Şirket Üzerinden Türkiye'de Ev Almak: 2026 Yatırımcı Rehberi

Türkiye'de şirket üzerinden gayrimenkul alımına dair kapsamlı 2026 rehberi. Yabancı yatırımcılar için yasal yapılar, adım adım süreç, vergi avantajları, kısıtlamalar ve bireysel mülkiyetle karşılaştırma.

Türkiye gayrimenkul piyasası 2026 yılında da ciddi uluslararası sermaye çekmeye devam ediyor. Çoğu yabancı alıcı mülkleri kendi adına satın alırken, sayıları giderek artan portföy yatırımcıları farklı bir soru soruyor: **Yabancıların şirket üzerinden Türkiye'de mülk alması** mümkün mü ve bu stratejik bir adım mı?

Cevap evet; ancak "nasıl" ve "neden" soruları, "yapabilir misiniz" sorusundan daha büyük önem taşıyor. Bu rehber, 2026 yılında **yabancıların şirket üzerinden Türkiye'de mülk alması** sürecindeki yasal yapıları, adım adım süreci, vergi etkilerini, kısıtlamaları ve stratejik mülahazaları kapsamaktadır.

Yabancıların Şirket Üzerinden Türkiye'de Mülk Alması Mümkün mü?

Evet; bir şirket, satın alma işleminin şirketin Ana Sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusuyla uyumlu olması kaydıyla Türkiye'de konut veya ticari mülk satın alabilir.

2644 sayılı Tapu Kanunu, tüzel kişilerin taşınmaz edinmesine izin vermektedir; ancak yabancı sermayeli şirketler için ek denetimler söz konusudur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, satın alma işleminin meşru bir ticari amaca hizmet edip etmediğini inceler; bireysel mülkiyet kurallarından kaçınmak için sadece kağıt üzerinde bir şirket kuramazsınız.

Kurumsal yolu izlemeden önce anlaşılması gereken en önemli husus şudur: Mülk, şirketin kayıtlı faaliyetleriyle eşleşmelidir. Bir turizm şirketi otel veya kiralık daire satın alabilir. Bir lojistik firması depo satın alabilir. Genel bir ticaret şirketi, ana sözleşmesinde kiralama veya konaklama faaliyetleri yoksa lüks bir villa satın almaya çalıştığında sorgulamalarla karşılaşabilir.

İki Kurumsal Yapı: Hangisi Uygun?

Şirket üzerinden mülk almayı tercih eden yabancı yatırımcıların önünde iki yapısal seçenek bulunmaktadır.

1. Yabancı Sermayeli Türk Şirketi (Önerilen)

Bu en yaygın ve pratik yaklaşımdır. Yabancı ortaklı bir Türk limited şirketi (Ltd. Şti.) veya anonim şirketi (A.Ş.) kurarsınız. Şirket bir Türk tüzel kişiliğidir ancak yabancı sermaye tarafından kontrol edilir.

Yabancı ortakların payı %50'den fazlaysa veya yönetim kurulunu kontrol ediyorlarsa, şirket yabancı sermayeli kuruluş olarak sınıflandırılır ve tapu devrinden önce İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü'nden onay alınması gerekebilir. Bu standart bir prosedürdür, bir engel değildir; ancak sürece yaklaşık 2-4 hafta ekler.

Şunlar için en iyisidir: Portföy yatırımcıları, birden fazla mülk alanlar ve halihazırda Türkiye'de bir işletme yürüten yatırımcılar.

2. Yabancı Tüzel Kişilik (Sınırlı Uygulanabilirlik)

Yurt dışında kayıtlı bir yabancı şirket doğrudan Türkiye'den mülk alabilir mi? Genel olarak hayır. Türk hukuku, yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişilerin taşınmaz edinimini kısıtlamaktadır. Turizm teşvik belgeleri, petrol operasyonları ve belirli sanayi bölgeleri gibi özel sektörler için istisnalar olsa da bunlar oldukça dardır.

Çoğu yatırımcı için yabancı tüzel kişilik yolu bir çıkmaz sokaktır. Pratik çözüm, bir Türk iştiraki kurmak ve mülkü bu tüzel kişiliğin uhdesinde tutmaktır. Halihazırda yabancı bir holding şirketiniz varsa, Türk iştiraki onun yerel operasyon ve varlık tutma kolu haline gelir.

