Citoyenneté turque par investissement : GEDAŞ n'est plus l'unique option pour l'évaluation immobilière

La procédure d'évaluation immobilière pour obtenir la citoyenneté turque par investissement évolue. Selon les informations rapportées par Memurlar.net, les demandeurs ne sont plus obligés de passer par l'organisme GEDAŞ pour obtenir leur rapport d'expertise. Désormais, d'autres sociétés d'évaluation immobilière agréées par le SPK (le Conseil des marchés de capitaux de Turquie) peuvent également intervenir.

En résumé : Auparavant, le flux de travail était centré sur GEDAŞ. Avec cette mise à jour, les investisseurs peuvent choisir une société d'évaluation éligible ou accepter une attribution automatique par le système. Ce changement concerne uniquement les modalités de l'expertise ; il ne modifie pas les autres critères d'accès à la nationalité turque.

Comment fonctionnait l'ancien système ?

Tout investisseur étranger souhaitant acquérir la nationalité turque par l'achat d'un bien immobilier doit prouver la valeur de son acquisition. Le rapport d'évaluation est le document clé pour obtenir le Tutar Tespit Belgesi (TTB), un certificat officiel qui atteste que le montant de l'investissement respecte les seuils légaux.

Dans la pratique précédente, ce rapport devait obligatoirement être commandé via GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Les demandeurs n'avaient donc presque aucun choix. Bien que ce système fonctionnait, il créait un goulot d'étranglement, car une seule entreprise gérait l'ensemble des dossiers, ce qui pouvait ralentir des procédures souvent urgentes.

GEDAŞ ne disparaît pas du marché pour autant. La nouveauté réside dans le fait que cette société n'est plus l'unique voie possible pour réaliser ces expertises.

Quels sont les changements de la citoyenneté turque par investissement ?

Le nouveau modèle permet à plusieurs sociétés d'évaluation de préparer les rapports nécessaires aux dossiers de citoyenneté, à condition qu'elles remplissent des critères stricts. Le demandeur peut sélectionner une entreprise via l'application Web Tapu (le portail numérique du cadastre). S'il ne fait pas de choix spécifique, le système lui attribue automatiquement une société.

Attention : cela ne signifie pas que n'importe quel cabinet d'expertise peut réaliser ces rapports. La société choisie doit répondre aux exigences réglementaires suivantes :

• Elle doit être agréée par le Conseil des marchés de capitaux de Turquie (SPK).
• Elle doit être membre actif de l'Association des experts en évaluation de Turquie (TDUB).
• Elle doit être enregistrée dans le système d'information TADEBİS.
• La demande de rapport doit être formulée sous la catégorie spécifique correspondant à la demande de citoyenneté.

Les investisseurs doivent donc vérifier l'inscription réelle de la société dans les registres officiels actuels, sans se contenter d'une simple mention « agréée SPK » sur un site internet.

Comment se déroule la nouvelle procédure en pratique ?

1. Soumission de la demande via Web Tapu

La demande d'évaluation s'effectue sur le service Web Tapu de la TKGM (Direction générale du registre foncier). Pour un particulier, c'est le propriétaire du bien qui soumet la demande. Pour une entreprise, c'est son représentant légal. Dans certains cas, si le propriétaire est citoyen turc, la demande peut aussi passer par le centre d'appel ALO 181.

2. Choix de la société ou attribution automatique

Le demandeur peut désormais désigner la société d'évaluation de son choix parmi celles qui sont éligibles. S'il n'exprime aucune préférence, le système procède à une attribution automatique. GEDAŞ peut toujours être choisie, mais elle n'est plus la seule option disponible.

3. Paiement des frais avant l'expertise

Le demandeur reçoit par SMS ou par e-mail le montant des frais, le délai de paiement et un numéro de dossier. La société d'évaluation ne commencera son travail qu'une fois le paiement validé. Il est donc crucial de fournir des coordonnées de contact exactes lors de l'inscription.

Quelle est la durée de validité du rapport d'évaluation ?

Selon la règle en vigueur, un rapport d'évaluation utilisé pour les transactions de titres de propriété est valable 12 mois. Toutefois, un nouveau rapport peut être exigé avant le transfert de propriété si un changement juridique ou physique modifie la valeur ou le statut du bien.

