土耳其投资入籍新规：房产评估不再仅限 GEDAŞ 公司

土耳其投资入籍申请中的房产估价流程正在发生变化。根据 Memurlar.net 的报道，申请人提交的估价报告将不再仅限于由 GEDAŞ 公司出具。现在，符合条件的土耳其证券市场委员会（SPK）授权估价公司也可以参与这一流程。

核心摘要： 以前的流程实际上是以 GEDAŞ 为中心的。根据最新政策，申请人现在可以自行选择符合条件的估价公司，或者接受系统自动分配。此次调整仅涉及估价的操作流程，并不取消土耳其入籍的其他法定要求。

以前的流程是如何运作的？

外国投资者通过购买房产申请土耳其入籍时，必须证明房产价值并确保交易合规。估价报告是办理“投资确认书”（Tutar Tespit Belgesi，简称 TTB）的核心文件，用于证明投资额已达到法定标准。

在以前的实际操作中，入籍申请所需的估价报告必须通过 GEDAŞ 房地产估价公司获取。这意味着申请人几乎没有选择余地。虽然这并不一定导致申请困难，但对于时间紧迫的投资者来说，这种单一公司的模式容易造成流程瓶颈。

此次更新并非要将 GEDAŞ 排除在市场之外，而是明确了 GEDAŞ 不再是此类估价的唯一渠道。

新模式下的土耳其投资入籍有哪些变化？

新政策允许更多符合条件的估价公司为入籍申请出具报告。申请人可以通过 Web Tapu 系统（土耳其电子产权证系统）选择公司。如果申请人未作选择，系统将自动分配一家公司。

这并不意味着任何普通的评估机构都能出具入籍估价报告。相关公司必须满足以下监管和系统要求：

• 必须获得土耳其证券市场委员会（SPK）的授权。
• 必须是土耳其估价专家协会（TDUB）的活跃会员。
• 必须被纳入房地产估价信息系统（TADEBİS）。
• 申请报告时必须选择正确的用途和申请类别。

因此，投资者应查阅最新的官方记录来核实公司资质，而不能仅凭对方自称拥有“SPK 执照”。

新流程在实际操作中如何运行？

1. 通过 Web Tapu 提交申请

估价申请需通过 TKGM Web Tapu 服务提交。个人房产由业主提交，公司房产由授权代表提交。如果业主是土耳其公民，也可以通过 ALO 181 呼叫中心办理部分申请。

2. 申请人可选择公司或接受分配

根据报道的修正案，申请人可以在系统选项中选择一家符合条件的估价公司。如果没有特定偏好，系统将自动分配。这并不代表 GEDAŞ 不再受理入籍估价，而是意味着在满足其他要求的前提下，它不再是唯一的选择。

3. 必须在分配前完成缴费

申请人会通过短信或电子邮件收到估价费金额、缴费期限和申请编号。只有在完成缴费后，系统才会正式分配估价公司。投资者务必确保申请时填写的电话和邮箱准确无误且能正常接收信息。

估价报告的有效期是多久？

根据规定，用于房产证（地契）交易的估价报告有效期为 12 个月。但是，如果在办理房产证之前，房产的法律状态或物理状况发生了影响价值的变化，则可能需要重新出具报告。

变化的情况包括：房产类型变更、道路征地、设立地役权（他人使用土地的权利）、地契登记簿上的新注释，或其他影响登记状态的变动。因此，投资者应协调好估价、过户和入籍申请的时间线，不要认为报告会永久有效。

估价报告必须包含哪些内容？

估价公司的增加并不意味着报告标准的降低。估价公司及签字的专业人员仍需对报告的准确性和完整性负责。

• 报告必须至少由一名负责的估价专家、一名监督员和一名估价师共同签字。
• 必须包含至少三张房产照片，其中至少一张为室内照片。
• 必须将建筑设计图纸与房产的实际物理状况进行对比。
• 法律状态与物理状况之间的任何差异都必须进行测量，并在图纸上标明。
• 必须准确注明用于过户流程的市场价值。

未完工的项目需要特别注意。建筑许可日期和实际施工阶段会影响价值评估。部分未完工建筑可以进行估价，但如果项目需要重新办理许可或存在停工风险，则可能无法获得估价金额。

这是否意味着取消了土耳其入籍的要求？

不。此次变动仅涉及估价流程。房产购买、付款凭证、地契记录、资格审查、持有年限要求以及入籍档案中的其他文件仍需分别审核。

广告或合同上的售价本身并不能证明房产符合入籍条件。估价报告、地契、付款凭证和官方申请记录必须保持一致。投资者不应仅依赖卖家或中介提供的数字。

投资者核对清单

1. 核实估价公司当前的 SPK 授权状态。
2. 确认其 TDUB 会员资格处于活跃状态。
3. 确认该公司已纳入 TADEBİS 系统。
4. 确保在正确的入籍相关申请类别下发起申请。
5. 跟踪通过短信或邮件发送的缴费和分配通知。
6. 核对估价报告、地契和付款凭证上的姓名、日期及房产细节是否一致。
7. 在提交入籍申请前，查阅 TKGM 的最新指南。

投资者应如何看待这一变化

以前的流程实际上是以 GEDAŞ 为中心的。新模式旨在允许其他符合条件的估价公司参与，让申请人在委托报告时有更多选择。

这可能会提高灵活性并减少对单一渠道的依赖。但这并不保证审批会更快、估价会更高或一定能获得入籍资格。房产仍需满足法律和财务要求，且估价报告必须准确反映其登记状态和物理现状。

来源与时效性说明： 本文基于 Memurlar.net 关于 TKGM 总通告更新的报道、TKGM 外籍人士信息页以及 SPK 房地产估价公司名单。监管程序可能会发生变化，申请人在提交文件前应通过 Web Tapu 和 TKGM 确认最新规定。

本文仅供参考。每项入籍申请都应根据申请人的具体情况和房产文件进行独立审查。

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