12个国家为购房者提供居留许可

购置住房与取得居留权并不是同一个法律事件。2026年，一些国家仍将居留资格与符合条件的房产联系起来，而另一些国家则要求基金、企业或具有公共利益的投资。本指南将两类路径分开说明，避免将房产要价误认为移民批准。

如何阅读本比较

房产价格不等于移民批准。“房产关联”是指符合条件的不动产可以作为一种法律依据；“投资关联”则意味着还需要另一种资产或投资。

2026年

比较国家之前：三种不同结果

购房、居留许可和国籍不能互相替代。一个国家可能允许房产所有者申请临时许可，却不提供黄金签证；另一个国家可能只通过结合房产、缴款和尽职调查的项目提供永久居留；第三个国家可能通过基金提供投资居留，同时完全排除房地产。

下列数字是项目门槛，而不是购房建议。它们不包括税费、律师费、登记、估值、保险、缴款、捐赠、融资成本或续签费用。申请日主管机关适用的规则才是准则。

土耳其：房产所有者短期居留

土耳其并不存在“购买任意住房即可获得居留”的简单制度。外国房产所有者可以凭拥有合适住房这一理由申请短期居留许可，但申请仍须经过移民管理部门的审查，并满足当前法律、地址、保险、文件和预约要求。

Current threshold: 截至2026年，以房产申请居留通常适用房产当前价值至少20万美元的操作门槛。这只是资格条件，并不自动保证获批；还必须证明价值、确认地址可登记，并满足居留、保险、文件及国籍和地点要求。

房产证明了什么，也没有证明什么

产权证有助于证明申请目的以及申请人计划居住的地址，但不会自动产生获批、永久居留或国籍的权利。房产必须适合申请，地址必须能够用于居住登记，并且应在购买前核实国籍或地点限制。

投资者警示

房产居留路径与土耳其投资入籍是两回事。以居留为目的购买的房产，除非该交易独立满足投资入籍规则，否则不应被宣传为入籍投资；相关规则包括当前投资门槛、产权和付款条件、持有期限以及官方审查。

希腊：通过符合条件的不动产取得黄金签证

希腊仍是欧洲最清晰的房产关联居留项目之一，但“任何地方都只需€250,000”的旧说法已经不准确。适用类别取决于地点、房产类型和交易的法律结构。当前框架既包含€250,000的例外情形，也包含€400,000和€800,000类别。

房产与交易核查

门槛并不是唯一测试。应审查公证购房契约、付款轨迹、土地登记状况、产权负担、房产用途以及任何改造或开发条件。希腊主管部门的申请材料通常还要求有效旅行证件、保险、费用证明，以及描述房产和付款情况的公证证明。买方应在支付定金前以书面形式确认准确类别。

续签与家庭规划

居留许可与合资格投资及持续合规相联系。家庭成员、旅行权、税务居民身份和未来入籍是不同问题。黄金签证居留许可本身不会使持有人自动成为希腊公民或税务居民。

阿联酋：房地产黄金居留

阿联酋联邦ICP框架承认房地产投资者可以申请黄金居留。当前ICP资料显示，房地产投资者类别的最低房产价值为AED 2 million。这是联邦层面的资格概览，并不能替代对具体酋长国申报流程、产权状况、融资和所有权结构的核查。

购买前需要核实什么

应确认房产是已完工还是期房，产权或开发商文件是否被申请程序接受，融资房产如何处理，以及由哪个主管机关办理提名。共有产权、抵押、家庭担保和续签条件都可能影响结果。应向有管辖权的阿联酋机构取得书面确认，而不能只依赖中介宣传册。

居留不是国籍

黄金居留可以提供长期居留框架，但不会授予阿联酋国籍。税务居民身份、商业许可、子女入学、医疗保险以及各酋长国层面的成本都应分别评估。

塞浦路斯：第6(2)条下的投资者移民许可

塞浦路斯根据第6(2)条提供投资者移民许可路径，但不应将其简化为“购买一套€300,000的住房即可获得永久居留”。申请人必须满足当前的投资、收入、家庭、医疗保险和持续居住要求，房产或投资也必须符合官方类别。

为什么宣传中的门槛值得警惕

开发商和中介经常宣传一个购房金额，但官方路径还可能要求新房产、有保障的年度收入、无犯罪记录、家庭文件以及持续持有房产或维持收入等条件。签约前应核实移民部门的当前清单，以及增值税、产权和收入的具体处理方式。

最终结果

这是移民许可路径，并非自动入籍。永久居留、税务居民身份、工作权和归化入籍都是独立的法律问题，不应被合并进销售承诺。

格鲁吉亚：房产与投资居留路径

格鲁吉亚存在与房地产和投资相关的居留路径，但准确门槛取决于许可类别以及申请日有效的规则。旧网络指南引用的金额并不一致，因此2026年的文章不应在未确认服务发展局当前规则和估值方法的情况下重复$35,000或$100,000等数字。

依赖该路径前的尽职调查

应核查地籍记录、卖方产权、产权负担、市场估值、允许用途以及准确的居留类别。向官方机构确认房产价值是按购买价格、市场评估还是其他法定测试计算。居留许可不等于国籍，也不会免除税务、保险或续签义务。