Adım Adım Süreç: Mülk Alımı İçin Türk Şirketi Kurulumu

Şirket adına tapu alımına kadar giden tam yol haritası şöyledir:

Adım 1: Şirket Ana Sözleşmesinin Hazırlanması ve Noter Onayı

Şirketinizin Ana Sözleşmesi, gayrimenkul yatırımı, mülk yönetimi veya kiralama faaliyetlerini açıkça bir ticari faaliyet olarak listelemelidir. Bu pazarlığa kapalı bir konudur; bu madde olmadan tapu dairesi satın alma işlemini engelleyecektir.

Taslağınızı MERSİS (Merkezi Sicil Kayıt Sistemi) üzerinden gönderin. Ticaret Sicili tarafından onaylandıktan sonra belgeleri notere onaylatın.

Adım 2: Şirket Tescili ve Vergi Kimlik Numarası Alınması

Noter onayından sonra yerel Ticaret Sicili Müdürlüğü'ne tescil yaptırın. Tescil ile birlikte şirket Vergi Kimlik Numarasını (VKN) alır. Bu numara banka hesabı açmak, vergi ödemek ve mülk satın alımını tamamlamak için gereklidir.

Şirket kurulumu hakkında detaylı bilgi için Türkiye'de İş Nasıl Kurulur rehberimize göz atabilirsiniz.

Adım 3: Kurumsal Banka Hesabı Açılması

Minimum sermayeyi yatırın (Limited şirket için 50.000 TL — bu para şirkette kalır, bir maliyet değildir) ve hesabı aktif hale getirin. Gayrimenkul ile ilgili tüm işlemler, denetim ve uyum amaçları doğrultusunda bu hesap üzerinden akmalıdır.

Adım 4: Mülkün Bulunması ve Durum Tespiti (Due Diligence)

Şirket faaliyete geçtikten sonra mülkü belirleyin ve şunları yaptırın:

Mülkiyetin doğrulanması ve üzerinde haciz veya ipotek olup olmadığının kontrolü için tapu kaydı sorgulaması.
İmar ve kadastro kontrolü — özellikle mülk askeri bölgelere yakınsa önemlidir.
Lisanslı bir gayrimenkul değerleme raporu (yabancı sermayeli şirket alımlarında zorunludur).

Adım 5: Onay Alınması (Gerekliyse)

Şirketiniz yabancı sermayeli (>%50 yabancı ortaklık) olarak sınıflandırılıyorsa, satın alma başvurusunu İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü'ne sunun. Edinimin şirket amacı ve ulusal düzenlemelerle uyumlu olup olmadığını incelerler. Meşru gayrimenkul yatırımları için onay rutin bir işlemdir ancak bu adımı atlamayın.

Adım 6: Satış Sözleşmesinin İmzalanması ve Vergilerin Ödenmesi

Tapu harcını (beyan edilen değerin %4'ü — genellikle %2 alıcı, %2 satıcı şeklinde bölünür) ve varsa KDV'yi ödeyin. Satış vaadi sözleşmesini imzalayın, ardından nihai devir için Tapu Müdürlüğü'ne geçin.

Adım 7: Tapu Devri

Şirketin yasal temsilcisi; onaylı başvuru, vergi makbuzları ve şirket tescil belgeleri ile Tapu dairesine gider. Tapu senedi şirket adına düzenlenir. Mülk artık kurumsal bir varlıktır.

Toplam süre: Şirket kurulumu + mülk alımı için 6–10 hafta (bireysel alımlarda 3–6 haftadır).

Yasal Gereklilikler ve Temel Belgeler

Şirket yapısı üzerinden Türk gayrimenkulü satın almak şunları gerektirir:

Gereklilik	Detaylar
Ana Sözleşme	Gayrimenkul edinimi/kiralamasına izin vermelidir
Vergi Kimlik Numarası (VKN)	Şirket tescili ile birlikte verilir
Kurumsal Banka Hesabı	Para transferleri bu hesap üzerinden yapılmalıdır
Gayrimenkul Değerleme Raporu	Yabancı sermayeli kuruluşlar için zorunludur
İl Müdürlüğü Onayı	>%50 yabancı ortaklı şirketler için gereklidir
Tapu Başvurusu	Yerel Tapu Müdürlüğü'ne yapılır

Bilmeniz Gereken Kısıtlamalar

Askeri ve Güvenlik Bölgeleri

Şirketler de tıpkı bireyler gibi askeri yasak bölgelerde veya stratejik güvenlik alanlarında mülk satın alamazlar. Satın alma taahhüdüne girmeden önce mutlaka askeri bölge kontrolü yapın.

