2026年土耳其公寓所有权法：外国业主规则指南

如果您在土耳其拥有一套公寓——无论是安塔利亚的海滨工作室、伊斯坦布尔巴萨克谢希尔（Başakşehir）的家庭住宅，还是博德鲁姆度假式社区的投资单元——您都受《公寓所有权法》（Kat Mülkiyeti Kanunu No. 634）的约束。这一法律框架定义了您的权利、财务义务以及您与大楼内其他业主的关系。土耳其公寓所有权法是确保房产价值和社区和谐的核心法律依据。

对于不精通土耳其语且不常住土耳其的外国买家来说，理解公寓所有权法可能极具挑战，一旦出错，代价往往十分高昂。本指南涵盖了外国业主在 2026 年面临的关于土耳其公寓所有权法的所有核心内容，从每月物业费、业主大会投票到最新的 Airbnb 短租限制及立法更新。

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Kat Mülkiyeti vs Kat İrtifakı vs Kooperatif：有什么区别？

外国买家最常遇到的困惑之一是土耳其三种主要的公寓所有权形式。您收到的产权证（tapu）会注明适用哪一种，而每种形式的法律含义截然不同。

核心建议： 对于已完工的房产，务必坚持要求 Kat Mülkiyeti。如果您购买的是期房，合同应保证在完工后从 Kat İrtifakı 转换为 Kat Mülkiyeti。浏览 SimplyTR 验证的房产列表，寻找位于伊斯坦布尔、安塔利亚和博德鲁姆且具备 Kat Mülkiyeti 的公寓。

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土耳其公寓所有权法下的业主权利与义务

根据土耳其公寓所有权法，拥有一套公寓既意味着享有一系列权利，也意味着承担相应的义务。

您的权利

• 对您的独立单元（建筑设计图中显示的内部空间）拥有专属使用权
• 对所有公共区域（门厅、楼梯间、电梯、花园、泳池、停车场、屋顶、外墙）拥有共有权
• 在业主大会上根据您的单元份额（arsa payı）享有投票权
• 查阅建筑记录的权利——包括财务报表、会议纪要和管理计划
• 在法定时限内挑战业主大会或管理员作出的非法决定的权利

您的义务

• 每月按时缴纳物业费 (aidat)
• 分担额外支出（特别评估费），用于重大维修
• 遵守管理计划 (yönetim planı) 和房屋守则
• 不得扰乱其他业主的安宁
• 在合理要求下，为公共区域的维修提供进入许可
• 如果您将单元出租给租客，需告知管理部门

一年中大部分时间居住在国外的外国业主应在土耳其指定一名代表（律师、值得信赖的朋友或物业经理），负责处理日常沟通并代表出席会议。SimplyTR 的咨询团队可以担任您在公寓事务方面的当地代表。

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物业费 (Aidat)：涵盖内容及计算方式

Aidat 是每位公寓业主支付的月度维护费。这并非可选项目——法律允许管理部门通过法律途径追缴欠费。

物业费涵盖的内容

运营预算（işletme projesi）通常包括：

• 公共区域电费（大堂、走廊、电梯、花园照明）
• 共享设施用水（花园、泳池、公共洗手间）
• 清洁和保洁服务
• 安保人员和安保系统
• 建筑保险 (yangın sigortası)
• 电梯维护和检查
• 供暖/制冷系统公共成本
• 害虫防治
• 垃圾管理
• 应对突发维修的储备基金

如何计算

物业费并非每户统一。每个单元根据其在产权证上登记的土地份额 (arsa payı) 按比例支付。土地份额较大的顶层公寓比小型工作室支付更多。计算公式在管理计划 (yönetim planı) 中规定，该计划与公寓所有权共同在土地登记处登记。

2026 年更新：物业费新规

根据 2026 年 5 月 22 日颁布的第 7579 号法律：

• 业主大会必须批准年度运营计划——管理员不能单方面设定费用
• 如果没有获得批准的运营计划，管理员必须制定临时运营计划，并在三个月内提交业主大会审批
• 对于基于上一年预算的临时计划，涨幅不得超过年度重新估值率 (yeniden değerleme oranı)
• 管理员在预算批准前收取的预付款现在有了更明确的法律框架

这意味着现在更难强行增加物业费——这对业主来说是一个重大胜利。

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业主大会：投票权与法定人数规则

业主大会 (kat malikleri kurulu) 是公寓大楼的最高决策机构。

会议时间与频率

• 至少每年一次
• 由管理员召集会议；如果管理员不召集，代表至少 1/3 份额的业主可以要求召开
• 必须至少在会议前 15 天发出书面通知

投票权

• 每个单元拥有一票
• 投票权与土地份额 (arsa payı) 成正比——较大的单元拥有更大的投票权
• 您可以亲自投票、通过书面委托或通过法律代表投票
• 外国业主可以且应当向能够出席的人员提供公证授权书 (vekaletname)

