12 Стран, Предоставляющих Вид На Жительство Покупателям

Покупка жилья и получение вида на жительство — не одно и то же юридическое событие. В 2026 году некоторые страны по-прежнему связывают ВНЖ с подходящей недвижимостью, тогда как другие требуют фонд, бизнес или инвестицию в общественно значимый проект. В этом руководстве эти варианты разделены, чтобы запрашиваемая цена не воспринималась как гарантия иммиграционного результата.

Как читать это сравнение

Цена недвижимости не является иммиграционным одобрением. Связанный с недвижимостью маршрут означает, что подходящая недвижимость является одним из правовых оснований; связанный с инвестициями маршрут означает, что требуется другой актив или инвестиция.

2026

До сравнения стран: три разных результата

Покупка недвижимости, вид на жительство и гражданство — не взаимозаменяемые понятия. Одна страна может позволить собственнику недвижимости подать заявление на временный ВНЖ, не предлагая Golden Visa. Другая может предоставлять постоянное проживание только по программе, объединяющей недвижимость, взносы и due diligence. Третья может предлагать инвестиционный ВНЖ через фонд, полностью исключая недвижимость.

Указанные ниже суммы — это пороги программ, а не рекомендации по покупке недвижимости. Они не включают налоги, юридические расходы, регистрацию, оценку, страхование, взносы, пожертвования, расходы на финансирование или продление. Решающее значение имеет правило компетентного органа, действующее на дату подачи заявления.

Турция: краткосрочный ВНЖ собственника недвижимости

В Турции нет простой схемы «купите любой дом и получите ВНЖ». Иностранец — собственник недвижимости может подать заявление на краткосрочный ВНЖ на основании владения подходящим жильём, однако заявление всё равно проходит процедуру Migration Management и должно соответствовать действующим требованиям к праву, адресу, страховке, документам и записи на приём.

Current threshold: В 2026 году для заявления на ВНЖ на основании недвижимости обычно применяется текущий порог стоимости 200 000 долларов США. Это условие допуска, а не автоматическое одобрение: нужно подтвердить стоимость, пригодность адреса и выполнить требования к ВНЖ, страховке, документам, гражданству и месту.

Что подтверждает недвижимость — и чего она не подтверждает

Свидетельство о праве собственности помогает подтвердить цель заявления и адрес, по которому заявитель намерен проживать. Оно не создаёт автоматически права на одобрение, постоянное проживание или гражданство. Недвижимость должна подходить для заявления, адрес должен быть пригоден для регистрации проживания, а ограничения по гражданству или местоположению необходимо проверить до покупки.

Предупреждение инвестору

Маршрут ВНЖ отделён от турецкого гражданства через инвестиции. Недвижимость, купленную для проживания, нельзя рекламировать как инвестицию для получения гражданства, если сделка самостоятельно не соответствует правилам гражданства, включая действующий инвестиционный порог, условия права собственности и оплаты, срок владения и официальную проверку.

Греция: Golden Visa через подходящую недвижимость

Греция остаётся одной из наиболее понятных программ ВНЖ, связанных с недвижимостью, в Европе, однако прежнее описание «€250,000 в любом месте» больше не является точным. Применимая категория зависит от местоположения, типа недвижимости и юридической структуры сделки. Действующая система включает исключения на €250,000, а также категории €400,000 и €800,000.

Проверки недвижимости и сделки

Порог суммы — не единственный тест. Необходимо проверить нотариальный договор купли-продажи, движение платежей, состояние земельного реестра, обременения, использование недвижимости и любые условия переоборудования или строительства. Материалы греческого министерства по заявлению требуют, среди прочего, действительный проездной документ, страховку, сборы и нотариальное свидетельство с описанием недвижимости и платежа. До внесения депозита покупателю следует письменно подтвердить точную категорию.

Продление и планирование семьи

Разрешение связано с соответствующей инвестицией и продолжающимся соблюдением требований. Члены семьи, права на поездки, налоговое резидентство и будущее гражданство — отдельные вопросы. ВНЖ по Golden Visa сам по себе не делает владельца гражданином Греции или налоговым резидом.

ОАЭ: золотой ВНЖ за недвижимость

Федеральная система ICP в ОАЭ признаёт инвесторов в недвижимость для целей Golden Residency. В действующих материалах ICP указана минимальная стоимость недвижимости AED 2 million для категории инвестора в недвижимость. Это общий федеральный порог права, а не замена проверке процедуры подачи в конкретном эмирате, статуса права собственности, финансирования и структуры владения.