Kullanım Amacı Kuralları

Mülk, şirketin beyan edilen ticari amacına uygun olarak kullanılmalıdır. Yetkililer mülkün kişisel amaçlarla kullanıldığını tespit ederse (örneğin, bir yöneticinin kira faaliyeti veya geliri olmayan bir "şirket konutunda" yaşaması), mülkün satılmasını veya şirketin tasfiyesini talep edebilirler.

Arazi Alanı Sınırları

Yabancı sermayeli bir şirket genel olarak Türkiye genelinde toplam 30 hektardan fazla araziye sahip olamaz ve herhangi bir ilçedeki yabancı mülkiyeti, ilçenin özel mülkiyete konu alanının %10'unu geçemez. Bu, kentsel mülk alımlarında nadiren sorun teşkil eder ancak arazi ve geliştirme yatırımları için önemlidir.

Kurumsal Mülkiyetin Vergi Avantajları

Türkiye'de şirket üzerinden mülk almanın en güçlü argümanlarından biri vergi uygulamalarıdır.

Avantaj	Nasıl Çalışır?
Amortisman	Bir şirket tarafından tutulan ticari mülkler faydalı ömürleri boyunca amortismana tabi tutulabilir (binalar için genellikle yıllık %2), bu da vergiye tabi kurum kazancını azaltır.
Gider İndirimi	Bakım, onarım, tadilat, mülk yönetim ücretleri, kredi faizleri ve sigorta primlerinin tamamı indirilebilir kurumsal giderlerdir.
KDV İadesi	Vergiye tabi faaliyetlerde bulunan şirketler, mülk alımlarında ve tadilatlarda ödenen KDV'yi geri alabilirler; bireyler bunu yapamaz.
Kurumlar Vergisi Oranı	Net kâr üzerinden %25 kurumlar vergisi (2026 oranı) uygulanır; bu oran, yüksek kira gelirlerindeki artan oranlı kişisel gelir vergisinden (%40'a kadar) daha düşük olabilir.

Bu avantajlar zamanla birikir. Tek bir kurumsal yapı altında tutulan 5-10 mülklük bir portföy, bireysel bir malikin erişemeyeceği önemli yıllık indirimler sağlar.

Bireysel vs. Şirket Mülkiyeti: Tam Karşılaştırma

Ciddi yatırımcılar için iki yapının karşılaştırması şöyledir:

Faktör	Bireysel Mülkiyet	Şirket Mülkiyeti
Mülkiyet	Tapuda kişisel isim yer alır	Şirket yasal maliktir; ortak şirketi kontrol eder
Vergi	Artan oranlı kira geliri vergisi (%15–40); sınırlı giderler	Kurumlar vergisi (%25); tam amortisman + gider indirimi; KDV iadesi mümkün
Vatandaşlık Uygunluğu	Evet — kişisel mülkiyet yatırım yoluyla vatandaşlığa uygundur (min. 400.000$, 3 yıl tutma şartı)	Hayır — bir şirkete ait mülk, ortağa yatırım yoluyla vatandaşlık hakkı KAZANDIRMAZ
Maliyetler	Düşük başlangıç maliyeti: şirket kurulumu veya yıllık uyum maliyeti yok	Yüksek: şirket kurulumu (~25.000–50.000 TL), noter ücretleri, aylık muhasebe (6.000–18.000 TL/ay), yıllık vergi beyannameleri
Gizlilik	İsim ve kimlik halka açık tapu kaydında görünür	Mülk şirkete aittir — ortak kimliği tapu senedinde görünmez
Miras ve İntikal	Türk miras hukukuna tabidir; yabancı varisler doğrudan mirasçı olur	Şirket hisseleri tapu değişmeden devredilebilir; çok ortaklı portföyler için daha kolaydır
Varlık Koruması	Kişisel varlıklar mülkle ilgili risklere açıktır	Kurumsal perde, kişisel varlıkları mülkiyet davalarından korur
Birden Fazla Mülk	Her mülk için ayrı tapu ve vergi beyanı	Tek bir tüzel kişilik sınırsız mülk tutabilir; birleşik muhasebe

Şirket Mülkü Türk Vatandaşlığı İçin Kullanılabilir mi?