Cela peut inclure un changement d'affectation du bien, une cession de terrain pour la voirie, la création d'une servitude ou une nouvelle annotation au registre foncier. Les investisseurs doivent donc coordonner l'expertise, la signature de l'acte de vente et la demande de citoyenneté pour éviter que le rapport ne devienne obsolète.

Que doit contenir le rapport d'évaluation ?

L'ouverture du marché à plus de sociétés ne signifie pas une baisse des exigences. La société et les experts signataires restent responsables de l'exactitude des données transmises.

• Le rapport doit comporter au moins trois signatures : celle d'un expert responsable, d'un superviseur et de l'expert ayant réalisé l'évaluation.
• Il doit inclure au moins trois photographies du bien, dont une prise à l'intérieur.
• L'expert doit comparer le projet architectural officiel avec l'état physique réel du bâtiment.
• Toute différence entre l'état légal et l'état physique doit être mesurée et reportée sur le plan du projet.
• La valeur marchande retenue pour la transaction immobilière doit être clairement indiquée.

Les projets en cours de construction font l'objet d'une attention particulière. La date du permis de construire et l'état d'avancement des travaux déterminent si une évaluation est possible. Certains bâtiments inachevés peuvent être évalués, mais ceux dont le permis doit être renouvelé ou qui présentent un risque d'abandon manifeste peuvent être refusés.

Cela supprime-t-il les autres conditions de citoyenneté ?

Non. Ce changement concerne uniquement l'organisation du travail d'évaluation. L'achat immobilier, la traçabilité des paiements bancaires, l'examen de l'éligibilité du dossier et l'obligation de conserver le bien pendant une période définie restent soumis aux mêmes contrôles rigoureux.

Le prix indiqué dans une annonce ou un contrat ne suffit pas à prouver qu'un bien permet d'obtenir la citoyenneté. Le rapport d'expertise, le titre de propriété et les preuves de paiement doivent être parfaitement cohérents. Ne vous fiez pas uniquement aux chiffres fournis par un vendeur ou un intermédiaire.

Aide-mémoire pour l'investisseur

1. Vérifiez l'agrément SPK actuel de la société d'évaluation.
2. Confirmez que son adhésion à la TDUB est active.
3. Assurez-vous que la société est bien répertoriée dans le système TADEBİS.
4. Vérifiez que la demande est ouverte sous la bonne catégorie « citoyenneté ».
5. Suivez attentivement les notifications de paiement envoyées par SMS ou e-mail.
6. Comparez les noms, dates et détails du bien entre le rapport, le titre de propriété (Tapu) et les reçus bancaires.
7. Consultez les dernières instructions de la TKGM avant de déposer votre dossier final.

Ce qu'il faut retenir de cette réforme

L'ancien système reposait essentiellement sur GEDAŞ. Le nouveau modèle vise à fluidifier les démarches en permettant à d'autres experts agréés d'intervenir, offrant ainsi plus de choix aux demandeurs.

Cette flexibilité peut réduire les délais d'attente, mais elle ne garantit pas une évaluation plus élevée ou une approbation automatique de la citoyenneté. Le bien immobilier doit toujours répondre aux critères légaux et financiers, et le rapport doit refléter fidèlement sa réalité physique et juridique.

Note sur les sources et l'actualité : Cet article s'appuie sur les informations de Memurlar.net concernant la circulaire de la TKGM, les pages d'information de la TKGM pour les étrangers et la liste officielle des sociétés agréées par le SPK. Les procédures réglementaires pouvant évoluer, nous vous conseillons de vérifier les dernières directives sur Web Tapu avant toute démarche.

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement. Chaque demande de citoyenneté doit faire l'objet d'un examen individuel selon la situation de l'investisseur et la documentation du bien.

Articles connexes

• L'acheteur a payé 400 000 $, mais l'expertise est inférieure : le bien est-il toujours éligible ?
• La Turquie annule 6 134 décisions de citoyenneté : ce que les investisseurs doivent savoir
• Citoyenneté turque en 2027 : quels seront les réels changements ?
• Guide pour acquérir la citoyenneté turque par l'investissement immobilier – 2026
• Immobilier et citoyenneté turque : évitez le piège des prix gonflés
• Cas concret : cinq appartements peuvent-ils atteindre le seuil de 400 000 $ ?