法定人数规则

• 第一次会议： 必须有至少半数业主（按土地份额计）出席
• 第二次会议（若第一次失败）： 无需法定人数限制——决议可由出席者的多数票通过
• 多数票要求视决策类型而定：
• 简单多数：常规决策（批准预算、任命管理员）
• 4/5 多数：重大建筑改动、改变公共区域用途
• 2/3 多数（2026 年新规）： 修订集体建筑的管理计划（从之前的 4/5 要求降至 2/3）

如果不出席会怎样

会议作出的决定对所有业主均具有约束力，无论其是否出席。如果决定非法或程序有缺陷，您可以在有限的时间窗口内向法院提出挑战（通常为会议之日起 30 天内）。错过最后期限意味着该决定成为最终决定。

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物业经理 (Yönetici)：角色与职责

土耳其的每栋公寓楼都必须有一名经理 (yönetici)——可以是业主大会选出的业主之一，也可以是专业的物业管理公司。

经理的职责

• 收取物业费和其他费用
• 支付公用事业账单和服务提供商费用
• 维护公共区域（清洁、照明、电梯、花园、泳池）
• 执行管理计划和房屋守则
• 编制年度运营预算
• 召集并组织业主大会
• 在法律事务中代表大楼（例如起诉未缴费的业主）
• 为大楼安排保险

2026 年更新：经理责任制

根据新修正案，经理收取预付款的权力现在被明确限制在业主大会批准运营计划之前的期间。这防止了经理在没有业主大会监督的情况下收取过高的预付款。如果不存在运营预算，经理还必须准备一份临时计划并提交给大会。

如果经理表现不佳怎么办？

• 在业主大会上提出质疑
• 投票罢免经理（简单多数即可罢免）
• 如果经理行为违法，可向民事和平法院 (Sulh Hukuk Mahkemesi) 申诉

外国业主在购买前应检查大楼经理的资质。管理不善的大楼意味着更高的费用、房产价值下降以及持续的烦恼。

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公共区域规则与限制

土耳其公寓的公共区域 (ortak alanlar) 包括：大楼入口、走廊、楼梯间、电梯、花园、泳池、停车场、屋顶、外墙、锅炉房以及建筑设计图中指定的任何其他公共区域。

禁忌事项

• 私有化或封闭公共区域的任何部分（例如封闭阳台、声称某个停车位是“您的”）
• 在走廊、楼梯间或消防通道存放个人物品
• 未经 4/5 业主批准，对建筑外观或公共系统进行结构性改动
• 用您的车辆或财物阻塞或妨碍公共区域

您的权利预期

• 大楼必须提供对所有公共区域的无障碍进入
• 公共区域的维护是经理的责任，由物业费资助
• 任何业主均可通过书面通知经理要求进行维修

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您可以将公寓在 Airbnb 上出租吗？

这是外国投资者最关心的问题之一，而答案已经发生了重大变化。

第 7464 号法律：即“Airbnb 法”

自 2024 年 1 月 1 日起，土耳其的短期租赁（租期不超过 100 天）受第 7464 号法律监管。核心要求包括：

1. 旅游租赁许可： 您必须获得文化和旅游部颁发的许可证 (Turizm Amaçlı Kiralama İzni)
2. 标识： 大楼入口处必须张贴标识，注明该单元为旅游租赁房源
3. 公寓业主大会批准： 业主大会必须同意在大楼内进行短期租赁——如果大会投票反对，您不能合法地在 Airbnb 上出租您的单元

业主大会如何阻止您

根据 2024 年对《公寓所有权法》的修订，业主大会可以通过简单多数投票决定禁止在大楼内进行短期租赁。一旦作出此类决定，对所有业主均具有约束力。

罚款非常严厉

• 首次违规：100,000 TL
• 重复违规：最高可达 1,000,000 TL
• 部门还可以吊销您的许可证并封禁您的房源

外国投资者应该怎么做

• 在购买前，检查大楼的管理计划或业主大会是否限制了短期租赁
• 如果您计划经营 Airbnb，请确保管理计划允许——并参加大会对任何拟议的限制进行投票
• 与土耳其律师合作处理许可申请流程
• 考虑长期租赁（1 年以上）作为更安全、更简单的替代方案