Bu en yaygın yanlış anlamadır ve oldukça kritiktir.

Türk vatandaşlığı (5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu uyarınca) yatırım yoluyla kazanılacaksa, mülkün **başvuru sahibi bireye** ait olması gerekir. Bir şirkete ait olan mülk —başvuru sahibi şirketin tamamına sahip olsa bile— ortağa vatandaşlık hakkı kazandırmaz.

Bunun tek bir dar istisnası vardır: Mülk *sadece* gayrimenkul yatırımı ile uğraşan bir şirket tarafından tutuluyorsa ve yabancı ortağın bu şirketteki sermaye payı en az 400.000 dolara tekabül ediyorsa, başvuru değerlendirmeye *alınabilir*. Ancak çıta yüksektir, inceleme takdire bağlıdır ve çoğu deneyimli göçmenlik avukatı, müvekkillerine vatandaşlığa uygun mülkleri kendi adlarına almalarını, şirket yapısını ise sadece ek portföy varlıkları için kullanmalarını tavsiye eder.

Pratik strateji: Hedefiniz vatandaşlıksa, vatandaşlığı güvence altına almak için 400.000 dolarlık mülkü bireysel olarak satın alın; ardından vergi ve varlık koruma avantajları için ek yatırım mülklerini şirketiniz üzerinden edinin.

Şirket Mülkiyeti mi Bireysel Mülkiyet mi Daha Mantıklı?

Şu Durumlarda Şirket Mülkiyetini Seçin:

Yatırım portföyü için **birden fazla mülk** alıyorsanız
Birincil hedefiniz vergi verimliliği ile **uzun vadeli kira geliri** ise
**Varlık korumasına** ihtiyacınız varsa ve kişisel servetinizi mülkiyet risklerinden ayırmak istiyorsanız
**Gizlilik** önemliyse — isminizin halka açık tapu kayıtlarında görünmesini istemiyorsanız
Mülkleri birden fazla miras davasıyla uğraşmadan varislere devretmeyi planlıyorsanız
Halihazırda bir Türk işletmeniz varsa ve mülk bu işletmeyi destekliyorsa

Şu Durumlarda Bireysel Mülkiyeti Seçin:

Kişisel kullanım veya emeklilik için **tek bir ev** alıyorsanız
Birincil amacınız **yatırım yoluyla vatandaşlık** ise
En basit, en hızlı ve en düşük maliyetli süreci istiyorsanız
Mülk değeri 200.000 doların altındaysa (şirketin uyum maliyetleri avantajlarından daha ağır basar)
Türkiye piyasasını test eden ilk kez alıcıysanız

Sıkça Sorulan Sorular

S: Yabancı bir şirket, yerel bir kuruluş kurmadan Türkiye'de mülk satın alabilir mi?

C: Genellikle hayır. Türk hukuku, yabancı ülkelerde kayıtlı şirketlerin doğrudan mülk satın almasını kısıtlar. Mülkü tutmak için bir Türk iştiraki (Ltd. Şti. veya A.Ş.) kurmalısınız.

S: Gayrimenkul yatırımı için kullanılan bir Türk limited şirketi için minimum sermaye nedir?

C: 50.000 TL (2026 itibarıyla yaklaşık 1.350 dolar). Bu sermaye, işletme sermayesi olarak şirketin banka hesabında kalır; bir ücret değildir.

S: Türk şirketimin sahip olduğu bir mülkte yaşayabilir miyim?

C: Teknik olarak evet, eğer Ana Sözleşme buna izin veriyorsa ve mülk şirket tarafından sağlanan bir konut olarak kullanılıyorsa. Ancak bu durum vergi makamlarının incelemesine neden olur. Kira geliri yoksa ve mülk kişisel olarak kullanılıyorsa, vergi müfettişleri bunu ayni menfaat olarak sınıflandırabilir ve yönetici için kişisel gelir vergisi doğurabilir.

