Plus-values immobilières en Turquie : Règle des 5 ans (Guide 2026)

Découvrez le fonctionnement de la règle des 5 ans sur les plus-values immobilières en Turquie pour les vendeurs étrangers. Guide complet 2026 avec taux, exonérations, indexation sur l'inflation et étapes de vente.

Si vous possédez un bien immobilier en Turquie et que vous envisagez de le vendre, une question vous préoccupe probablement : quel sera le montant de l'impôt sur la plus-value ?

Pour les investisseurs étrangers fortunés, la réponse peut faire la différence entre un rendement solide et une facture fiscale étonnamment élevée. La règle des 5 ans sur l'impôt sur les plus-values en Turquie est le facteur le plus important à comprendre avant de mettre votre villa à Bodrum ou votre appartement à Istanbul sur le marché. Si vous choisissez le bon moment, la totalité de votre gain pourrait être exonérée d'impôt à 100 %. Si vous vous trompez, vous pourriez faire face à des taux progressifs allant jusqu'à 40 %.

Ce guide complet couvre tout ce que vous devez savoir — du fonctionnement de la règle de détention de 5 ans aux tranches d'imposition de 2026, en passant par l'indexation sur l'inflation, les changements récents sous la loi n° 7582 et un plan étape par étape pour les vendeurs étrangers.

Qu'est-ce que l'impôt sur les plus-values (CGT) en Turquie ?

L'impôt sur les plus-values — connu localement sous le nom de Değer Artış Kazancı Vergisi — est une taxe sur le profit que vous réalisez lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l'avez payé. Il s'applique aussi bien aux citoyens turcs qu'aux ressortissants étrangers qui vendent des biens immobiliers en Turquie.

Contrairement à certains pays où l'impôt sur les plus-values est un taux forfaitaire, la Turquie traite les gains en capital issus de l'immobilier comme un revenu ordinaire. Cela signifie que le profit de votre vente est ajouté à votre revenu total de l'année et imposé selon les tranches progressives de l'impôt sur le revenu de la Turquie, qui vont de 15 % à 40 % selon le montant.

Cependant — et c'est le point clé pour les investisseurs — la Turquie offre une exonération puissante : si vous détenez le bien pendant plus de cinq années complètes, la totalité de votre gain est exonérée d'impôt.

Explication de la règle de la période de détention de 5 ans

La règle des 5 ans est la pierre angulaire de la planification fiscale des plus-values en Turquie. Le concept est simple, mais il nécessite une attention particulière aux détails.

Comment le décompte commence

La période de détention de 5 ans commence à la date d'acquisition indiquée sur votre titre de propriété (Tapu). C'est la date à laquelle le bien a été officiellement enregistré à votre nom au bureau du registre foncier. Le compte à rebours se termine à la date à laquelle vous signez le transfert au nouvel acheteur.

Ce qui compte comme « plus de 5 ans »

La loi fiscale turque compte les années civiles complètes à partir de la date d'acquisition. Si vous avez acheté votre propriété le 15 mars 2022, le cap des 5 ans est le 15 mars 2027. Une vente le 16 mars 2027 tombe en dehors de la fenêtre des 5 ans et bénéficie de l'exonération totale. Une vente le 14 mars 2027 n'en bénéficie pas.

La règle d'or

Conservez votre propriété pendant 5 années complètes à partir de la date du Tapu, et votre plus-value est exonérée à 100 % de l'impôt sur le revenu — quel que soit le montant du profit réalisé.

Il ne s'agit pas d'un allègement partiel ou d'un taux réduit. C'est une exonération complète qui fait de la détention à long terme la stratégie fiscale la plus efficace pour les investisseurs immobiliers étrangers en Turquie.

Taux d'imposition des plus-values pour les étrangers (Tranches 2026)

Si vous vendez au cours de la période de 5 ans, votre gain imposable est ajouté à votre revenu annuel et imposé selon les tranches progressives de la Turquie. Pour l'année fiscale 2026, les tranches sont les suivantes :

Tranche de revenu imposable (TRY)	Taux d'imposition
Jusqu'à 190 000 TL	15 %
190 001 TL – 400 000 TL	20 %
400 001 TL – 1 500 000 TL	27 %
1 500 001 TL – 5 300 000 TL	35 %
Plus de 5 300 000 TL	40 %

Ces tranches s'appliquent à votre revenu annuel total. Si vous avez d'autres revenus de source turque (revenus locatifs, dividendes, etc.), ces revenus sont ajoutés à votre plus-value et les deux sont imposés ensemble au taux marginal du total combiné. Important : Vous n'êtes pas imposé sur le prix de vente total

De nombreux vendeurs étrangers commettent l'erreur de penser qu'ils paient 15 % à 40 % sur le montant total de la vente. C'est inexact. Vous n'êtes imposé que sur le profit net — la différence entre votre coût d'achat ajusté à l'inflation et le prix de vente, moins les déductions autorisées et le seuil d'exonération annuelle.

