Налог на прирост капитала в Турции: правило 5 лет владения недвижимостью для иностранных инвесторов (2026)

Если вы владеете недвижимостью в Турции и задумываетесь о ее продаже, один вопрос наверняка не дает вам покоя: какой налог придется заплатить с прибыли?

Для состоятельных иностранных инвесторов ответ на этот вопрос может означать разницу между хорошей доходностью и неожиданно крупным налоговым счетом. Правило 5 лет по налогу на прирост капитала в Турции — это самый важный фактор, который необходимо изучить перед тем, как выставлять на продажу свою виллу в Бодруме или квартиру в Стамбуле. Выберите правильный момент, и вся ваша прибыль может быть на 100% освобождена от налогов. Ошибитесь со сроками — и вам может грозить прогрессивная ставка до 40%.

Это подробное руководство охватывает все, что вам нужно знать: от того, как работает правило 5-летнего владения, до налоговых ставок на 2026 год, индексации инфляции, недавних изменений в соответствии с Законом № 7582 и пошагового плана для иностранных продавцов.

Что такое налог на прирост капитала (CGT) в Турции?

Налог на прирост капитала — известный в Турции как Değer Artış Kazancı Vergisi — это налог на прибыль, которую вы получаете при продаже недвижимости по цене, превышающей цену покупки. Он применяется как к гражданам Турции, так и к иностранцам, продающим недвижимость в стране.

В отличие от некоторых стран, где налог на прирост капитала является фиксированным, в Турции доход от продажи недвижимости рассматривается как обычный доход. Это означает, что прибыль от продажи суммируется с вашим общим доходом за год и облагается налогом по прогрессивным ставкам подоходного налога Турции, которые варьируются от 15% до 40% в зависимости от суммы.

Однако — и это ключевой момент для инвесторов — Турция предлагает мощную льготу: если вы владеете недвижимостью более пяти полных лет, вся ваша прибыль освобождается от налогов.

Объяснение правила 5-летнего периода владения

Правило 5 лет является краеугольным камнем налогового планирования при операциях с недвижимостью в Турции. Оно простое по своей сути, но требует внимательного отношения к деталям.

Как начинается отсчет

5-летний период владения начинается с даты приобретения, указанной в вашем Свидетельстве о праве собственности (Tapu). Это дата, когда недвижимость была официально зарегистрирована на ваше имя в Кадастровом управлении. Отсчет заканчивается в день подписания документа о передаче собственности новому покупателю.

Что считается периодом «более 5 лет»

Турецкое налоговое законодательство учитывает полные календарные годы с даты приобретения. Если вы купили недвижимость 15 марта 2022 года, то 5-летний рубеж наступит 15 марта 2027 года. Продажа 16 марта 2027 года выходит за рамки 5-летнего окна и дает право на полное освобождение от налога. Продажа 14 марта 2027 года — нет.

Золотое правило

Владейте недвижимостью в течение 5 полных лет с даты Тапу, и ваш прирост капитала будет на 100% освобожден от подоходного налога — независимо от размера полученной прибыли.

Это не частичная льгота или сниженная ставка. Это полное освобождение, которое делает долгосрочное владение самой эффективной налоговой стратегией для иностранных инвесторов в недвижимость Турции.

Ставки налога на прирост капитала для иностранцев (шкала 2026 года)

Если вы продаете недвижимость в течение 5-летнего периода, ваша налогооблагаемая прибыль добавляется к вашему годовому доходу и облагается налогом в соответствии с прогрессивной шкалой Турции. Для 2026 налогового года установлены следующие ставки:

Эти ставки применяются к вашему общему годовому доходу. Если у вас есть другие доходы из турецких источников (аренда, дивиденды и т. д.), этот доход суммируется с вашим приростом капитала, и оба облагаются налогом по предельной ставке совокупной суммы. Важно: налогом облагается не вся цена продажи

Многие иностранные продавцы совершают ошибку, полагая, что они платят 15%–40% со всей суммы продажи. Это неверно. Вы платите налог только с чистой прибыли — разницы между скорректированной на инфляцию стоимостью покупки и ценой продажи, за вычетом допустимых расходов и ежегодного порога освобождения.

