ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2026 году

Правила внж в турции за недвижимость 2026: 200 000 долларов в любом городе

Владение недвижимостью в Турции является одним из оснований для получения краткосрочного вида на жительство согласно Закону № 6458 «Об иностранцах и международной защите». По состоянию на ноябрь 2026 года официальный перечень документов системы e-İkamet устанавливает три обязательных условия:

• Стоимость: не менее 200 000 долларов США, рассчитанных в турецких лирах по курсу на дату приобретения объекта. Этот минимум действует во всех городах без исключения.
• Жилое назначение: объект должен быть жильем, которое вы используете для собственного проживания.
• Запрет на аренду: если вы сдаете жилье другим лицам, оно не может служить основанием для данного ВНЖ.

Юридической базой является статья 31(6) Закона № 6458, дополненная Законом № 7533 в ноябре 2024 года. Эти поправки наделили Министерство правом устанавливать минимальную стоимость недвижимости. Поскольку в официальном регламенте правило о 200 000 долларов не ограничено только первичными заявками, оно актуально и при продлении документа.

Жилье, купленное до 16 октября 2023 года

Раньше лимиты были ниже: 75 000 долларов в мегаполисах и 50 000 долларов в остальных регионах. Существует практика, согласно которой для жилья, купленного до 16 октября 2023 года, сохраняются старые требования по суммам. Однако официального текста, подтверждающего это правило, на данный момент нет. Если ваше право на ВНЖ основано на старой покупке, рекомендуем уточнить детали в провинциальном управлении миграционной службы перед подачей документов.

Вид на жительство или гражданство?

Получение ВНЖ за 200 000 долларов и оформление гражданства за 400 000 долларов — это две разные процедуры. У них разные требования и разные правовые последствия.

ВНЖ на основании недвижимости не ведет к автоматическому получению гражданства. Если ваша цель — паспорт, изучите наше руководство по гражданству за инвестиции от 400 000 долларов. Если же вы планируете постоянно жить в стране по ВНЖ, то согласно статье 43 Закона № 6458, вы сможете претендовать на долгосрочный вид на жительство после 8 лет непрерывного проживания.

Срок действия документа

Краткосрочный вид на жительство обычно выдается на срок до 2 лет (статья 31 Закона № 6458). Для инвесторов и граждан Турецкой Республики Северного Кипра закон предусматривает возможность выдачи документа на срок до 5 лет. Уточняйте в миграционной службе, какой срок применим в вашем случае, и не рассчитывайте на 5 лет до получения официального подтверждения.

Существует два важных правила сохранения статуса:

• Срок пребывания за границей: краткосрочный ВНЖ могут аннулировать, если за последний год вы провели вне Турции в общей сложности более 120 дней (статья 29(1)(c) Регламента по применению закона).
• Продление: подавать заявку нужно за 60 дней до окончания срока действия текущего документа и строго до того, как он истечет.

Документы для подачи на ВНЖ по недвижимости

По состоянию на ноябрь 2026 года, помимо стандартного пакета, система e-İkamet требует следующие документы:

• Первичная подача: справка о нумерации (numarataj), подтверждающая официальный адрес жилья.
• Продление: справка о праве собственности (tapu devam belgesi) из кадастрового управления, подтверждающая, что объект все еще принадлежит вам.
• Продление и смена типа ВНЖ: подтверждение регистрации по адресу (Yerleşim Yeri Belgesi) и документ о регистрации в системе электронных уведомлений UETS от почтовой службы PTT. Лица до 18 лет от UETS освобождены.
• Медицинская страховка, покрывающая весь период действия запрашиваемого ВНЖ.
• Загранпаспорт, срок действия которого минимум на 60 дней превышает срок запрашиваемого ВНЖ.

При первой подаче вам необходимо зарегистрировать свой адрес в течение 20 рабочих дней после одобрения заявки.

Отчет об оценке недвижимости

Иностранным покупателям для сделки необходим оценочный отчет. Согласно обновленному циркуляру 2024/2 Кадастрового управления (TKGM) от 5 октября 2026 года, отчет может подготовить любая компания, имеющая лицензию Совета по рынкам капитала (SPK), членство в TDUB и зарегистрированная в системе TADEBİS. Заявка подается через портал WebTapu, где система автоматически назначает или позволяет выбрать подходящую компанию. Отчет действителен для сделок в кадастре в течение 12 месяцев.

Для программы гражданства на основании этого отчета формируется сертификат соответствия (TTB), который передается в электронном виде через TADEBİS; бумажные сертификаты больше не принимаются (см. обновленный циркуляр TKGM 2024/4). Этот этап относится только к инвестициям от 400 000 долларов и не требуется для обычного ВНЖ.

Перед подписанием документов убедитесь, что стоимость в свидетельстве о собственности (тапу) и в оценочном отчете составляет не менее 200 000 долларов по курсу на день покупки. Если сумма окажется меньше, получить данный вид ВНЖ будет невозможно.

