول: وثيقة "الترقيم" (numarataj) التي توضح العنوان الرسمي المسجل للمنزل.
• للتجديد: وثيقة "استمرار ملكية الطابو" (tapu devam belgesi) من مديرية السجل العقاري، لإثبات أنك لا تزال مالكاً للعقار.
• لطلبات التجديد ونقل الإقامة: إثبات عنوان السكن عبر "وثيقة محل الإقامة" (Yerleşim Yeri Belgesi)، ووثيقة نظام الإخطار الإلكتروني الوطني (UETS) من بريد PTT. ويُعفى القاصرون (تحت 18 عاماً) من شرط UETS.
• تأمين صحي يغطي كامل فترة الإقامة المطلوبة.
• جواز سفر صالح لمدة تزيد بـ 60 يوماً على الأقل عن مدة الإقامة المطلوبة.

في حال كان هذا طلبك الأول، يتوجب عليك تسجيل عنوان سكنك رسمياً خلال 20 يوم عمل من تاريخ الموافقة على الإقامة.

تقرير تقييم العقار

يحتاج المشترون الأجانب إلى تقرير تقييم عقاري لإتمام عملية الشراء. ووفقاً لـ التعميم المحدث رقم 2024/2 الصادر عن مديرية السجل العقاري (TKGM) في 5 أكتوبر 2026، يجب أن يصدر التقرير عن شركة معتمدة من هيئة أسواق المال (SPK) ولديها عضوية نشطة في اتحاد التقييم العقاري (TDUB) ومسجلة في نظام (TADEBİS). يتم تقديم الطلب عبر بوابة (WebTapu)، حيث يتم اختيار الشركة أو تعيينها تلقائياً. ويكون التقرير صالحاً لمعاملات السجل العقاري لمدة 12 شهراً.

بالنسبة لمسار الجنسية، تصدر "شهادة مطابقة المبلغ" (TTB) بناءً على هذا التقرير وتُرسل إلكترونياً عبر نظام TADEBİS، ولا تُقبل الشهادات الورقية (راجع التعميم المحدث رقم 2024/4). وتخص هذه الخطوة مسار الـ 400,000 دولار فقط، ولا تنطبق على الإقامة العقارية العادية.

قبل التوقيع، تأكد من أن القيمة المسجلة في سند الملكية (الطابو) وفي تقرير التقييم تصل إلى 200,000 دولار وفق سعر الصرف في تاريخ الشراء. فالعقار الذي تقل قيمته عن هذا الحد لن يكون كافياً للحصول على هذه الإقامة.

الأحياء المغلقة: تحقق من العنوان أولاً

منذ عام 2022، قامت رئاسة إدارة الهجرة التركية بإغلاق بعض الأحياء أمام تسجيل الأجانب الجدد في المناطق التي تتجاوز فيها نسبة الأجانب 20% من السكان. وبدءاً من 1 يوليو 2022، شملت القائمة الرسمية 1,169 حياً. ورغم عدم صدور قرار رسمي بإلغاء هذه القاعدة، إلا أن معظم الأحياء التي تعاملنا معها في عام 2026 بدأت في قبول التسجيلات الجديدة مرة أخرى، مع استثناءات قليلة جداً.

لم توضح قرارات عام 2022 أو تصريحات عام 2023 بشكل صريح كيفية التعامل مع حالات التجديد أو ملاك العقارات في هذه المناطق. لذا، قبل توقيع عقد إيجار أو شراء منزل، ننصحك بالاستفسار من مديرية الهجرة في ولايتك أو الاتصال بمركز (YİMER 157) للتأكد من وضع العنوان المحدد، أو التحقق من ذلك أثناء تقديم طلب الإقامة الإلكتروني. يمكنك معرفة المزيد عبر صفحتنا حول الأحياء المغلقة أمام الأجانب.

