Alıcılara Oturum İzni Veren 12 Ülke

Bir ev satın almak ile oturum izni almak aynı hukuki işlem değildir. 2026 yılında bazı ülkeler oturumu hâlâ belirli nitelikleri taşıyan bir taşınmaza bağlarken, diğerleri fon, işletme veya kamu yararına yönelik bir yatırım şartı arar. Bu rehber, bir ilan fiyatını göçmenlik garantisi olarak değerlendirmemeniz için bu iki yaklaşımı birbirinden ayırır.

Bu karşılaştırma nasıl okunmalı?

Bir taşınmazın fiyatı, göçmenlik onayı anlamına gelmez. Taşınmaz bağlantılı rota, nitelikli bir gayrimenkulün yasal dayanaklardan biri olması demektir; yatırım bağlantılı rota ise başka bir varlık veya yatırım yapılmasını gerektirir.

2026

Ülkeleri karşılaştırmadan önce: üç farklı sonuç

Bir taşınmaz satın almak, oturum izni almak ve vatandaşlık elde etmek birbirinin yerine geçebilecek sonuçlar değildir. Bir ülke, taşınmaz sahibinin Golden Visa sunmadan geçici izin için başvurmasına imkân tanıyabilir. Başka bir ülke, taşınmaz, katkı payı ve durum tespitini birleştiren bir program aracılığıyla yalnızca daimi ikamet sunabilir. Üçüncü bir ülke ise gayrimenkulü tamamen kapsam dışında bırakarak bir fon üzerinden yatırım ikameti sağlayabilir.

Aşağıdaki rakamlar program eşikleridir; taşınmaz tavsiyesi değildir. Bu rakamlara vergiler, hukuki ücretler, tescil, değerleme, sigorta, katkı payları, bağışlar, finansman maliyetleri veya yenileme ücretleri dâhil değildir. Başvuru tarihindeki kurum kuralı belirleyicidir.

Türkiye: taşınmaz sahibi kısa dönem ikameti

Türkiye, “herhangi bir ev satın al ve ikamet al” şeklinde basit bir sistem uygulamaz. Yabancı bir taşınmaz sahibi, uygun bir konuta sahip olma gerekçesiyle kısa dönem ikamet iznine başvurabilir; ancak başvuru yine Göç İdaresi sürecinden geçer ve güncel hukuki, adres, sigorta, belge ve randevu şartlarını karşılamalıdır.

Güncel eşik: 2026 itibarıyla taşınmaz üzerinden ikamet başvurularında güncel taşınmaz değeri için genel operasyonel eşik 200.000 USD’dir. Bu tutar otomatik izin anlamına gelmez; değer kanıtlanmalı, adres kayda uygun olmalı ve ikamet, sigorta, belge ile vatandaşlık/konum şartları ayrıca karşılanmalıdır.

Taşınmaz neyi kanıtlar, neyi kanıtlamaz?

Tapu, başvurunun amacının ve başvuru sahibinin yaşamayı planladığı adresin ortaya konulmasına yardımcı olur. Ancak tek başına onay, daimi ikamet veya vatandaşlık hakkı doğurmaz. Taşınmaz başvuruya uygun olmalı, adres ikamet kaydı için kullanılabilir durumda bulunmalı ve satın alma öncesinde uyruk veya konuma dayalı kısıtlamalar kontrol edilmelidir.

Yatırımcı uyarısı

İkamet rotası, Türk vatandaşlığına yatırım yoluyla başvuru sürecinden ayrıdır. İkamet amacıyla satın alınan bir taşınmaz, işlem ayrıca vatandaşlık kurallarını karşılamadığı sürece vatandaşlık yatırımı olarak pazarlanmamalıdır. Bu kurallar arasında güncel yatırım eşiği, tapu ve ödeme şartları, elde tutma süresi ve resmî inceleme bulunur.

Yunanistan: nitelikli gayrimenkul üzerinden Golden Visa

Yunanistan, Avrupa’daki en net taşınmaz bağlantılı ikamet programlarından biri olmayı sürdürmektedir; ancak eski “her yerde 250.000 €” açıklaması artık doğru değildir. Uygulanacak kategori konuma, taşınmazın türüne ve işlemin hukuki yapısına bağlıdır. Güncel çerçevede 250.000 € tutarındaki istisnaların yanı sıra 400.000 € ve 800.000 € kategorileri de bulunur.

