Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma Maliyetleri 2025 – Basit Örneklerle Kolay Rehber

1. Bilmeniz Gerekenler

Türkiye'de ev veya daire satın almak istiyorsanız, gerçek maliyetinin ne kadar olduğunu bilmelisiniz. Bu rehber, Türkiye'de gayrimenkul satın alma maliyetlerini basit bir şekilde anlamanıza yardımcı olacaktır. Ödeyebileceğiniz vergileri, harçları ve diğer masrafları göreceksiniz. Bu sayede daha iyi planlama yapabilirsiniz.

Çoğu insan gördüğü fiyatın tam maliyet olduğunu düşünür. Ancak bu doğru değildir. Vergi, avukat ve emlakçı ücretleri gibi bazı ek masraflar vardır. Bunlara hazırlıklı olmak, ileride sorun yaşamanızı engeller.

 

2. Gayrimenkul Satın Alırken Ödediğiniz Ana Giderler

İşte en yaygın ödemeleriniz:

• Tapu Harcı – Bu, evin fiyatının %4'üdür. Genellikle alıcı ve satıcı paylaşır, bu nedenle %2 ödeyebilirsiniz.
• Emlakçı Komisyonu – Bu, evin fiyatının %3'üdür. Bazı emlakçılar bunu dahil eder, bazıları etmez.
• Tercüme ve Noter Masrafları – Türkçe bilmiyorsanız, evrak işleri için yardıma ihtiyacınız olacaktır. Bu masraf yaklaşık 300–500 ABD Doları civarındadır.
• Avukat Ücreti – Avukat tutmak zorunda değilsiniz, ancak tutmanız daha iyidir. Bu masraf 1.000 ila 1.500 ABD Doları arasında değişebilir.
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) – Tüm konutlar için zorunludur. Genellikle yıllık 100–200 ABD Doları civarındadır.
• Ekspertiz Raporu – Bu, evin değerini gösterir. Yaklaşık 250–400 ABD Doları civarında bir maliyeti vardır.

3. Gayrimenkulde KDV Vergisi Nasıl İşler

Ödediğiniz KDV (vergi), evin büyüklüğüne ve inşaat ruhsatının ne zaman verildiğine bağlıdır.

KDV Muafiyeti

Yabancı bir alıcıysanız, Türkiye'deki ilk gayrimenkul alımınızda KDV muafiyetinden yararlanabilirsiniz. Bu muafiyetten yararlanmak için alımın döviz ile yapılması, alıcının satıştan önceki son altı ayda Türkiye'de ikamet etmemiş olması ve gayrimenkulün en az bir yıl satılmaması gerekmektedir. Bu kurallara uyulması durumunda, KDV ödemeyerek önemli miktarda tasarruf sağlayabilirsiniz.

A. 1 Nisan 2022 Öncesi Ruhsatlı Konutlar İçin:

• 150 m²'den Küçük – Vergi, evin bulunduğu yere bağlı olarak %1 veya %20'dir.
• 150 m²'den Büyük – Vergi %20'dir.

B. 1 Nisan 2022 Sonrası Ruhsatlı Konutlar İçin:

• 150 m²'ye Kadar – Vergi %10'dur.
• 150 m² Üzeri – İlk 150 m² için %10, kalanı için %20'dir.

İnşaat Ruhsatı Tarihi	Gayrimenkul Büyüklüğü	Uygulanacak KDV Oranı
1 Nisan 2022 Öncesi	150 m²'ye Kadar	Gayrimenkulün konumu ve özel kriterlere bağlı olarak %1 veya %20.
	150 m² Üzeri	%20
1 Nisan 2022 Tarihi ve Sonrası	150 m²'ye Kadar	%10
	150 m² Üzeri	İlk 150 m² için %10, 150 m²'yi aşan kısım için %20.

C. Kentsel Dönüşüm Konutları:

• 150 m²'ye Kadar – Vergi %0'dır.
• 150 m² Üzeri – İlk 150 m² için %1, kalanı için %20'dir.

D. Yabancı Alıcılar:

Yabancı iseniz, aşağıdaki durumlarda %0 KDV ödeyebilirsiniz:

• Türkiye'deki ilk gayrimenkulünüz ise.
• Yabancı para ile ödeme yaparsanız.
• 12 ay boyunca satmazsanız.