Comment l'impôt sur les plus-values est calculé : La formule

La Turquie utilise une formule favorable à l'impôt qui tient compte de l'inflation et des dépenses déductibles. Voici comment cela fonctionne :

Étape 1 : Déterminer la plus-value brutePlus-value brute = Prix de vente − Prix d'achat

Étape 2 : Appliquer l'indexation sur l'inflation (Yİ-ÜFE)Si l'indice des prix à la production (Yİ-ÜFE) a augmenté de plus de 10 % entre votre mois d'achat et votre mois de vente, vous pouvez ajuster votre prix d'achat à la hausse du pourcentage d'augmentation de l'IPP. Cela vous protège de l'imposition sur des « gains fantômes » causés uniquement par l'inflation de la livre turque — un avantage crucial dans l'environnement économique de la Turquie.

Prix d'achat indexé = Prix d'achat × (IPP au mois de vente ÷ IPP au mois d'achat)

Étape 3 : Soustraire les dépenses déductiblesVous pouvez déduire les coûts documentés suivants de votre gain :

Frais de transfert du titre de propriété (Tapu Harcı) — la part que vous avez payée en tant que vendeur
Frais de notaire et frais juridiques liés à l'achat
Commissions d'agent immobilier
Coûts de rénovation et d'amélioration (avec reçus et permis appropriés)
Intérêts hypothécaires payés pendant la période de détention

Étape 4 : Appliquer le seuil d'exonération annuelle (İstisna)Pour 2026, le seuil d'exonération annuelle pour les plus-values est d'environ 150 588 TL. Si votre gain net après indexation et déductions est inférieur à ce montant, aucun impôt n'est dû. Seul le montant supérieur à ce seuil est imposable.

Étape 5 : Appliquer le taux progressifLa plus-value imposable restante est ajoutée à vos autres revenus turcs (le cas échéant) et imposée selon les tranches ci-dessus.

Exemple de calcul

Élément	Montant
Prix d'achat (2021)	2 000 000 TL
Prix d'achat ajusté à l'IPP	4 800 000 TL
Prix de vente (2026)	6 500 000 TL
Plus-value brute (non ajustée)	4 500 000 TL
Plus-value ajustée à l'inflation	1 700 000 TL
Moins : Dépenses déductibles (Tapu, juridique, agent)	−150 000 TL
Moins : Exonération annuelle (2026)	−150 588 TL
Plus-value imposable	1 399 412 TL
Impôt dû (progressif : approx.)	~290 000 TL

Sans l'indexation sur l'inflation, l'impôt sur 4 500 000 TL aurait été d'environ 1 550 000 TL. Le mécanisme d'indexation permet à ce vendeur d'économiser plus de 1,2 million de TL. Plus de 5 ans vs Vente anticipée : Une comparaison

La différence entre une détention pendant les 5 années complètes et une vente anticipée est spectaculaire :

Facteur	Détention 5+ ans (Exonéré)	Vente sous 5 ans (Imposable)
Responsabilité fiscale (CGT)	0 % — entièrement exonéré	Taux progressifs de 15 % à 40 %
Indexation sur l'inflation	Non nécessaire (pas d'impôt)	Essentielle — peut réduire considérablement le gain
Exonération annuelle	Non applicable	~150 588 TL (2026)
Déclaration fiscale requise	Non	Oui — en mars de l'année suivante
Charge administrative	Minimale	Modérée — calculs IPP, reçus de dépenses
Idéal pour	Investisseurs à long terme, retraités, détenteurs passifs	Spéculateurs (flippers), vendeurs pressés, rééquilibrage de portefeuille
Risque de surprise fiscale	Aucun	Élevé si l'indexation n'est pas appliquée

Le verdict : Si votre calendrier le permet, attendre le cap des 5 ans est presque toujours la meilleure décision financière. Exonérations et déductions disponibles

Au-delà de l'exonération des 5 ans, plusieurs autres allègements peuvent réduire ou éliminer votre responsabilité fiscale au titre des plus-values :

