তুরস্কে নিজের সম্পত্তি ভাড়া দেওয়া: বিদেশি মালিকদের জন্য পূর্ণাঙ্গ গাইড (২০২৬)

হ্যাঁ, একজন তুর্কি নাগরিকের মতো বিদেশি মালিকরাও তুরস্কে সম্পত্তি ভাড়া দেওয়া বা রেন্ট আউট করতে পারেন। এমনকি আপনি বিদেশে থেকেও এটি পরিচালনা করতে পারেন। তবে তুরস্কের ভাড়া সংক্রান্ত আইন ভাড়াটেদের বেশ জোরালো সুরক্ষা দেয়। এখানে ভাড়া বৃদ্ধির একটি নির্দিষ্ট সীমা আছে, চাইলেই ভাড়া চুক্তি শেষ করা যায় না এবং ভাড়া অবশ্যই ব্যাংকের মাধ্যমে পরিশোধ করতে হয়। আপনি যাতে নিরাপদে আপনার বাড়ি ভাড়া দিতে পারেন এবং বড় কোনো ভুল এড়াতে পারেন, সেজন্য এই নির্দেশিকায় সব নিয়ম ব্যাখ্যা করা হয়েছে।

দীর্ঘমেয়াদী নাকি স্বল্পমেয়াদী ভাড়া?

প্রথমে ঠিক করুন আপনি কীভাবে ভাড়া দিতে চান। এই দুই ক্ষেত্রে নিয়মগুলো সম্পূর্ণ আলাদা।

এই নির্দেশিকাটি দীর্ঘমেয়াদী লিজ বা ভাড়ার ওপর ভিত্তি করে তৈরি। ছুটির দিনে পর্যটকদের কাছে ভাড়া দেওয়ার নিয়ম জানতে আমাদের Airbnb নিয়ম ও কর নির্দেশিকা পড়ুন।

তুরস্কে সম্পত্তি ভাড়া দেওয়া: মালিকের জন্য করণীয় তালিকা

• তুর্কি ট্যাক্স নম্বর: আপনি সম্পত্তি কেনার সময় নিশ্চয়ই এটি পেয়েছেন। যদি না থাকে, তবে আমাদের ট্যাক্স নম্বর নির্দেশিকা দেখুন।
• তুর্কি ব্যাংক অ্যাকাউন্ট: ভাড়া অবশ্যই ব্যাংকের মাধ্যমে নিতে হবে, তাই আপনার একটি অ্যাকাউন্ট থাকা প্রয়োজন। আমাদের ব্যাংক অ্যাকাউন্ট নির্দেশিকা দেখুন।
• DASK ভূমিকম্প বিমা: এটি সবসময় সচল রাখুন। গ্যাস, বিদ্যুৎ বা পানির সংযোগ নিতে ভাড়াটেদের প্রায়ই এই বিমা পলিসি নম্বরের প্রয়োজন হয়।
• সম্পত্তি কর: বার্ষিক সম্পত্তি কর (emlak vergisi) মালিককে দিতে হয়, ভাড়াটেকে নয়।
• ভবনের নিয়মাবলী: ভবনের ব্যবস্থাপনা পরিকল্পনা এবং মাসিক সার্ভিস চার্জ বা আইদাত (aidat) সম্পর্কে জেনে নিন। আমাদের কনডোমিনিয়াম আইন নির্দেশিকা থেকে এ বিষয়ে বিস্তারিত জানতে পারবেন।
• বাড়ির অবস্থা: ভাড়াটে ওঠার আগেই সব সমস্যা মেরামত করে নিন। প্রতিটি ঘরের তারিখসহ ছবি এবং ভিডিও তুলে রাখুন।

ভাড়াটে খোঁজা এবং যাচাই করা

একটু বেশি ভাড়ার চেয়ে একজন ভালো ভাড়াটে পাওয়া অনেক বেশি গুরুত্বপূর্ণ। চুক্তিতে সই করার আগে:

• ভাড়াটের সাথে সরাসরি বা ভিডিও কলে কথা বলুন।
• তাদের পরিচয়পত্র যাচাই করুন। বিদেশি ভাড়াটে হলে তাদের পাসপোর্ট এবং তুরস্কে থাকার বৈধ অধিকার আছে কি না তা দেখে নিন।
• তাদের পেশা এবং আয় সম্পর্কে জানুন। তুরস্কের অনেক মালিক একজন জামিনদার বা কেফিল (kefil) চান।
• সম্ভব হলে আগের বাড়ির মালিকের কাছ থেকে রেফারেন্স নিন।

