Ежегодный налог на недвижимость в Турции (Emlak Vergisi): полное руководство для иностранных владельцев

Каждый владелец недвижимости в Турции платит ежегодный налог на недвижимость, называемый emlak vergisi — и иностранные владельцы не являются исключением. Хорошая новость: налог рассчитывается на основе зарегистрированной налоговой стоимости объекта (vergi değeri), которая обычно значительно ниже рыночной цены, поэтому ежегодная нагрузка невелика по сравнению со стоимостью актива. Подвох в том, что его необходимо платить каждый год двумя частями в муниципалитете по месту нахождения недвижимости. Правила декларирования, переоценки и освобождения от уплаты часто сбивают с толку иностранных владельцев.

В этом руководстве подробно объясняется, как работает emlak vergisi в 2026 году: ставки, способы определения налоговой стоимости, сроки оплаты, льготы и ошибки, которые совершают иностранные владельцы.

Что такое Emlak Vergisi (ежегодный налог на недвижимость)?

Emlak vergisi — это местный налог, ежегодно взимаемый турецкими муниципалитетами с объектов недвижимости: зданий (bina), земельных участков под застройку (arsa) и сельскохозяйственных угодий (arazi). Он распространяется как на граждан Турции, так и на иностранных владельцев. Налог рассчитывается исходя из оценочной налоговой стоимости объекта, а не из цены покупки или рыночной стоимости, что на практике позволяет сохранять сумму ежегодного платежа на низком уровне.

Ставки налога на недвижимость в 2026 году

Ставки варьируются в зависимости от типа недвижимости и её местоположения. В 2026 году действуют следующие ставки:

В крупных муниципалитетах (мегаполисах) жилая недвижимость облагается налогом по ставке 0,2% от налоговой стоимости, в обычных районах — 0,1%. Ставки на коммерческую недвижимость и землю выше. Примечание: налоговая стоимость — это оценка муниципалитета, которая обычно значительно ниже рыночной цены. Объект, купленный за 400 000 долларов, может иметь налоговую стоимость, составляющую лишь малую часть этой суммы в лировом эквиваленте.

Повышенные ставки для дорогой или элитной недвижимости

С 2022 года объекты, стоимость которых превышает определенные пороги, облагаются по более высокой ставке. Для зданий, налоговая стоимость которых превышает ежегодный порог (устанавливаемый в соответствии с коэффициентом переоценки — в 2026 году этот порог составляет около 17,7 млн турецких лир), ставка для жилой недвижимости может увеличиваться. Этот «налог на ценную недвижимость» затрагивает многие объекты в Стамбуле, поэтому обязательно проверьте, в какую категорию попадает ваша собственность.

Как определяется налоговая стоимость

Налоговая стоимость (vergi değeri) начинает отсчитываться от стоимости, заявленной при передаче права собственности (тапу), или от оценки муниципалитета, а затем ежегодно увеличивается на коэффициент переоценки (revaluation rate), объявляемый правительством. В 2026 году к налоговой стоимости предыдущего года применяется прирост, обусловленный переоценкой. Также существует «четырехлетний цикл», в рамках которого муниципалитеты проводят более существенную переоценку стоимости недвижимости — в такие годы владельцы могут заметить резкий скачок в сумме налога.

Практическое следствие: ваш ежегодный счет растет даже при стагнации рынка, поскольку налоговая стоимость индексируется. Планируйте бюджет с учетом ежегодного повышения.

График платежей: два этапа

Emlak vergisi выплачивается двумя равными частями каждый год:

• Первый взнос: март, апрель и май (обычно до 31 мая).
• Второй взнос: ноябрь (обычно до 30 ноября).

Платежи вносятся в муниципалитет по месту нахождения недвижимости — онлайн через портал муниципалитета, через систему e-Devlet или лично. За просрочку платежа начисляются проценты, поэтому рекомендуем установить напоминания.

Новые владельцы и обязанность по декларированию

При покупке недвижимости муниципалитет уведомляется через процедуру передачи тапу, и в большинстве случаев ежегодный налог начинает начисляться со следующего года. Если вы строите объект или вносите в него существенные изменения, вы должны подать налоговую декларацию (emlak beyannamesi) в муниципалитет самостоятельно. При стандартной покупке уведомление происходит автоматически через реестр прав собственности, однако стоит уточнить у юриста, числится ли в муниципалитете актуальный владелец.

Льготы и освобождения, о которых стоит знать

• Льгота на жилье низкой стоимости: в большинстве провинций единственное жилье ниже определенной налоговой стоимости (регулируется ежегодно) освобождается от налога для пенсионеров и лиц с низким доходом. Иностранные владельцы обычно не имеют права на эту льготу, но правила могут варьироваться в зависимости от муниципалитета.
• Льгота на новостройки: недавно построенные жилые здания в некоторых случаях могут получить 5-летнее освобождение от emlak vergisi (в зонах сейсмического риска при определенных условиях — до 10 лет). Это существенная экономия для покупателей строящегося и нового жилья — подтвердите право на льготу в муниципалитете.
• Необитаемая/пустующая недвижимость: автоматического освобождения для пустующих объектов не существует; вы платите налог независимо от использования.
• Исторические здания: охраняемые исторические объекты могут иметь право на сниженную ставку или полное освобождение.

