12 دولة تمنح تصاريح إقامة لمشتري العقارات

إن شراء منزل والحصول على الإقامة ليسا الحدث القانوني نفسه. في عام 2026، لا تزال بعض الدول تربط الإقامة بعقار مستوفٍ للشروط، بينما تشترط دول أخرى صندوقاً أو نشاطاً تجارياً أو استثماراً ذا منفعة عامة. يفصل هذا الدليل بين الأمرين حتى لا تعتبر السعر المطلوب ضماناً للهجرة.

كيفية قراءة هذه المقارنة

سعر العقار ليس موافقة على الهجرة. ويعني الارتباط بالعقار أن العقار المستوفي للشروط يمثل أساساً قانونياً واحداً؛ أما الارتباط بالاستثمار فيعني أن أصلاً أو استثماراً آخر مطلوب.

2026

قبل مقارنة الدول: ثلاث نتائج مختلفة

شراء العقار وتصريح الإقامة والجنسية ليست أموراً قابلة للتبادل. فقد تسمح دولة لمالك عقار بالتقدم للحصول على تصريح مؤقت من دون تقديم تأشيرة ذهبية. وقد تمنح دولة أخرى الإقامة الدائمة فقط عبر برنامج يجمع بين العقار والمساهمات والعناية الواجبة. وقد تقدم دولة ثالثة إقامة استثمارية عبر صندوق مع استبعاد العقارات تماماً.

الأرقام أدناه هي حدود للبرامج وليست توصيات عقارية. ولا تشمل الضرائب أو الأتعاب القانونية أو التسجيل أو التقييم أو التأمين أو المساهمات أو التبرعات أو تكاليف التمويل أو رسوم التجديد. وتكون قاعدة السلطة المختصة في تاريخ تقديم الطلب هي الحاكمة.

تركيا: إقامة قصيرة الأجل لمالك العقار

لا تدير تركيا نظاماً بسيطاً من نوع «اشترِ أي منزل واحصل على الإقامة». يجوز لمالك العقار الأجنبي التقدم للحصول على تصريح إقامة قصيرة الأجل على أساس امتلاك منزل مناسب، لكن الطلب يمر مع ذلك عبر إجراءات إدارة الهجرة، ويجب أن يستوفي المتطلبات القانونية الحالية ومتطلبات العنوان والتأمين والوثائق والموعد.

Current threshold: في عام 2026 يبلغ الحد التشغيلي المتداول لطلبات الإقامة على أساس تملك العقار 200,000 دولار أمريكي من القيمة الحالية للعقار. هذا حد أهلية وليس موافقة تلقائية؛ يجب إثبات القيمة وأن يكون العنوان صالحاً للتسجيل واستيفاء شروط الإقامة والتأمين والوثائق والجنسية والموقع.

ما الذي يثبته العقار وما الذي لا يثبته

يساعد سند الملكية على إثبات غرض الطلب والعنوان الذي ينوي مقدم الطلب الإقامة فيه. لكنه لا ينشئ تلقائياً حقاً في الموافقة أو الإقامة الدائمة أو الجنسية. ويجب أن يكون العقار مناسباً للطلب، وأن يكون العنوان صالحاً لتسجيل الإقامة، كما يجب التحقق من القيود القائمة على الجنسية أو الموقع قبل الشراء.

تحذير للمستثمر

مسار الإقامة منفصل عن الجنسية التركية عبر الاستثمار. ولا ينبغي تسويق عقار تم شراؤه للإقامة على أنه استثمار للحصول على الجنسية ما لم تستوفِ المعاملة، بصورة مستقلة، قواعد الجنسية، بما فيها حد الاستثمار الحالي وشروط الملكية والدفع وفترة الاحتفاظ والمراجعة الرسمية.

اليونان: التأشيرة الذهبية عبر عقار مستوفٍ للشروط

لا تزال اليونان من أوضح برامج الإقامة المرتبطة بالعقار في أوروبا، لكن الوصف القديم القائل «€250,000 في أي مكان» لم يعد دقيقاً. وتعتمد الفئة المطبقة على الموقع ونوع العقار والهيكل القانوني للمعاملة. ويشمل الإطار الحالي استثناءات بقيمة €250,000، إلى جانب فئتي €400,000 و€800,000.