বিদেশি ভাড়াটেদের রেসিডেন্স পারমিট বা বসবাসের অনুমতির আবেদনের জন্য সাধারণত নোটারি করা ভাড়া চুক্তির প্রয়োজন হয়। আপনি বিদেশে থাকলে আপনার প্রতিনিধি আমমোক্তারনামা বা পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির মাধ্যমে আপনার হয়ে নোটারিতে সই করতে পারেন।

ভাড়া চুক্তিতে যা যা থাকা প্রয়োজন

সবসময় লিখিত চুক্তি ব্যবহার করবেন। এটি তুর্কি ভাষায় হওয়া উচিত এবং আপনার বোঝার সুবিধার্থে একটি ইংরেজি বা বাংলা অনুবাদ সাথে রাখতে পারেন। একটি স্পষ্ট চুক্তি থাকলে ভবিষ্যতে ঝামেলা এড়ানো যায়।

ভাড়া এবং মুদ্রা

মাসিক ভাড়া, পরিশোধের তারিখ এবং আপনার ব্যাংক অ্যাকাউন্ট (IBAN) চুক্তিতে উল্লেখ করুন। ভাড়া সাধারণত তুর্কি লিরায় নির্ধারিত হয়। শুধুমাত্র বিশেষ কিছু ক্ষেত্রে বিদেশি মুদ্রায় (যেমন ডলার বা ইউরো) ভাড়া নেওয়া যায়। যেমন: ভাড়াটে যদি তুর্কি নাগরিক না হন অথবা কোনো এক পক্ষ তুরস্কের বাইরে থাকেন। বিদেশি মুদ্রায় ভাড়া নির্ধারণের আগে আমাদের পরামর্শ নিন।

জামানত বা ডিপোজিট

জামানত হিসেবে সর্বোচ্চ তিন মাসের ভাড়ার সমান টাকা নেওয়া যেতে পারে। আইন অনুযায়ী, এই টাকা একটি ব্যাংক সেভিংস অ্যাকাউন্টে রাখতে হয় এবং ভাড়াটের সম্মতি ছাড়া তা তোলা যায় না। চুক্তিতে জামানতের পরিমাণ এবং কোন শর্তে তা ফেরত দেওয়া হবে তা স্পষ্টভাবে লিখুন।

খরচের ভাগাভাগি

ভবিষ্যতে বিতর্ক এড়াতে চুক্তিতে এই খরচের ভাগাভাগি স্পষ্টভাবে লিখে রাখুন।

মালামালের তালিকা ও বাড়ির অবস্থা

বাড়িতে থাকা আসবাবপত্র এবং ইলেকট্রনিক জিনিসের একটি তালিকা (demirbaş listesi) ছবিরসহ চুক্তির সাথে যুক্ত করুন। উভয় পক্ষ এতে সই করবেন। ভাড়া শেষে বাড়ি বুঝে নেওয়ার সময় এই তালিকার সাথে মিলিয়ে দেখবেন।

আপনি ভাড়া কতটুকু বাড়াতে পারবেন?

এই নিয়মটি অনেক বিদেশি মালিককে অবাক করে। আবাসিক ভাড়ার ক্ষেত্রে, প্রতি বছর চুক্তি নবায়নের সময় ভাড়া বৃদ্ধির হার গত ১২ মাসের গড় ভোক্তা মূল্য সূচক (CPI) বা মুদ্রাস্ফীতির হারের বেশি হতে পারবে না। সরকারি পরিসংখ্যান সংস্থা TÜİK প্রতি মাসে এই হার প্রকাশ করে। ২০২৪ সালের জুলাই মাসে সাময়িক ২৫% বৃদ্ধির সীমা শেষ হয়েছে, তাই এখন আবার CPI হারই কার্যকর।