Taşınmaz ve işlem kontrolleri

Eşik, tek başına yeterli değildir. Noter satış senedi, ödeme izi, tapu sicilindeki durum, takyidatlar, taşınmazın kullanım amacı ve varsa dönüşüm veya geliştirme şartı incelenmelidir. Yunanistan Bakanlığının başvuru materyali, diğer belgelerin yanında geçerli seyahat belgesi, sigorta, harçlar ve taşınmazı ve ödemeyi açıklayan noter belgesi ister. Alıcı, kapora ödemeden önce kesin kategoriyi yazılı olarak doğrulamalıdır.

Yenileme ve aile planlaması

İzin, nitelikli yatırıma ve şartların devamlı olarak karşılanmasına bağlıdır. Aile üyeleri, seyahat hakları, vergi mukimliği ve gelecekteki vatandaşlık birbirinden ayrı konulardır. Golden Visa ikamet izni, sahibini kendiliğinden Yunan vatandaşı veya vergi mukimi yapmaz.

BAE: gayrimenkul Golden Residency

BAE’nin federal ICP çerçevesi, gayrimenkul yatırımcılarını Golden Residency için tanır. Güncel ICP materyali, gayrimenkul yatırımcısı kategorisi için en az 2 milyon AED taşınmaz değerine işaret eder. Bu, federal uygunluk için temel bir eştir; emirliğe özgü başvuru sürecinin, tapu durumunun, finansmanın ve mülkiyet yapısının ayrıca kontrol edilmesinin yerine geçmez.

Satın almadan önce neler doğrulanmalı?

Taşınmazın tamamlanmış mı yoksa proje aşamasında mı olduğunu, tapunun veya geliştirici belgelerinin başvuru için kabul edilip edilmediğini, finansman kullanılan taşınmazlara nasıl işlem yapıldığını ve adaylığı hangi kurumun yürüttüğünü doğrulayın. Paylı mülkiyet, ipotekler, aile sponsorluğu ve yenileme koşulları sonucu etkileyebilir. Bir acentenin broşürüne güvenmek yerine yetkili BAE kurumundan yazılı teyit alın.

İkamet vatandaşlık değildir

Golden Residency uzun süreli bir ikamet çerçevesi sağlayabilir; ancak BAE vatandaşlığı vermez. Vergi mukimliği, işletme ruhsatı, okul erişimi, sağlık sigortası ve emirlik düzeyindeki maliyetler ayrıca değerlendirilmelidir.

Kıbrıs: 6(2) sayılı Düzenleme kapsamında yatırımcı göçmenlik izni

Kıbrıs’ta 6(2) sayılı Düzenleme kapsamında yatırımcı göçmenlik izni rotası bulunur. Bu rota, “300.000 €’luk bir ev satın al ve daimi ikamet al” şeklinde basitleştirilmemelidir. Başvuru sahibi güncel yatırım, gelir, aile, sağlık sigortası ve sürekli ikamet şartlarını karşılamalı; taşınmaz veya yatırım da resmî kategoriye uygun olmalıdır.

Başlık eşikleri neden risklidir?

Geliştiriciler ve acenteler çoğu zaman başlık niteliğinde bir satın alma tutarı ilan eder; oysa resmî rota yeni bir taşınmaz, güvence altına alınmış yıllık gelir, temiz adli sicil, aile belgeleri ve mülkiyetin veya gelirin devamına ilişkin şartlar da getirebilir. İmzadan önce güncel Göç Dairesi kontrol listesini ve KDV, tapu ve gelir uygulamasını kesin olarak doğrulayın.

Sonuç

Bu, bir göçmenlik izni rotasıdır; otomatik vatandaşlık sağlamaz. Daimi ikamet, vergi mukimliği, çalışma hakları ve vatandaşlığa kabul birbirinden ayrı hukuki sorulardır ve bir satış vaadinde birleştirilmemelidir.

Gürcistan: taşınmaz ve yatırım ikameti rotaları

Gürcistan’da gayrimenkul ve yatırımla bağlantılı ikamet rotaları bulunur; ancak doğru eşik, izin kategorisine ve başvuru tarihinde yürürlükte olan kurala bağlıdır. Eski çevrim içi rehberlerde farklı tutarlar yer alır. Bu nedenle 2026 tarihli bir yazı, güncel Hizmet Geliştirme Ajansı kuralı ve değerleme yöntemi doğrulanmadan 35.000 ABD Doları veya 100.000 ABD Doları rakamını tekrarlamamalıdır.