فحوص العقار والمعاملة

الحد المالي ليس الاختبار الوحيد. فيجب فحص عقد الشراء التوثيقي ومسار الدفع ووضع السجل العقاري والأعباء واستخدام العقار وأي شرط للتحويل أو التطوير. وتتطلب مواد طلب الوزارة اليونانية، من بين أمور أخرى، وثيقة سفر سارية وتأميناً ورسومًا وشهادة موثق تصف العقار والدفع. وينبغي للمشتري تأكيد الفئة الدقيقة كتابةً قبل دفع العربون.

التجديد والتخطيط للعائلة

يرتبط التصريح بالاستثمار المؤهل واستمرار الامتثال. أما أفراد الأسرة وحقوق السفر والإقامة الضريبية والجنسية المستقبلية فهي مسائل منفصلة. وتصريح الإقامة عبر التأشيرة الذهبية لا يجعل حامله مواطناً يونانياً أو مقيماً ضريبياً بحد ذاته.

الإمارات: الإقامة الذهبية العقارية

يعترف إطار ICP الاتحادي في الإمارات بالمستثمرين العقاريين لأغراض الإقامة الذهبية. وتنص مواد ICP الحالية على حد أدنى لقيمة العقار قدره AED 2 million لفئة المستثمر العقاري. وهذا عنوان للأهلية الاتحادية، وليس بديلاً عن التحقق من إجراءات التقديم الخاصة بالإمارة ووضع سند الملكية والتمويل وهيكل الملكية.

ما يجب التحقق منه قبل الشراء

تحقق مما إذا كان العقار مكتمل البناء أو على الخارطة، وما إذا كان سند الملكية أو وثائق المطور مقبولة للطلب، وكيف يعامل العقار الممول، وأي سلطة تتولى إجراءات الترشيح. وقد تؤثر الملكية المشتركة والرهون وكفالة الأسرة وشروط التجديد في النتيجة. واحصل على تأكيد كتابي من السلطة الإماراتية المختصة بدلاً من الاعتماد على كتيب وكيل.

الإقامة ليست الجنسية

يمكن للإقامة الذهبية أن توفر إطاراً للإقامة طويلة الأجل، لكنها لا تمنح الجنسية الإماراتية. وينبغي تقييم الإقامة الضريبية وترخيص النشاط وإمكانية الوصول إلى المدارس والتأمين الصحي والتكاليف الخاصة بكل إمارة بصورة منفصلة.

قبرص: تصريح هجرة المستثمر بموجب اللائحة 6(2)

لدى قبرص مسار لتصريح هجرة المستثمر بموجب اللائحة 6(2). ولا ينبغي اختزاله في عبارة «اشترِ منزلاً بقيمة €300,000 واحصل على الإقامة الدائمة». يجب على مقدم الطلب استيفاء متطلبات الاستثمار والدخل والأسرة والتأمين الصحي والإقامة المستمرة الحالية، كما يجب أن يندرج العقار أو الاستثمار ضمن الفئة الرسمية.

لماذا تكون الحدود المعلنة في العناوين محفوفة بالمخاطر

كثيراً ما يعلن المطورون والوكلاء عن مبلغ شراء رئيسي، بينما قد يتطلب المسار الرسمي أيضاً عقاراً جديداً ودخلاً سنوياً مضموناً وسجلاً نظيفاً ووثائق الأسرة وشروطاً مستمرة للملكية أو الدخل. تحقق من قائمة إدارة الهجرة الحالية ومن المعاملة الدقيقة لضريبة القيمة المضافة وسند الملكية والدخل قبل التوقيع.

النتيجة

هذا مسار لتصريح هجرة وليس جنسية تلقائية. فالإقامة الدائمة والإقامة الضريبية وحقوق العمل والتجنس مسائل قانونية منفصلة، ولا ينبغي جمعها في وعد بيعي واحد.

جورجيا: مسارات الإقامة العقارية والاستثمارية

لدى جورجيا مسارات إقامة مرتبطة بالعقار والاستثمار، لكن الحد الصحيح يعتمد على فئة التصريح والقاعدة النافذة في تاريخ تقديم الطلب. وتورد الأدلة القديمة على الإنترنت مبالغ مختلفة، لذلك لا ينبغي لمقال في 2026 أن يكرر مبلغ $35,000 أو $100,000 من دون تأكيد قاعدة وكالة تطوير الخدمة الحالية وطريقة التقييم.

العناية الواجبة قبل الاعتماد على المسار

تحقق من السجل العقاري وسند البائع والأعباء وتقييم السوق والاستخدام المسموح وفئة الإقامة الدقيقة. واسأل الوكالة الرسمية عما إذا كانت قيمة العقار تقاس بسعر الشراء أو بتقييم السوق أو باختبار قانوني آخر. وتصريح الإقامة ليس هو الجنسية ولا يلغي التزامات الضرائب والتأمين والتجديد.