Propriétés héritées ou données. Les propriétés reçues par héritage ou sous forme de don sont exonérées de la règle des 5 ans. Vous pouvez les vendre immédiatement après l'héritage sans encourir d'impôt turc sur les plus-values. Pour plus de détails, consultez notre guide sur l'impôt sur les successions en Turquie 2026. Propriété par une société. Si le bien est détenu par une société à responsabilité limitée turque, le gain est soumis à l'impôt sur les sociétés (actuellement 25 %) plutôt qu'au barème progressif de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Traités de double imposition. La Turquie a conclu des conventions de double imposition avec plus de 80 pays, dont la France, la Belgique, la Suisse, le Canada et bien d'autres. Coûts de rénovation et d'amélioration. Les améliorations structurelles, les rénovations nécessitant un certificat d'habitabilité et les coûts de mise à niveau documentés peuvent tous être ajoutés à votre base de coût. Changements récents en 2026 : Implications de la loi n° 7582

Juin 2026 a apporté une législation fiscale importante en Turquie. La loi n° 7582, publiée au Journal officiel le 4 juin 2026, a introduit plusieurs mesures qui affectent les investisseurs immobiliers étrangers :

Exonération des revenus étrangers pendant 20 ans

Pour les personnes qui deviennent résidentes fiscales turques à partir du 1er janvier 2026, la loi n° 7582 accorde une exonération de 20 ans sur les revenus de source étrangère — y compris les plus-values, les dividendes et les revenus d'entreprise réalisés à l'étranger.

Programme de régularisation des actifs (Asset Peace)

La loi n° 7582 a également introduit un mécanisme de rapatriement d'actifs (Asset Peace), disponible jusqu'au 31 juillet 2027.

Allègement de 1 % sur l'impôt sur les successions

L'impôt sur les successions et les donations sur les actifs hérités éligibles a été réduit à seulement 1 % en vertu de la nouvelle loi.

Pour explorer comment ces changements interagissent avec votre situation spécifique, lisez notre guide du programme Asset Peace Turquie 2026.

Guide étape par étape pour les vendeurs étrangers

1. Déterminez votre période de détention. Vérifiez la date de votre Tapu. Si plus de 5 ans se sont écoulés, confirmez que vous êtes éligible à l'exonération totale. 2. Calculez votre gain potentiel (si moins de 5 ans). Rassemblez vos documents d'achat et les données IPP. 3. Obtenez un rapport d'évaluation. La loi turque exige un rapport d'expertise (Ekspertiz Değerleme Raporu) pour les ventes de propriétés appartenant à des étrangers. 4. Effectuez le transfert du titre de propriété. La vente est exécutée au bureau du registre foncier (Tapu Müdürlüğü). 5. Déposez votre déclaration de revenus annuelle (si applicable). En cas de vente dans les 5 ans, déposez-la avant mars de l'année suivante. 6. Rapatriez vos fonds. Le produit de la vente peut être transféré à l'étranger via votre compte bancaire turc. Questions fréquemment posées

La règle des 5 ans s'applique-t-elle aux investisseurs étrangers de la même manière qu'aux citoyens turcs ?

Oui. Les règles sont identiques pour les deux.

Et si je vis en dehors de la Turquie — dois-je quand même payer l'impôt sur les plus-values ?

Oui. L'impôt porte sur le revenu de source turque provenant de la vente de la propriété, quel que soit votre lieu de résidence.

Puis-je éviter l'impôt en déclarant un prix de vente bas ?

Non. La sous-déclaration peut entraîner des pénalités, des intérêts et des poursuites pénales pour évasion fiscale.

Dois-je payer l'impôt si je vends à perte ?

Non. L'impôt sur les plus-values ne s'applique qu'au profit.

Que se passe-t-il si je vends exactement 5 ans jour pour jour après l'achat ?

Vous devez détenir le bien pendant plus de 5 années complètes — vendez le jour même ou après le jour anniversaire.

La règle des 5 ans s'applique-t-elle si j'ai acheté via une société turque ?

Non — la propriété par une société est soumise à l'impôt sur les sociétés (25 %), et non aux taux personnels de l'impôt sur les plus-values.

Réflexions finales

La règle des 5 ans sur l'impôt sur les plus-values en Turquie est l'une des dispositions fiscales immobilières les plus favorables aux investisseurs au monde. Une exonération de 100 % sur les gains après seulement cinq ans de détention est rare, et lorsqu'elle est combinée à l'indexation sur l'inflation et à un seuil d'exonération annuelle généreux, même les ventes anticipées peuvent être gérées avec une planification minutieuse.

Chez SimplyTR, nous aidons les investisseurs étrangers à chaque étape de la propriété immobilière en Turquie — de l'acquisition et de la planification de la citoyenneté aux stratégies de sortie fiscalement efficaces.Contactez SimplyTR pour un conseil fiscal expert — nous examinerons votre période de détention, calculerons votre responsabilité potentielle et vous aiderons à planifier le moment optimal pour vendre.

Impôt sur les plus-values immobilières en Turquie : La règle des 5 ans expliquée aux investisseurs étrangers (2026)