Во многих случаях льготы зависят от конкретного муниципалитета, поэтому надежную информацию можно получить только в местном налоговом управлении (belediye). Наш гид по налоговым льготам Турции в 2026 году описывает общую картину для новых резидентов.

Ошибки иностранных владельцев

Ошибка №1: Предположение, что налог платится один раз

Emlak vergisi — это ежегодный платеж, а не разовый расход при покупке. Налог на передачу права собственности (~4%), который вы платите при покупке, — это отдельный сбор. Многие иностранные покупатели удивляются регулярным муниципальным счетам.

Ошибка №2: Путаница между налоговой и рыночной стоимостью

Сумма в квитанции основана на зарегистрированной налоговой стоимости, которая обычно намного ниже рыночной. Некоторые владельцы радуются низкому счету, другие впадают в панику, когда муниципалитет повышает оценку в год переоценки. Обе реакции нормальны, но они не меняют методику расчета.

Ошибка №3: Игнорирование порога «элитности»

Дорогая недвижимость в Стамбуле часто переходит в категорию объектов с повышенной ставкой. Если налоговая стоимость вашего объекта превышает годовой порог, закладывайте в бюджет сумму, вдвое превышающую стандартную ставку для жилья.

Ошибка №4: Неактуальные данные о владельце

Если в муниципалитете до сих пор числится предыдущий владелец, налоговое требование может прийти на чужое имя, но ответственность как законного владельца все равно будет лежать на вас. Проверьте записи в муниципалитете после покупки.

Emlak Vergisi в сравнении с другими налогами на недвижимость в Турции

Информацию о налогах при продаже читайте в нашем руководстве по налогу на прирост капитала; о доходах от аренды — в руководстве по налогам на Airbnb и краткосрочную аренду; а о наследовании — в гиде по налогу на наследство в Турции.

Часто задаваемые вопросы

Платят ли иностранные владельцы недвижимости emlak vergisi?

Да. Основанием для налогообложения является факт владения, а не гражданство. Иностранные владельцы платят по тем же ставкам, что и граждане Турции.

Какова налоговая стоимость моей недвижимости?

Это оценочная стоимость муниципалитета (vergi değeri), заявленная при покупке или установленная властями, которая затем ежегодно индексируется. Обычно она намного ниже рыночной цены.

Можно ли оплатить emlak vergisi онлайн?

Да — большинство муниципалитетов в районе Стамбула принимают онлайн-платежи, а система e-Devlet предоставляет доступ к вашим налоговым записям. Вы также можете заплатить в налоговом отделе муниципалитета.

Что произойдет, если я не заплачу?

Начисляются проценты за просрочку платежа, а неуплаченные муниципальные налоги в конечном итоге могут быть взысканы в принудительном порядке — в крайних случаях вплоть до ареста имущества. Платите вовремя.

Существует ли налог на пустующую недвижимость?

В стандартном режиме освобождения для пустующих объектов нет. Вы платите налог независимо от того, проживает ли кто-то в квартире или доме.

Меняется ли ставка при покупке через компанию?

Недвижимость, принадлежащая компании, облагается налогом по коммерческой ставке (0,4% в мегаполисах) и может иметь дополнительные налоговые последствия для юридических лиц. См. наше руководство по владению недвижимостью через компанию.

Заключение

Emlak vergisi — это небольшие и предсказуемые ежегодные расходы для большинства иностранных владельцев (обычно 0,1%–0,2% от налоговой стоимости, которая значительно ниже рыночной), выплачиваемые двумя частями. Основные риски носят административный характер: пропуск сроков оплаты, игнорирование порога для элитного жилья или несвоевременное обновление данных о владельце в муниципалитете.

Настройте платежи в первый год владения, уточните налоговую стоимость и категорию вашего объекта в муниципалитете и закладывайте ежегодное повышение в бюджет на содержание жилья. Если вам нужна помощь в проверке налогового статуса вашей недвижимости или планировании структуры владения, свяжитесь с нами — мы координируем налоговые, юридические и риелторские услуги для иностранных владельцев.

Похожие статьи

• Налог на доход от Airbnb в Турции 2026: полное руководство для иностранных владельцев
• Налог на прирост капитала в Турции: правило 5 лет владения для иностранных инвесторов (2026)
• Расходы на покупку недвижимости в Турции: простое руководство 2026
• Полное руководство по налогу на наследство в Турции 2025
• Недвижимость в Турции для иностранцев 2026: ваш гид
• Инвесторы из США: покупка недвижимости и гражданство Турции (полное руководство 2026)