لاتفيا: إقامة مؤقتة بصفته مالك عقار

تنشر PMLP في لاتفيا أساساً محدداً للإقامة المؤقتة لمالك العقار. وتصف القاعدة الرسمية عقاراً تبلغ قيمته الإجمالية €250,000 على الأقل. وفي ريغا ويورمالا والبلديات المدرجة يجب أن يكون العقار واحداً ومتصلاً وظيفياً؛ وخارج تلك المناطق يمكن استخدام عقارين متصلين وظيفياً كحد أقصى وفق الشروط المذكورة.

القيمة والدفع وشروط الأرض

تشترط الصفحة الرسمية أيضاً الدفع غير النقدي وعدم وجود دين ضريبي عقاري وبائع مؤهل وشروطاً تتعلق بالقيمة المساحية. ويجب ألا يكون العقار أرضاً زراعية أو حرجية. وإذا كانت القيمة المساحية أقل من المستوى المذكور، فقد يلزم تقييم معتمد. وعند إصدار أول تصريح إقامة مؤقتة، يجب على مقدم الطلب دفع 5% من قيمة الشراء إلى ميزانية الدولة.

وثائق الدخل والأسرة

تذكر صفحة PMLP حد المعيشة المطلوب وهو €1,500 شهرياً لمقدم الطلب، مع مبالغ إضافية لأفراد الأسرة المرافقين، إلى جانب جواز السفر والطلب والصورة وإثبات الدفع وإثبات عدم وجود دين ضريبي والسجل الجنائي ووثائق رسم الدولة. وينبغي إعادة التحقق من هذه الأرقام وقواعد الوثائق في تاريخ التقديم.

مالطا: برنامج الإقامة الدائمة في مالطا (MPRP)

المنتج النشط المرتبط بالعقار في مالطا هو MPRP، وليس نموذج جنسية المستثمر السابق. وهو برنامج إقامة دائمة لمواطني الدول المؤهلين من خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا، ويُقدَّم عبر وكيل مرخص.

العقار والمساهمة والتبرع

تذكر Residency Malta أن المتقدمين يمكنهم شراء عقار مؤهل بما لا يقل عن €375,000 أو استئجار عقار بما لا يقل عن €14,000 سنوياً، مع مراعاة قواعد الموقع في البرنامج. ومتطلب العقار ليس إلا عنصراً واحداً. ويشمل الهيكل الرسمي أيضاً رسماً إدارياً غير قابل للاسترداد قدره €60,000، ومساهمة حكومية قدرها €37,000، وتبرعاً قدره €2,000 لمنظمة غير حكومية مؤهلة، ورسوم بطاقات الإقامة. وقد تترتب رسوم إضافية على المعالين البالغين.

الأصول والعناية الواجبة

يتطلب البرنامج أصولاً رأسمالية لا تقل عن €500,000، منها €150,000 في أصول مالية، أو €650,000 منها €75,000 في أصول مالية، وفقاً للصفحة الرسمية. ويخضع المتقدمون لعناية واجبة متعددة المستويات، ويجب أن تكون لديهم موارد مستقرة وسجل نظيف وألا توجد مخاوف ذات صلة بالأمن أو النظام العام. ويجب عادة الاحتفاظ بالعقار المؤهل لمدة لا تقل عن خمس سنوات. والإقامة الدائمة عبر MPRP منفصلة عن الجنسية المالطية.

المجر: إقامة المستثمر الضيف ليست تأشيرة عقارية

تصريح إقامة المستثمر الضيف في المجر مسار استثماري. وتصف المعلومات الرسمية في Enter Hungary الإقامة بأنها تُمنح عندما يكون الدخول والبقاء في المصلحة الاقتصادية الوطنية بسبب استثمار مؤهل. ولا ينبغي تقديمه كبرنامج يؤدي فيه شراء شقة عادية تلقائياً إلى الإقامة.

ما يجب على المستثمر إثباته

يجب على مقدم الطلب تحديد فئة الاستثمار المعتمدة وتوثيق الاستثمار واتباع تسلسل الطلب واستيفاء شروط الدخول والأمن والسكن وغيرها من شروط الإقامة. وينبغي أخذ مدة التصريح وقواعد التجديد والأسرة من الإشعار الرسمي الحالي، لا من إعلان عام عن «التأشيرة الذهبية».