خطوات التقديم بالتفصيل

1. فحص العقار: تأكد من أن العقار مخصص للسكن، وأن قيمته لا تقل عن 200,000 دولار أمريكي. كما يجب التحقق من سجل العقار (takyidat) للتأكد من خلوه من أي حجوزات أو رهون عقارية، والتأكد من أن المنطقة مفتوحة لتسجيل النفوس.
2. التقييم العقاري ونقل الملكية: استخرج تقرير التقييم العقاري وأتمم إجراءات نقل الملكية في دائرة الطابو (السجل العقاري).
3. وثيقة النمارة (Numarataj): استخرج القيد الرسمي لرقم العنوان الخاص بالعقار.
4. التقديم عبر الإنترنت: قم بتعبئة نموذج طلب الإقامة قصيرة الأمد عبر موقع e-İkamet، مع اختيار "تملك العقار" كسبب للإقامة. سدد رسوم كرت الإقامة (964 ليرة تركية لعام 2026) بالإضافة إلى رسوم الضريبة (harç) المقررة لجنسيتك؛ يمكنك الاطلاع على دليل رسوم تصريح الإقامة لعام 2026.
5. الموعد: توجه إلى مديرية إدارة الهجرة في ولايتك لتقديم أصول المستندات. سيتم أخذ البيانات البيومترية (البصمات)، مع إعفاء الأطفال دون سن 12 عاماً من ذلك. يمكن للمحامي تقديم الطلب نيابة عنك بموجب وكالة رسمية، ولكن قد يُطلب منك الحضور شخصياً في بعض الحالات.
6. القرار واستلام الكرت: في حال وجود نقص في الأوراق، تمنحك الإدارة 30 يوماً من تاريخ الإخطار لاستكمالها. يصدر القرار عادةً خلال 90 يوماً من اكتمال الملف، وتقوم مؤسسة البريد التركي (PTT) بتوصيل كرت الإقامة إلى العنوان المسجل في طلبك.
7. تسجيل العنوان: يجب تثبيت عنوان سكنك في دائرة النفوس خلال 20 يوم عمل من تاريخ الموافقة على الإقامة.

إقامة الزوج/الزوجة والأبناء

لا توضح قوانين تملك العقار بحد ذاتها كيفية تأهيل أفراد الأسرة للحصول على الإقامة. أحد الخيارات المتاحة هو "إقامة الأسرة"، ولكنها تخضع لشروط خاصة: منها وجود "كفيل" يحمل إقامة سارية لمدة سنة على الأقل (مع وجود بعض الاستثناءات)، وتوفر دخل كافٍ، وسكن ملائم، وتأمين صحي لجميع الأفراد. ننصحك بقراءة دليل إقامة الأسرة في تركيا والتأكد من المسار القانوني المناسب لكل فرد من أفراد أسرتك قبل إتمام عملية الشراء.

تكاليف إضافية فوق سعر العقار

• رسوم الطابو (tapu harcı): تبلغ 4% من القيمة المعلنة للعقار، وتُقسم عادةً بالتساوي بين البائع والمشتري. ومع ذلك، في كثير من المبيعات للأجانب، يتحمل المشتري كامل الرسوم، لذا يجب الاتفاق على ذلك كتابياً.
• ضريبة القيمة المضافة (VAT): قد تخضع العقارات الجديدة المشتراة من شركات الإنشاء لهذه الضريبة. استفسر عن كيفية تطبيقها على عقارك قبل التوقيع.
• تقرير التقييم والترجمة والنوتر: تختلف هذه التكاليف حسب الحالة.
• التأمين الصحي: تختلف قيمة القسط حسب عمر المتقدم ونوع التغطية في وثيقة التأمين.
• رسوم كرت الإقامة والضريبة: تبلغ رسوم الكرت 964 ليرة تركية لعام 2026، بالإضافة إلى رسوم الضريبة (harç) التي تعتمد على جنسيتك.

أسباب شائعة لرفض الطلب

• أن تكون قيمة العقار في تاريخ الشراء أقل من 200,000 دولار أمريكي.
• تأجير العقار للغير أو عدم السكن فيه فعلياً.
• نقص وثيقة النمارة (عند التقديم لأول مرة) أو وثيقة استمرارية الطابو (عند التجديد).
• وقوع العقار في حي مغلق أمام تسجيل الأجانب الجدد.
• التأخر في تقديم طلب التجديد، أو قضاء أكثر من 120 يوماً خارج تركيا خلال العام الماضي.

إذا تم رفض طلبك، يمكنك قراءة مقالنا حول كيفية التعامل مع رفض تصريح الإقامة. وللمعلومات العامة، راجع دليل التقديم على تصريح الإقامة، ودليل الإقامة قصيرة الأمد، والأسئلة الشائعة حول الإقامة.

في SimplyTR، يتولى محامونا فحص العقار والعنوان والمستندات قبل تحويل أي مبالغ مالية. تواصل معنا لمراجعة ملفك القانوني.

المصادر الرسمية: قائمة مستندات الإقامة قصيرة الأمد (e-İkamet)؛ القانون رقم 6458؛ إعلان إدارة الهجرة بشأن الأحياء المغلقة (2022)؛ تعميم التقييم العقاري الصادر عن مديرية الطابو (TKGM).