Что проверить до покупки

Уточните, завершено ли строительство или объект находится на стадии off-plan, принимаются ли для заявления документы о праве собственности или документы застройщика, как учитывается финансируемая недвижимость и какой орган обрабатывает номинацию. Совместная собственность, ипотека, спонсирование семьи и условия продления могут повлиять на результат. Получите письменное подтверждение от компетентного органа ОАЭ, а не полагайтесь на рекламную брошюру агента.

ВНЖ — не гражданство

Golden Residency может предоставить долгосрочную основу для проживания, но не даёт гражданство ОАЭ. Налоговое резидентство, лицензирование бизнеса, доступ к школам, медицинская страховка и расходы на уровне эмирата должны оцениваться отдельно.

Кипр: иммиграционный ВНЖ инвестора по Regulation 6(2)

На Кипре действует маршрут иммиграционного ВНЖ инвестора по Regulation 6(2). Его нельзя сводить к формуле «купите дом за €300,000 и получите постоянное проживание». Заявитель должен выполнить действующие требования к инвестиции, доходу, семье, медицинской страховке и постоянному проживанию, а недвижимость или инвестиция должна соответствовать официальной категории.

Почему рекламные пороги рискованны

Застройщики и агенты часто рекламируют основную сумму покупки, тогда как официальный маршрут может также требовать новую недвижимость, гарантированный годовой доход, чистую биографию, семейные документы и продолжающиеся условия владения или дохода. До подписания проверьте действующий список документов Migration Department и точный порядок обращения с НДС, правом собственности и доходом.

Результат

Это маршрут иммиграционного разрешения, а не автоматическое гражданство. Постоянное проживание, налоговое резидентство, право на работу и натурализация — отдельные юридические вопросы, которые нельзя объединять в одно торговое обещание.

Грузия: маршруты ВНЖ через недвижимость и инвестиции

В Грузии существуют маршруты ВНЖ, связанные с недвижимостью и инвестициями, однако правильный порог зависит от категории разрешения и правила, действующего на дату подачи. Старые онлайн-руководства называют разные суммы, поэтому статья 2026 года не должна повторять цифру $35,000 или $100,000 без подтверждения действующего правила Service Development Agency и метода оценки.

Due diligence перед опорой на маршрут

Проверьте кадастровую запись, право собственности продавца, обременения, рыночную оценку, разрешённое использование и точную категорию ВНЖ. Спросите официальный орган, определяется ли стоимость недвижимости по цене покупки, рыночной оценке или другому установленному законом тесту. ВНЖ не равен гражданству и не отменяет налоговые, страховые обязательства или требования продления.

Латвия: временный ВНЖ собственника недвижимости

PMLP Латвии публикует отдельное основание временного проживания для собственника недвижимости. Официальное правило описывает недвижимость общей стоимостью не менее €250,000. В Риге, Юрмале и перечисленных муниципалитетах недвижимость должна представлять собой один функционально связанный объект; за пределами этих территорий при указанных условиях можно использовать до двух функционально связанных объектов.

Стоимость, оплата и условия для земли

Официальная страница также требует безналичной оплаты, отсутствия задолженности по налогу на недвижимость, соответствующего продавца и соблюдения условий кадастровой стоимости. Недвижимость не должна быть сельскохозяйственной или лесной землёй. Если кадастровая стоимость ниже указанного уровня, может потребоваться сертифицированная оценка. При первом временном ВНЖ заявитель должен перечислить в государственный бюджет 5% стоимости покупки.

Документы о доходе и семье

На странице PMLP указано требование к средствам существования — €1,500 в месяц для заявителя, с дополнительными суммами для сопровождающих членов семьи, а также паспорт, заявление, фотография, подтверждение оплаты, документ об отсутствии налоговой задолженности, справка о несудимости и документы об уплате государственной пошлины. Эти суммы и правила по документам следует повторно проверить на дату подачи.

Мальта: Malta Permanent Residence Programme (MPRP)

Действующий продукт Мальты, связанный с недвижимостью, — это MPRP, а не прежняя модель гражданства инвестора. Это программа постоянного проживания для подходящих граждан стран, не входящих в ЕС, ЕЭЗ и Швейцарию; заявление подаётся через лицензированного агента.

Недвижимость, взнос и пожертвование

Residency Malta указывает, что заявители могут купить подходящую недвижимость минимум за €375,000 или арендовать её минимум за €14,000 в год с учётом правил программы о местоположении. Требование к недвижимости — только один компонент. Официальная структура также включает невозвратный административный сбор €60,000, государственный взнос €37,000, пожертвование €2,000 подходящей НКО и сборы за карты резидента. Для совершеннолетних иждивенцев могут взиматься дополнительные сборы.