拉脱维亚：房地产所有者临时居留

拉脱维亚PMLP公布了房地产所有者取得临时居留的专门依据。官方规则规定，房产总价值至少为€250,000。在里加、尤尔马拉及列出的市镇，房产必须是一个功能相连的单一不动产；在这些地区之外，按规定条件最多可以使用两处功能相连的房产。

价值、付款和土地条件

官方页面还要求非现金支付、不得存在房地产税欠款、卖方须符合条件，并满足地籍价值要求。房产不得是农业用地或森林用地。如果地籍价值低于规定水平，可能需要经过认证的估价。首次临时居留许可申请人必须将购买价值的5%缴入国家预算。

收入与家庭文件

PMLP页面列出申请人每月€1,500的生活费要求，随行家庭成员还需额外金额；文件包括护照、申请表、照片、付款证明、无税务欠款证明、无犯罪记录和国家费用文件。这些金额和文件规则应在提交申请日再次核实。

马耳他：马耳他永久居留项目（MPRP）

马耳当前有效的房产关联产品是MPRP，而不是过去的投资入籍模式。MPRP是面向符合条件的非欧盟、非欧洲经济区和非瑞士国民的永久居留项目，必须通过持牌代理提交。

房产、缴款和捐赠

Residency Malta说明，申请人可以购买至少€375,000的合资格房产，或每年至少€14,000租赁合资格房产，但须遵守项目的地点规则。房产要求只是其中一项。官方结构还包括€60,000不可退还的行政费、€37,000政府缴款、向合资格非政府组织捐赠€2,000以及居留卡费用。成年受扶养人可能产生额外费用。

资产与尽职调查

根据官方页面，项目要求至少€500,000的资本资产，其中包括€150,000金融资产；或者资本资产达到€650,000，其中包括€75,000金融资产。申请人须接受多层级尽职调查，拥有稳定资源、良好记录，并不存在相关安全或公共秩序问题。合资格房产通常至少要保留五年。MPRP永久居留与马耳他国籍是不同的法律结果。

匈牙利：访客投资者居留不是购房签证

匈牙利访客投资者居留许可是一条投资路径。官方Enter Hungary信息将其描述为：当入境和停留因符合条件的投资而符合国家经济利益时授予居留。它不应被宣传为购买普通公寓即可自动获得居留的项目。

投资者必须证明什么

申请人必须确定获批准的投资类别，记录投资情况，遵循申请顺序，并满足入境、安全、住宿和其他居留条件。许可期限、续签和家庭规则应以当前官方通知为准，而不能依赖笼统的“黄金签证”广告。

对于购房者而言，只有在读者理解合资格投资与购买房产是两件不同的事情时，匈牙利才适合放在投资比较中。

葡萄牙：没有旧购房路径的ARI投资居留

葡萄牙ARI框架仍与投资居留有关，但购买住宅已不是当前合资格路径。必须删除“购买€500,000房产即可取得黄金签证”的旧解释。当前类别、基金规则、创造就业路径、最低停留时间和续签要求，应在申请日直接向AIMA核实。

这对购房者为何重要

个人仍可在葡萄牙购房自住或投资，但该购买不应被营销为ARI的合资格依据。房产交易、税务状况、资金来源和移民投资必须分开分析。基金投资也需要单独审查资格、监管和风险。

投资者应预算并核实什么

宣传中的投资金额只是决策的一部分。根据国家和路径不同，文件还可能涉及转让税、登记、法律审查、估值、保险、政府费用、翻译、缴款、捐赠、资金证明和续签成本。即使房产符合条件，也可能因产权问题、分区规划、融资、地点、所有权结构或申请人国籍而失败。

居留也不同于税务居民身份。许可可以允许合法停留，却不一定使持有人成为税务居民；实际居住还可能产生独立的税务后果。签约前，应确认居住国和资产所在地的税务地位。

文件与决策顺序

1. 先选择法律路径，而不是先选择最便宜的房源。
2. 向主管机关或持牌当地专业人士索取当前文件清单。
3. 核实产权、估值、资金来源、保险和地址资格。
4. 计算总成本和续签义务，而不仅是购买价格。
5. 提交居留文件并等待官方批准；不要提前承诺结果。

从旧名单中删除的路径

西班牙

西班牙已于2025年4月3日终止房地产黄金签证路径；购买房产目前不是居留路径。

葡萄牙和马耳他入籍

房产价格不等于移民批准。“房产关联”是指符合条件的不动产可以作为一种法律依据；“投资关联”则意味着还需要另一种资产或投资。

申请清单

• 确认法律路径及其生效日期。
• 核实产权、估值、分区规划、地点和所有权。
• 将价格与税费、费用、缴款、捐赠和收入证明分开计算。
• 向主管机关或合资格的当地律师询问该路径是否对你的国籍开放。
• 不要仅根据中介宣传中的门槛就转账。

来源与日期说明

本指南于2026年9月审阅。购房、居留批准和国籍是彼此独立的结果。

来源：上文所列官方机构及来源；日期说明见相关段落。

官方项目来源

• Turkey
• Greece
• UAE
• Cyprus
• Georgia
• Latvia
• Malta MPRP
• Hungary
• Portugal ARI