• বর্তমান ভাড়াটে: বাজারের ভাড়া অনেক বেড়ে গেলেও বর্তমান ভাড়াটের ক্ষেত্রে এই নির্দিষ্ট সীমার নিয়ম প্রযোজ্য হবে।
• নতুন ভাড়াটে: নতুন কোনো ভাড়াটের সাথে চুক্তির সময় আপনি বাজার দর অনুযায়ী ভাড়া নির্ধারণ করতে পারেন।
• পাঁচ বছর পর: পাঁচ বছর টানা থাকার পর, আলোচনার মাধ্যমে বা আদালতের মাধ্যমে ভাড়া বাজার দরের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ করা যেতে পারে।

আপনার আয়ের পরিকল্পনা করার সময় এই সীমাবদ্ধতাগুলো মাথায় রাখুন। মনে রাখবেন, প্রতি বছর চাইলেই আপনি বাজারের বিজ্ঞাপনের মতো ভাড়া বাড়াতে পারবেন না। বাস্তবসম্মত ধারণা পেতে আমাদের ইস্তাম্বুল রেন্টাল ইল্ড রিপোর্ট দেখুন।

ভাড়া গ্রহণ: শুধুমাত্র ব্যাংক ট্রান্সফার

২০২৪ সালের অক্টোবর থেকে কার্যকর নিয়ম অনুযায়ী, ভাড়ার পরিমাণ যাই হোক না কেন, তা অবশ্যই ব্যাংক বা পোস্ট অফিসের (PTT) মাধ্যমে পরিশোধ করতে হবে। নগদে ভাড়া নিলে মালিক এবং ভাড়াটে উভয়কেই জরিমানার সম্মুখীন হতে হতে পারে। এছাড়া ব্যাংকের রেকর্ড থাকলে ভাড়া পরিশোধ নিয়ে কোনো বিরোধ হলে আপনি সুরক্ষিত থাকবেন।

চুক্তি শেষ করা এবং উচ্ছেদ

ভাড়াটে সহজেই চলে যেতে পারেন, মালিক পারেন না

ভাড়াটে চাইলে চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার অন্তত ১৫ দিন আগে লিখিত নোটিশ দিয়ে বাড়ি ছেড়ে দিতে পারেন। তারা যদি নোটিশ না দেন, তবে চুক্তিটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে আরও এক বছরের জন্য নবায়ন হয়ে যায়। মালিক কেবল চুক্তির মেয়াদ শেষ হয়েছে বলেই ভাড়াটেকে বের করে দিতে পারেন না। টানা ১০ বছর চুক্তি নবায়ন হওয়ার পর মালিক কোনো কারণ ছাড়াই তিন মাসের নোটিশ দিয়ে চুক্তি শেষ করতে পারেন। এ বিষয়ে তুর্কি কোড অফ অবলিগেশনস-এর ৩৪৭ নম্বর অনুচ্ছেদ দেখুন।

চুক্তি শেষ করার আইনি কারণসমূহ

• ব্যক্তিগত প্রয়োজন: যদি আপনি নিজে, আপনার স্বামী/স্ত্রী, সন্তান, বাবা-মা বা আপনার ওপর নির্ভরশীল কারো থাকার জন্য ওই বাড়ির প্রয়োজন হয়। তবে এই কারণে ভাড়াটে উচ্ছেদ করলে আপনি পরবর্তী তিন বছর অন্য কারো কাছে বাড়িটি ভাড়া দিতে পারবেন না।
• বাড়ি ছাড়ার লিখিত অঙ্গীকার: ভাড়াটে যদি বাড়ি ছাড়ার একটি লিখিত প্রতিশ্রুতি বা এভিকশন আন্ডারটেকিং (tahliye taahhütnamesi) সই করেন, তবে তা কার্যকর করা যায়। এটি অবশ্যই ভাড়াটে বাড়িতে ওঠার পর সই করতে হবে, মূল চুক্তির সাথে নয়।
• দুটি সতর্কবার্তা: এক বছরের মধ্যে ভাড়া পরিশোধ না করার জন্য যদি আপনি ভাড়াটেকে দুটি আনুষ্ঠানিক লিখিত সতর্কবার্তা পাঠান, তবে আপনি উচ্ছেদের আবেদন করতে পারেন।
• ভাড়া বকেয়া থাকা: লিখিত নোটিশ এবং নির্দিষ্ট আইনি সময়ের পরও ভাড়া পরিশোধ না করলে চুক্তি বাতিল করা যায়।