Как рассчитывается налог: формула

Турция использует благоприятную для налогоплательщиков формулу, учитывающую инфляцию и вычитаемые расходы. Вот как это работает:

Шаг 1: Определение валовой прибылиВаловая прибыль = Цена продажи − Цена покупки

Шаг 2: Применение индексации инфляции (Yİ-ÜFE)Если индекс цен производителей (Yİ-ÜFE) вырос более чем на 10% между месяцем покупки и месяцем продажи, вы можете увеличить цену покупки на процент роста индекса. Это защищает вас от уплаты налога на «мнимую прибыль», вызванную исключительно инфляцией турецкой лиры — критически важное преимущество в экономических условиях Турции.

Индексированная цена покупки = Цена покупки × (Индекс цен в месяц продажи ÷ Индекс цен в месяц покупки)

Шаг 3: Вычет допустимых расходовВы можете вычесть следующие документально подтвержденные расходы из вашей прибыли:

• Сбор за передачу права собственности (Tapu Harcı) — ту часть, которую вы оплатили как продавец
• Нотариальные сборы и юридические расходы, связанные с покупкой
• Комиссионные агенту по недвижимости
• Расходы на ремонт и улучшение (при наличии соответствующих чеков и разрешений)
• Проценты по ипотеке, выплаченные в период владения

Шаг 4: Применение ежегодного порога освобождения (İstisna)На 2026 год ежегодный порог освобождения для прироста капитала составляет примерно 150 588 TL. Если ваша чистая прибыль после индексации и вычетов ниже этой суммы, налог не уплачивается. Налогом облагается только сумма сверх этого порога.

Шаг 5: Применение прогрессивной ставкиОставшаяся налогооблагаемая прибыль добавляется к вашим другим доходам в Турции (если они есть) и облагается налогом по указанным выше ставкам.

Пример расчета

Без индексации инфляции налог на 4 500 000 TL составил бы примерно 1 550 000 TL. Механизм индексации экономит этому продавцу более 1,2 миллиона лир. Владение более 5 лет против ранней продажи: сравнение

Разница между владением в течение полных 5 лет и ранней продажей колоссальна:

Вердикт: Если ваши сроки позволяют, ожидание 5-летнего рубежа почти всегда является лучшим финансовым решением. Доступные льготы и вычеты

Помимо 5-летнего освобождения, существует несколько других льгот, которые могут снизить или устранить ваши обязательства по налогу на прирост капитала:

Унаследованная или подаренная недвижимость. Недвижимость, полученная по наследству или в качестве дарения, освобождается от правила 5 лет. Вы можете продать ее сразу после вступления в наследство без уплаты турецкого налога на прирост капитала. Подробности см. в нашем руководстве по налогу на наследство в Турции 2026. Корпоративная собственность. Если недвижимость оформлена на турецкую компанию с ограниченной ответственностью, прибыль облагается корпоративным налогом (в настоящее время 25%), а не по прогрессивной шкале подоходного налога для физических лиц. Договоры об избежании двойного налогообложения. Турция имеет соглашения об избежании двойного налогообложения более чем с 80 странами. Расходы на ремонт и улучшение. Структурные улучшения, ремонт, требующий сертификата о заселении, и документально подтвержденные расходы на модернизацию могут быть добавлены к вашей базовой стоимости. Недавние изменения 2026 года: последствия Закона № 7582

Июнь 2026 года принес значительные изменения в налоговое законодательство Турции. Закон № 7582, опубликованный в Официальном вестнике 4 июня 2026 года, ввел ряд мер, затрагивающих иностранных инвесторов в недвижимость:

20-летнее освобождение от налогов на иностранные доходы

Для лиц, ставших налоговыми резидентами Турции 1 января 2026 года или после этой даты, Закон № 7582 предоставляет 20-летнее освобождение от налогов на доходы из иностранных источников, включая прирост капитала за рубежом, дивиденды и доходы от бизнеса.