Rotaya güvenmeden önce durum tespiti

Kadastro kaydını, satıcının mülkiyetini, takyidatları, piyasa değerlemesini, izin verilen kullanımı ve kesin ikamet kategorisini kontrol edin. Taşınmaz değerinin satın alma fiyatına, piyasa değerlemesine veya başka bir yasal teste göre mi belirlendiğini resmî kuruma sorun. Oturum izni vatandaşlıkla aynı değildir ve vergi, sigorta veya yenileme yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

Letonya: gayrimenkul sahibi olarak geçici ikamet

Letonya PMLP, geçici ikamet için gayrimenkul sahibine özgü bir dayanak yayımlar. Resmî kural, toplam değeri en az 250.000 € olan bir taşınmazı tanımlar. Riga, Jūrmala ve listelenen belediyelerde taşınmaz, işlevsel olarak bağlantılı tek bir taşınmaz olmalıdır; bu bölgelerin dışında, belirtilen şartlar kapsamında en fazla iki işlevsel olarak bağlantılı taşınmaz kullanılabilir.

Değer, ödeme ve arazi şartları

Resmî sayfa ayrıca nakit dışı ödeme, gayrimenkul vergisi borcunun bulunmaması, uygun bir satıcı ve kadastro değerine ilişkin şartlar getirir. Taşınmaz tarım arazisi veya orman arazisi olmamalıdır. Kadastro değeri belirtilen seviyenin altındaysa onaylı bir değerleme gerekebilir. İlk geçici ikamet izninde başvuru sahibi, satın alma değerinin %5’ini devlet bütçesine ödemelidir.

Gelir ve aile belgeleri

PMLP sayfası, başvuru sahibi için aylık 1.500 € geçim kaynağını; beraberindeki aile üyeleri içinse ilave tutarları listeler. Pasaport, başvuru, fotoğraf, ödeme, vergi borcu, adli sicil ve devlet harcı belgeleri de istenir. Bu rakamlar ve belge kuralları başvuru tarihinde yeniden kontrol edilmelidir.

Malta: Malta Permanent Residence Programme (MPRP)

Malta’nın aktif taşınmaz bağlantılı ürünü, eski yatırımcı vatandaşlığı modeli değil, MPRP’dir. Bu program, AB, AEA ve İsviçre vatandaşı olmayan uygun başvuru sahiplerine daimi ikamet sunar ve lisanslı bir acente aracılığıyla yürütülür.

Taşınmaz, katkı payı ve bağış

Residency Malta, başvuru sahiplerinin programın konum kurallarına tabi olarak en az 375.000 € değerinde nitelikli bir taşınmaz satın alabileceğini veya yıllık en az 14.000 € bedelle kiralayabileceğini belirtir. Taşınmaz şartı yalnızca bileşenlerden biridir. Resmî yapı ayrıca 60.000 € iade edilmeyen idari ücret, 37.000 € devlet katkısı, uygun bir sivil toplum kuruluşuna 2.000 € bağış ve ikamet kartı ücretlerini içerir. Yetişkin bakmakla yükümlü kişiler ilave ücret doğurabilir.

Varlıklar ve durum tespiti

Resmî sayfaya göre program, 150.000 € finansal varlık dâhil en az 500.000 € sermaye varlığı veya 75.000 € finansal varlık dâhil 650.000 € sermaye varlığı gerektirir. Başvuru sahipleri çok kademeli bir durum tespitinden geçer; istikrarlı kaynaklara, temiz bir sicile ve ilgili güvenlik veya kamu düzeni endişelerinin bulunmadığına sahip olmalıdır. Nitelikli taşınmaz normal olarak en az beş yıl elde tutulmalıdır. MPRP daimi ikameti, Malta vatandaşlığından farklıdır.

Macaristan: Guest Investor ikameti taşınmaz vizesi değildir

Macaristan’ın Guest Investor Residence Permit programı bir yatırım rotasıdır. Resmî Enter Hungary bilgileri, giriş ve kalışın nitelikli yatırım nedeniyle ulusal ekonomik çıkar kapsamında olması hâlinde verilen bir ikamet izni olarak açıklar. Bu program, sıradan bir daire satın almanın kendiliğinden ikamet oluşturduğu bir sistem olarak sunulmamalıdır.

Yatırımcının ortaya koyması gerekenler

Başvuru sahibi onaylı yatırım kategorisini belirlemeli, yatırımı belgelendirmeli, başvuru sırasını izlemeli ve giriş, güvenlik, konaklama ile diğer ikamet şartlarını karşılamalıdır. İznin süresi, yenileme ve aile kuralları genel bir “Golden Visa” reklamından değil, güncel resmî bildirimden alınmalıdır.