S: Şirketi sürdürmek için yıllık maliyetler var mı?

C: Evet. Aylık vergi beyannameleri için bir Serbest Muhasebeci Mali Müşavir (SMMM) ile çalışmalısınız. Aylık 6.000–18.000 TL muhasebe ücretinin yanı sıra yasal defter tasdikleri için yıllık noter masrafları beklemelisiniz. Uyumsuzluk, kaçırılan her beyanname için 10.000 TL'den fazla cezaya neden olabilir.

S: Miras ve intikal planlaması için bir avantajı var mı?

C: Evet — bu, kurumsal mülkiyetin en güçlü nedenlerinden biridir. Mülk bir şirket tarafından tutulduğunda, varislere mülkiyet devri tapu senedini değiştirmekle değil, şirket hisselerini devretmekle gerçekleşir. Bu, Tapu dairesindeki bireysel miras işlemlerini önler ve yabancı yatırımcılar için sınır ötesi intikali basitleştirebilir.

S: Şirket mülk alımı için bir Türk avukata ihtiyacım var mı?

C: Kesinlikle tavsiye edilir. Bir avukat: doğru gayrimenkul maddelerini içeren Ana Sözleşmeyi hazırlar, İl Müdürlüğü ile onay sürecini yönetir, mülk üzerinde durum tespiti yapar ve vergi uyumunu sağlar. Tüm süreç için yasal ücretler, karmaşıklığa bağlı olarak genellikle 1.500–3.000 dolar arasındadır.

S: Şirkete ait bir mülkü satıp vergi cezası almadan yeniden yatırım yapabilir miyim?

C: Şirketiniz iki yıldan fazla süreyle elinde tuttuğu bir mülkü satarsa, kazanç %25 oranında kurumlar vergisine tabi olur. Ancak, kurumlar vergisi dışında ayrı bir değer artış kazancı vergisi yoktur (beş yıl içinde satış yapan ve %15-40 ödeyen bireylerin aksine). Elde edilen gelir bir yıl içinde uygun varlıklara yeniden yatırılırsa, kazanç Türkiye'nin yeniden yatırım istisnası kapsamında ertelenebilir.

Nihai Karar

Türkiye'de şirket üzerinden mülk satın almak herkes için uygun değildir; ancak doğru yatırımcı için güçlü bir stratejidir. Kurumsal yapı; bireysel mülkiyete kıyasla üstün vergi uygulamaları, varlık koruması, gizlilik ve miras planlaması sunar. Karşılığında ise daha yüksek başlangıç ve devam eden uyum maliyetleri, daha uzun bir kurulum süreci ve —en önemlisi— şirket varlıkları üzerinden doğrudan Türk vatandaşlığına giden bir yolun olmaması söz konusudur.

Birden fazla mülk edinen portföy yatırımcıları için rakamlar genellikle 2. mülkten itibaren şirket yapısını destekler. Tek ev alanlar veya vatandaşlık arayan yatırımcılar için bireysel mülkiyet daha iyi bir seçenek olmaya devam etmektedir.

Her türlü sınır ötesi yatırımda olduğu gibi, hem ticaret hukukunu hem de gayrimenkul düzenlemelerini anlayan deneyimli Türk hukuk ve vergi profesyonelleriyle çalışın. Bugün iyi yapılandırılmış bir satın alma, yarının yıllarca sürecek karmaşasını önler.

Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki veya vergi tavsiyesi teşkil etmez. Düzenlemeler değişebilir. Yatırım kararları vermeden önce yetkili bir Türk avukata ve muhasebeciye danışın.

Türkiye'de Kurumsal Gayrimenkul Yatırımı Konusunda Uzman Desteği Alın

Türkiye'de gayrimenkul tutmak için bir şirket kurmak, yerel uzmanlık gerektiren yasal, vergisel ve düzenleyici adımları içerir. SimplyTR, yabancı yatırımcıların mülk portföylerini verimli bir şekilde yapılandırmalarına yardımcı olmak için deneyimli Türk ticaret avukatları ve mali müşavirlerle birlikte çalışır.

Danışmanlık için SimplyTR ile iletişime geçin →

Türkiye'de Şirket Üzerinden Gayrimenkul Alımı: Yabancı Yatırımcılar İçin 2026 Rehberi