Программа «Мир активов»

Закон № 7582 также ввел механизм репатриации активов (Asset Peace), доступный до 31 июля 2027 года.

Льгота 1% по налогу на наследство

Налог на наследство и дарение для соответствующих критериям унаследованных активов был снижен до 1% в соответствии с новым законом.

Чтобы узнать, как эти изменения влияют на вашу конкретную ситуацию, прочитайте наше руководство по программе «Мир активов» в Турции 2026.

Пошаговое руководство для иностранных продавцов

1. Определите период владения. Проверьте дату в Тапу. Если прошло более 5 лет, подтвердите свое право на полное освобождение. 2. Рассчитайте потенциальную прибыль (если владение менее 5 лет). Соберите документы о покупке и данные по индексу цен производителей. 3. Получите отчет об оценке. Турецкое законодательство требует наличия отчета об оценке (Ekspertiz Değerleme Raporu) при продаже недвижимости, принадлежащей иностранцам. 4. Завершите передачу права собственности. Продажа оформляется в Кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü). 5. Подайте ежегодную налоговую декларацию (если применимо). При продаже в течение 5 лет подайте декларацию до марта следующего года. 6. Репатриируйте средства. Выручка от продажи может быть переведена за границу через ваш турецкий банковский счет. Часто задаваемые вопросы

Применяется ли правило 5 лет к иностранным инвесторам так же, как к гражданам Турции?

Да. Правила идентичны для всех.

Что если я живу за пределами Турции — должен ли я платить налог на прирост капитала?

Да. Налог взимается с дохода из турецкого источника от продажи недвижимости, независимо от вашего резидентства.

Могу ли я избежать налога, указав заниженную цену продажи?

Нет. Занижение стоимости может привести к штрафам, начислению процентов и обвинениям в уклонении от уплаты налогов.

Нужно ли платить налог, если я продаю недвижимость с убытком?

Нет. Налог на прирост капитала применяется только к прибыли.

Что произойдет, если я продам недвижимость ровно через 5 лет день в день?

Вы должны владеть ею более 5 полных лет — продавайте в день, следующий за годовщиной, или позже.

Применяется ли правило 5 лет, если я купил недвижимость на турецкую компанию?

Нет — корпоративная собственность облагается корпоративным налогом (25%), а не по ставкам подоходного налога для физлиц.

Заключительные мысли

Турецкое правило 5 лет по налогу на прирост капитала — одно из самых благоприятных для инвесторов положений в мире. 100% освобождение от налога на прибыль всего через пять лет владения встречается редко, а в сочетании с индексацией инфляции и щедрым ежегодным порогом освобождения даже ранние продажи можно сделать выгодными при тщательном планировании.

В SimplyTR мы помогаем иностранным инвесторам на каждом этапе владения недвижимостью в Турции — от приобретения и планирования гражданства до налогово-эффективных стратегий выхода.Свяжитесь с SimplyTR для получения экспертной налоговой консультации — мы проверим ваш период владения, рассчитаем потенциальные обязательства и поможем спланировать оптимальное время для продажи.

Похожие статьи

• Расходы на покупку недвижимости в Турции: простое руководство 2026
• Программа «Мир активов» в Турции 2026: подробное руководство по легализации капитала
• Недвижимость в Турции для иностранцев 2026: ваш гид
• Ваше полное руководство: 6 основных шагов к покупке дома в Турции
• Гражданство Турции за инвестиции 400 000$: полное руководство 2026
• Гражданство Турции за инвестиции 400 000$: полное руководство 2026