Bir taşınmaz alıcısı açısından Macaristan, yalnızca nitelikli yatırım ile taşınmaz satın almanın farklı şeyler olduğunu anladığı takdirde yatırım karşılaştırmasına dâhil edilmelidir.

Portekiz: eski taşınmaz rotası olmadan ARI yatırım ikameti

Portekiz’in ARI çerçevesi yatırım ikameti bakımından önemini korur; ancak konut amaçlı taşınmaz satın almak güncel bir uygun rota değildir. “500.000 €’luk bir taşınmaz satın al ve Golden Visa al” şeklindeki eski açıklama kaldırılmalıdır. Güncel kategoriler, fon kuralları, istihdam yaratma rotaları, asgari kalış ve yenileme şartları başvuru tarihinde doğrudan AIMA üzerinden kontrol edilmelidir.

Bu durum taşınmaz alıcıları için neden önemli?

Bir kişi Portekiz’de konut veya yatırım amacıyla taşınmaz satın alabilir; ancak bu satın alma ARI için uygun dayanak olarak pazarlanmamalıdır. Taşınmaz işlemi, vergi durumu, fon kaynağı ve göçmenlik yatırımı ayrı ayrı analiz edilmelidir. Fon yatırımları da kendi uygunluk, düzenleme ve risk incelemelerini gerektirir.

Yatırımcılar neleri bütçelemeli ve doğrulamalı?

Başlık niteliğindeki yatırım, kararın yalnızca bir parçasıdır. Ülkeye ve rotaya bağlı olarak dosyada devir vergileri, tescil, hukuki inceleme, değerleme, sigorta, devlet ücretleri, tercümeler, katkı payları, bağışlar, fon kanıtı ve yenileme maliyetleri de bulunabilir. Nitelikli bir taşınmaz; tapu sorunları, imar, finansman, konum, mülkiyet yapısı veya başvuru sahibinin uyruğu nedeniyle yine de uygunluğunu kaybedebilir.

İkamet, vergi mukimliğinden de farklıdır. Bir izin, sahibinin yasal olarak kalmasına imkân verirken onu vergi mukimi yapmayabilir; fiziksel bulunma ise ayrı vergi sonuçları doğurabilir. İmzadan önce yaşadığınız ülkedeki ve varlığın bulunduğu ülkedeki vergi durumunu doğrulayın.

Belgeler ve karar sırası

1. En ucuz ilanı değil, önce hukuki rotayı seçin.
2. Güncel kontrol listesini kurumdan veya lisanslı yerel bir uzmandan isteyin.
3. Tapuyu, değerlemeyi, fon kaynağını, sigortayı ve adres uygunluğunu doğrulayın.
4. Yalnızca satın alma fiyatını değil, toplam maliyeti ve yenileme yükümlülüklerini modelleyin.
5. İkamet dosyasını sunun ve resmî onayı bekleyin; sonucu önceden garanti etmeyin.

Eski listeden çıkarılan rotalar

İspanya

İspanya, gayrimenkul Golden Visa rotasını 3 Nisan 2025’te sona erdirdi; taşınmaz satın almak güncel bir ikamet rotası değildir.

Portekiz ve Malta vatandaşlığı

Bir taşınmazın fiyatı, göçmenlik onayı anlamına gelmez. Taşınmaz bağlantılı rota, nitelikli bir gayrimenkulün yasal dayanaklardan biri olması demektir; yatırım bağlantılı rota ise başka bir varlık veya yatırım yapılmasını gerektirir.

Başvuru kontrol listesi

• Hukuki rotayı ve yürürlük tarihini doğrulayın.
• Tapuyu, değerlemeyi, imarı, konumu ve mülkiyeti kontrol edin.
• Fiyatı vergilerden, ücretlerden, katkı paylarından, bağışlardan ve gelir kanıtından ayrı değerlendirin.
• Rotanın uyruğunuz bakımından açık olup olmadığını kuruma veya nitelikli yerel bir avukata sorun.
• Yalnızca bir acentenin başlık niteliğindeki vaadine dayanarak para transfer etmeyin.

Kaynaklar ve tarih notu

Bu rehber Eylül 2026’da gözden geçirilmiştir. Taşınmaz satın alma, ikamet onayı ve vatandaşlık birbirinden ayrı sonuçlardır.

Kaynaklar: Yukarıda bağlantıları verilen resmî kurumların kaynakları

Resmî program kaynağı

• Turkey
• Greece
• UAE
• Cyprus
• Georgia
• Latvia
• Malta MPRP
• Hungary
• Portugal ARI