Закрытые районы: проверьте адрес заранее

С 2022 года Управление по делам миграции Турции ограничило регистрацию иностранцев в районах, где их доля превышает 20% от общего числа жителей. С 1 июля 2022 года в официальный список вошли 1 169 микрорайонов. Официальной отмены этого правила не было, однако в нашей практике в 2026 году почти во всех районах регистрация новых жителей снова стала возможной за редким исключением.

Ни в уведомлениях 2022 года, ни в заявлениях 2023 года четко не прописано, как эти ограничения касаются собственников жилья при продлении документов. Перед покупкой квартиры или заключением договора аренды обязательно уточните статус конкретного адреса в местном управлении миграции, по телефону горячей линии YİMER 157 или проверьте его при заполнении заявки в e-İkamet. Подробную предысторию вопроса можно найти на нашей странице о районах, закрытых для иностранцев.

Пошаговая процедура подачи заявки

1. Проверьте объект недвижимости. Убедитесь, что это жилое помещение, его стоимость составляет не менее 200 000 долларов США, а в свидетельстве о праве собственности (тапу) нет обременений или ипотеки (проверка takyidat). Также проверьте, не закрыт ли район для регистрации по месту жительства.
2. Оценка и оформление права собственности. Получите отчет об оценке имущества и завершите процедуру передачи прав в управлении земельного кадастра.
3. Справка Numarataj. Получите официальный документ о присвоении адресу номера в реестре.
4. Подайте онлайн-заявку. Заполните анкету на краткосрочный вид на жительство на портале e-İkamet, выбрав в качестве цели владение недвижимостью. Оплатите стоимость карты (964 лиры в 2026 году) и государственную пошлину (harç), размер которой зависит от вашего гражданства. Подробности можно найти в нашем руководстве по сборам за ВНЖ.
5. Собеседование (рандеву). Предоставьте оригиналы документов в провинциальное управление миграционной службы. У вас возьмут биометрические данные; дети до 12 лет отпечатки пальцев не сдают. Подать документы может адвокат по доверенности, однако ваше личное присутствие все равно могут потребовать.
6. Решение и получение карты. Если в деле не хватает документов, у вас будет 30 дней на их досылку с момента уведомления. Решение принимается в течение 90 дней после подачи полного пакета документов. Готовую карту курьерская служба PTT доставит по адресу, указанному в заявке.
7. Зарегистрируйте адрес в течение 20 рабочих дней после одобрения заявки.

Супруги и дети

Само правило о покупке недвижимости не определяет порядок получения ВНЖ членами семьи. Одним из вариантов является семейный вид на жительство, но для него действуют свои условия: спонсор должен проживать в Турции по ВНЖ не менее года (за некоторыми исключениями), иметь достаточный доход, подходящее жилье и медицинскую страховку на каждого члена семьи. Ознакомьтесь с нашим руководством по семейному ВНЖ и заранее определите стратегию для каждого члена семьи еще до покупки объекта.

Дополнительные расходы сверх цены объекта

• Налог на передачу права собственности (tapu harcı): составляет 4% от заявленной стоимости объекта. Обычно эта сумма делится пополам между покупателем и продавцом, но при сделках с иностранцами покупатель часто оплачивает налог полностью. Зафиксируйте этот момент в письменном договоре.
• НДС (KDV): при покупке новостройки у застройщика может взиматься НДС. Перед подписанием договора уточните, применяется ли этот налог в вашем случае.
• Оценочный отчет, переводы и нотариус: стоимость этих услуг варьируется.
• Медицинская страховка: размер страховой премии зависит от вашего возраста и выбранного страхового плана.
• Сборы за ВНЖ: стоимость изготовления карты в 2026 году составляет 964 лиры, плюс государственная пошлина (harç) согласно вашему гражданству.

Распространенные причины отказа

• Стоимость недвижимости на дату приобретения ниже 200 000 долларов США.
• Жилье сдается в аренду, или вы в нем фактически не проживаете.
• Отсутствует справка Numarataj (при первой подаче) или справка о сохранении права собственности tapu devam belgesi (при продлении).
• Адрес находится в районе, закрытом для первичной регистрации.
• Заявка на продление подана с опозданием, или вы провели за границей более 120 дней за последний год.

Если вам отказали, прочитайте статью о том, что делать при отказе в ВНЖ. Общую информацию о процедуре можно найти в наших руководствах по подаче заявки на ВНЖ, краткосрочному виду на жительство и в разделе часто задаваемых вопросов.

Юристы SimplyTR проверяют объект недвижимости, адрес и все документы еще до того, как вы переведете деньги. Свяжитесь с нами для анализа вашей ситуации.

Официальные источники: список документов для краткосрочного ВНЖ на e-İkamet; Закон № 6458; объявление миграционной службы о закрытых районах (2022); циркуляр TKGM об оценочных отчетах.