Активы и due diligence

По официальной странице программа требует капиталов на сумму не менее €500,000, включая €150,000 финансовых активов, либо €650,000, включая €75,000 финансовых активов. Заявители проходят многоуровневую due diligence, должны иметь стабильные ресурсы и чистую биографию, а также не должны представлять соответствующих угроз безопасности или общественному порядку. Подходящую недвижимость обычно необходимо сохранять не менее пяти лет. Постоянное проживание по MPRP отличается от гражданства Мальты.

Венгрия: ВНЖ гостевого инвестора — не недвижимостная виза

ВНЖ гостевого инвестора Венгрии — инвестиционный маршрут. Официальная информация Enter Hungary описывает его как проживание, предоставляемое, когда въезд и пребывание отвечают национальному экономическому интересу благодаря соответствующей инвестиции. Его нельзя представлять как программу, в которой обычная покупка квартиры автоматически создаёт право на ВНЖ.

Что должен установить инвестор

Заявитель должен определить одобренную инвестиционную категорию, документировать инвестицию, соблюдать последовательность подачи и выполнить другие условия проживания, включая въезд, безопасность и жильё. Срок действия, продление и правила для семьи следует брать из действующего официального уведомления, а не из общего рекламного объявления о «Golden Visa».

Для покупателя недвижимости Венгрия относится к инвестиционному сравнению только при понимании того, что соответствующая инвестиция и покупка недвижимости — разные вещи.

Португалия: инвестиционный ВНЖ ARI без прежнего маршрута через недвижимость

Система ARI Португалии по-прежнему важна для инвестиционного ВНЖ, однако покупка жилой недвижимости сейчас не является подходящим маршрутом. Старое объяснение «купите недвижимость за €500,000 и получите Golden Visa» необходимо исключить. Действующие категории, правила фондов, маршруты создания рабочих мест, минимальный срок пребывания и требования продления следует проверять непосредственно у AIMA на дату подачи.

Почему это важно покупателям недвижимости

Человек по-прежнему может купить недвижимость в Португалии для жилья или инвестиций, но такую покупку нельзя рекламировать как основание, соответствующее ARI. Сделку с недвижимостью, налоговое положение, источник средств и иммиграционную инвестицию необходимо анализировать отдельно. Инвестиции в фонды также требуют собственной проверки допустимости, регулирования и рисков.

Что инвесторам следует заложить в бюджет и проверить

Заявленная инвестиция — лишь одна часть решения. В зависимости от страны и маршрута дело может также включать налоги на передачу, регистрацию, юридическую проверку, оценку, страховку, государственные сборы, переводы, взносы, пожертвования, подтверждение средств и расходы на продление. Даже подходящая недвижимость может не пройти из-за проблем с правом собственности, зонированием, финансированием, местоположением, структурой владения или гражданством заявителя.

ВНЖ также отличается от налогового резидентства. Разрешение может позволять законно находиться в стране, не делая владельца налоговым резидентом, а физическое присутствие может иметь отдельные налоговые последствия. До подписания подтвердите налоговое положение в стране проживания и в стране, где находится актив.

Документы и последовательность принятия решения

1. Сначала выберите правовой маршрут, а не самое дешёвое объявление.
2. Запросите у органа власти или лицензированного местного специалиста действующий список документов.
3. Проверьте право собственности, оценку, источник средств, страховку и допустимость адреса.
4. Рассчитайте общую стоимость и обязательства по продлению, а не только цену покупки.
5. Подайте дело на ВНЖ и дождитесь официального одобрения; не обещайте результат заранее.

Маршруты, исключённые из старого списка

Испания

Испания завершила маршрут Golden Visa за недвижимость 3 April 2025; покупка недвижимости больше не является действующим маршрутом проживания.

Гражданство Португалии и Мальты

Цена недвижимости не является иммиграционным одобрением. Связанный с недвижимостью маршрут означает, что подходящая недвижимость является одним из правовых оснований; связанный с инвестициями маршрут означает, что требуется другой актив или инвестиция.

Контрольный список заявления

• Подтвердите правовой маршрут и дату его вступления в силу.
• Проверьте право собственности, оценку, зонирование, местоположение и владение.
• Отделите цену от налогов, сборов, взносов, пожертвований и подтверждения дохода.
• Спросите орган власти или квалифицированного местного юриста, открыт ли маршрут для вашего гражданства.
• Не переводите средства, основываясь только на рекламном заголовке агента.

Источники и примечание о дате

Это руководство проверено в сентябре 2026 года. Покупка недвижимости, одобрение ВНЖ и гражданство — разные результаты.

Источники: официальные органы, указанные выше, и примечание о дате

Официальный источник программы

• Turkey
• Greece
• UAE
• Cyprus
• Georgia
• Latvia
• Malta MPRP
• Hungary
• Portugal ARI