وبالنسبة إلى مشتري العقار، تندرج المجر في المقارنة الاستثمارية فقط إذا فهم القارئ أن الاستثمار المؤهل وشراء العقار شيئان مختلفان.

البرتغال: إقامة استثمارية عبر ARI من دون مسار العقار القديم

لا يزال إطار ARI في البرتغال مهماً للإقامة الاستثمارية، لكن شراء العقار السكني ليس مساراً مؤهلاً حالياً. ويجب حذف التفسير القديم القائل «اشترِ عقاراً بقيمة €500,000 واحصل على تأشيرة ذهبية». ويجب التحقق مباشرة من AIMA، في تاريخ تقديم الطلب، من الفئات الحالية وقواعد الصناديق ومسارات خلق الوظائف والحد الأدنى للإقامة ومتطلبات التجديد.

لماذا يهم ذلك مشتري العقار

لا يزال بإمكان الشخص شراء عقار في البرتغال للسكن أو الاستثمار، لكن لا ينبغي تسويق ذلك الشراء على أنه الأساس المؤهل لـ ARI. ويجب تحليل معاملة العقار والوضع الضريبي ومصدر الأموال والاستثمار الهجري بصورة منفصلة. كما تتطلب استثمارات الصناديق مراجعة أهلية وتنظيم ومخاطر خاصة بها.

ما ينبغي للمستثمرين وضع ميزانية له والتحقق منه

الاستثمار المعلن في العنوان ليس إلا جزءاً من القرار. وبحسب الدولة والمسار، قد يشمل الملف أيضاً ضرائب نقل الملكية والتسجيل والمراجعة القانونية والتقييم والتأمين والرسوم الحكومية والترجمات والمساهمات والتبرعات وإثبات الأموال وتكاليف التجديد. وقد يفشل عقار مؤهل رغم ذلك بسبب مشكلات السند أو تقسيم المناطق أو التمويل أو الموقع أو هيكل الملكية أو جنسية مقدم الطلب.

وتختلف الإقامة أيضاً عن الإقامة الضريبية. فقد يسمح التصريح بالبقاء القانوني من دون أن يجعل حامله مقيماً ضريبياً، كما قد يؤدي الوجود الفعلي إلى آثار ضريبية منفصلة. وأكد الوضع الضريبي في الدولة التي تعيش فيها والدولة التي يقع فيها الأصل قبل التوقيع.

الوثائق وتسلسل اتخاذ القرار

1. اختر المسار القانوني أولاً، لا الإعلان الأرخص.
2. اطلب من السلطة أو من متخصص محلي مرخص قائمة التحقق الحالية.
3. تحقق من سند الملكية والتقييم ومصدر الأموال والتأمين وأهلية العنوان.
4. احسب التكلفة الإجمالية والتزامات التجديد، لا سعر الشراء فقط.
5. قدّم ملف الإقامة وانتظر الموافقة الرسمية؛ ولا تعد بنتيجة مسبقاً.

المسارات المحذوفة من القائمة القديمة

إسبانيا

أنهت إسبانيا مسار التأشيرة الذهبية العقارية في 3 April 2025؛ ولم يعد شراء العقار مسار إقامة حالياً.

جنسية البرتغال ومالطا

سعر العقار ليس موافقة على الهجرة. ويعني الارتباط بالعقار أن العقار المستوفي للشروط يمثل أساساً قانونياً واحداً؛ أما الارتباط بالاستثمار فيعني أن أصلاً أو استثماراً آخر مطلوب.

قائمة التحقق من الطلب

• أكد المسار القانوني وتاريخ نفاذه.
• تحقق من سند الملكية والتقييم وتقسيم المناطق والموقع والملكية.
• افصل السعر عن الضرائب والرسوم والمساهمات والتبرعات وإثبات الدخل.
• اسأل السلطة أو محامياً محلياً مؤهلاً عما إذا كان المسار مفتوحاً لجنسيتك.
• لا تحوّل الأموال اعتماداً على عنوان وكيل فقط.

المصادر وملاحظة التاريخ

تمت مراجعة هذا الدليل في سبتمبر 2026. وشراء العقار وموافقة الإقامة والجنسية نتائج منفصلة.

المصادر: السلطات الرسمية وملاحظة التاريخ المرتبطة أعلاه

المصدر الرسمي للبرنامج

• Turkey
• Greece
• UAE
• Cyprus
• Georgia
• Latvia
• Malta MPRP
• Hungary
• Portugal ARI