有关短期租赁收入纳税义务的详细细分，请阅读我们的指南：2026 年土耳其 Airbnb 收入所得税：外国业主完整指南。

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纠纷解决机制

土耳其公寓纠纷很常见。以下是解决方式：

1. 内部调解

许多纠纷可以通过经理或在业主大会上解决。如果邻居造成问题，第一步是向经理提交书面投诉。

2. 民事和平法院 (Sulh Hukuk Mahkemesi)

这是处理公寓纠纷的主要法院：

• 关于拖欠物业费的纠纷
• 对业主大会决定的挑战
• 关于公共区域使用的纠纷
• 罢免经理的案件

3. 通过经理执行

经理拥有法律授权：

• 发送正式付款通知
• 对未缴物业费发起强制执行程序 (icra takibi)
• 在极端欠费情况下，获取法院命令强制出售单元

4. 调解 (Mediation)

对于某些民事纠纷（包括部分公寓案件），土耳其法院可能要求在开庭前尝试调解。这可能比诉讼更快、更便宜。

外国业主注意事项

• 法律通知会发送到您产权证上的地址——如果您居住在国外，请登记一个土耳其的送达地址
• 法院程序使用土耳其语——您需要一名土耳其律师
• 挑战期限（通常为会议或决定之日起 30 天）非常严格——不要等待

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2026 年最新立法更新：发生了哪些变化

近年来土耳其公寓所有权法最重大的变化来自 2026 年 5 月 22 日在官方公报上发布的第 7579 号法律。以下是摘要：

这些变化使系统对个人业主更加透明和公平——特别是对于在起草原始管理计划时可能不在场的外国业主。

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外国买家常见问题解答

1. 外国人可以成为业主大会成员吗？

可以。 作为产权证 (tapu) 上登记的业主，无论国籍如何，您都享有完整的投票权。您可以亲自出席或通过经公证的代表投票。

2. 经理可以在未经允许的情况下进入我的公寓吗？

通常不可以。 您的公寓是您的私有财产。经理只能在征得您同意的情况下进入，或者为了影响公共区域或其他单元的紧急维修而持有法院命令进入。

3. 如果我不交物业费会怎样？

经理可以发起强制执行程序，增加利息和法律费用，并最终获得法院命令强制出售您的单元以偿还债务。不缴费是一个严重的法律风险。

4. 我住在国外时可以将公寓长租给租客吗？

可以。 长期租赁（1 年或以上）不受限制。您必须告知大楼管理部门，并确保您的租客遵守管理计划和房屋守则。租赁合同可以规定由租客还是业主支付物业费。

5. 即使我不出租公寓，也需要缴纳土耳其税费吗？

是的。 您有义务根据官方房产价值缴纳年度房产税 (emlak vergisi)。如果您不出租房产，则没有所得税，但房产税仍然适用。有关房产税规则的完整概述，请参阅我们的指南：土耳其资本利得税：为外国投资者解读 5 年房产持有规则 (2026)。

6. 在土耳其社区购买公寓前应检查什么？

• 确认房产拥有 Kat Mülkiyeti（而非 Kat İrtifakı）
• 管理计划——特别是关于短期租赁的规定
• 物业费金额及其涵盖的内容
• 大楼的财务状况（储备基金、待决法律案件）
• 经理是专业的还是业主志愿者
• 最近两次业主大会的会议纪要

7. 我可以更改管理计划吗？

修订管理计划需要投票。根据 2026 年的更新，对于集体结构（社区），2/3 多数票即足够。独立大楼仍遵循第 634 号法律中的标准多数规则。

8. 如果经理拒绝用英语沟通怎么办？

土耳其法律不要求双语管理。您的选择是：聘请说土耳其语的代表，与能够处理信函的律师合作，或（在大会上）要求大楼为了外国业主的利益使用双语沟通。

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为什么选择 SimplyTR？

土耳其公寓所有权法非常详尽、专业，且以法律土耳其语编写。对于外国业主来说，误解的风险——错过最后期限、非法的费用上涨、失去投票权，或在不知情的情况下购买了禁止短租的大楼单元——是真实且代价高昂的。

SimplyTR 提供专门为土耳其外国房产所有者设计的英语法律咨询服务。我们的团队会在您购买前审查管理计划，代表您参加业主大会，与物业经理协商，并确保您的权利在最新的 2026 年立法下得到保护。

无论您是在土耳其购买第一套公寓，还是面临与物业管理的纠纷，或者只是想了解您的物业费账单——请预约 SimplyTR 法律咨询团队，获取针对您情况的定制评估。没有强制义务，没有晦涩术语——只有清晰、实用的英语指导。

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本指南仅供参考，不构成法律建议。土耳其的公寓所有权法可能会发生变化——请咨询合格的土耳其律师，获取针对您的房产和具体情况的建议。最后更新：2026 年 7 月。

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