E. Diğer Vergisiz Durumlar:

• Bir Gayrimenkul Yatırım Fonu'ndan (GYF) satın alırsanız, KDV veya Tapu harcı ödemezsiniz.
• Kentsel dönüşüm alanlarında Tapu veya noter masraflarını da ödemeyebilirsiniz.

Resim Alt Metni: Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma Maliyetleri – Yeni KDV kuralları basitleştirildi

4. Özel İndirimler ve Avantajlar

Daha az ödeme yapmanın bazı akıllı yolları şunlardır:

• GYF Projeleri – KDV veya Tapu harcı yok. Devlet tarafından denetlendikleri için güvenlidirler.
• Kentsel Yenileme Projeleri – Riskli bölgelerde yeniden inşa edilen konutlar. Tapu veya noter gibi birçok masrafı ödemezsiniz. Bazen KDV bile ücretsizdir.
• Henüz İnşa Edilmemiş Olanı Satın Alma (Projelik) – Geliştiriciler Tapu harcınızı veya yasal masraflarınızı karşılayabilir.
• Vatandaşlık Paketleri – Bazı şirketler tüm masrafları içeren paketler sunar.

5. Ödeyebileceğiniz Diğer Giderler

Ana masrafların yanı sıra, unutmayın:

• Yıllık Emlak Vergisi – Konut değerinin yaklaşık %0,2'si.
• Aylık Bina Aidatı – Havuz veya spor salonu gibi ortak alanlar için. Yaklaşık 30–200 ABD Doları.
• Abonelik Kurulum Ücretleri – Su, doğalgaz ve elektrik toplamda 200–400 ABD Doları tutabilir.

Resim Alt Metni: Türkiye'de Gayrimenkul Satın Alma Maliyetleri – aidat ve vergi gibi ek giderler

6. Basit Örnekler

İstanbul'da 200.000 ABD Doları'na 120 m² bir daire satın aldığınızı varsayalım:

Örnek 1 – Normal Alıcı (%1 KDV)

• Tapu Harcı: 4.000 ABD Doları
• Emlakçı Komisyonu: 6.000 ABD Doları
• KDV: 2.000 ABD Doları
• Avukat: 1.200 ABD Doları (İsteğe bağlı)
• Noter + DASK: 500 ABD Doları
• Ekspertiz: 300 ABD Doları (Gerekirse)

Toplam: 14.000 ABD Doları

---

Örnek 2 – İlk Konut İçin KDV İndirimli Yabancı Alıcı

• Tapu Harcı: 4.000 ABD Doları
• Emlakçı Komisyonu: 6.000 ABD Doları
• KDV: 0 ABD Doları
• Avukat: 1.200 ABD Doları (İsteğe bağlı)
• Noter + DASK: 500 ABD Doları
• Ekspertiz: 300 ABD Doları (Gerekirse)

Toplam: 12.000 ABD Doları

---

Örnek 3 – GYF'den Satın Alma

• Tapu Harcı: 0 ABD Doları
• Emlakçı Komisyonu: 6.000 ABD Doları
• KDV: 0 ABD Doları
• Avukat: 1.200 ABD Doları (İsteğe bağlı)
• Noter + DASK: 500 ABD Doları

Toplam: 7.700 ABD Doları

---

Örnek 4 – Kentsel Dönüşüm Konutu (Vergisiz)

• Tapu Harcı: 0 ABD Doları
• Emlakçı Komisyonu: 6.000 ABD Doları
• KDV: 0 ABD Doları
• Avukat: 1.200 ABD Doları (İsteğe bağlı)
• Noter + DASK: 500 ABD Doları

Toplam: Yaklaşık 7.700 ABD Doları

7. Özet

Türkiye'de ev satın almak, gördüğünüz fiyattan daha fazlasını içerir. Vergi ve harçları da bilmeniz gerekir. Akıllıca planlama yaparsanız, önemli miktarda para tasarrufu sağlayabilirsiniz.

Satın almadan önce şunları sorun:

• KDV indirimi alabilir miyim?
• Tapu harcı ödeyecek miyim?
• Başka hangi masrafları beklemeliyim?

İyi bir planlama ile Türkiye'de gayrimenkul satın alma maliyetleri düşündüğünüzden daha uygun olabilir.