আইনি সময়সীমাগুলো খুব কঠোর। একটি তারিখ মিস করলে আপনার পুরো এক বছর নষ্ট হতে পারে। তাই নোটিশ পাঠানোর জন্য একজন আইনজীবীর সহায়তা নিন।

প্রথমে মধ্যস্থতা (Mediation)

ভাড়া সংক্রান্ত বেশিরভাগ বিরোধ আদালতের আগে একজন মধ্যস্থতাকারীর কাছে নিয়ে যাওয়া বাধ্যতামূলক। ভাড়া বৃদ্ধি বা উচ্ছেদ সংক্রান্ত বিরোধের ক্ষেত্রে এটি প্রযোজ্য। মধ্যস্থতা সাধারণত আদালতের চেয়ে দ্রুত এবং সাশ্রয়ী হয়। দেখুন মধ্যস্থতা আইন, অনুচ্ছেদ ১৮/বি।

ভাড়া আয়ের ওপর কর

আপনি বিদেশে থাকলেও তুরস্কের সম্পত্তি থেকে প্রাপ্ত আয়ের ওপর তুরস্কে কর দিতে হবে। ২০২৬ সালের জন্য মূল বিষয়গুলো হলো:

• আবাসিক ভাড়ার ক্ষেত্রে বছরে ৫৮,০০০ লিরা পর্যন্ত আয় নির্দিষ্ট শর্তসাপেক্ষে করমুক্ত।
• বাকি আয়ের ঘোষণা পরবর্তী বছরের ১ থেকে ৩১ মার্চের মধ্যে দিতে হয়।
• কর দুই কিস্তিতে পরিশোধ করা যায়—মার্চ এবং জুলাই মাসে।
• আপনি খরচের জন্য সরাসরি ১৫% ছাড় পেতে পারেন অথবা আপনার প্রকৃত নথিবদ্ধ খরচগুলো বাদ দিতে পারেন।

আপনার নিজ দেশেও এই আয়ের ওপর কর লাগতে পারে। প্রথম ট্যাক্স রিটার্নের আগে আমাদের সাথে পরামর্শ করে নিন।

বিদেশ থেকে ভাড়া পরিচালনা করা

অনেক বিদেশি মালিক তাদের ভাড়াটের সাথে কখনো সরাসরি দেখাই করেন না। সঠিক ব্যবস্থাপনার মাধ্যমে এটি সম্ভব:

• প্রপার্টি ম্যানেজার: তারা ভাড়াটে খুঁজে দেয়, ভাড়া আদায় করে, মেরামত তদারকি করে এবং নিয়মিত বাড়িটি পরীক্ষা করে।
• নির্দিষ্ট আমমোক্তারনামা (POA): আপনার প্রতিনিধি যাতে আপনার হয়ে চুক্তিতে সই করতে পারেন, নোটারিতে যেতে পারেন এবং ইউটিলিটি বিলের কাজ করতে পারেন, সেজন্য তাকে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি দিন। এটি শুধুমাত্র ভাড়া সংক্রান্ত কাজের মধ্যে সীমাবদ্ধ রাখুন।
• নিয়মিত তদারকি: ভাড়াটের অনুমতি নিয়ে বছরে এক বা দুবার বাড়ির একটি ছোট ভিডিও ট্যুর পাঠাতে বলুন।
• নথিপত্র সংরক্ষণ: চুক্তিপত্র, ব্যাংকের স্টেটমেন্ট এবং মেসেজগুলো একটি ফোল্ডারে গুছিয়ে রাখুন। কর পরিশোধ এবং আইনি প্রয়োজনে এগুলো লাগবে।

বিদেশি মালিকদের সাধারণ কিছু ভুল

• নগদে ভাড়া গ্রহণ করা।
• প্রতি বছর বাজার দর অনুযায়ী ভাড়া বাড়ানোর আশা করা।
• আইনি কারণ ছাড়াই চুক্তির মেয়াদ শেষে ভাড়াটে বিদায় করতে চাওয়া।
• মালামালের তালিকা (Inventory) এবং ছবি না রাখা।
• মার্চ মাসে ভাড়ার আয়ের ঘোষণা দিতে ভুলে যাওয়া।
• অনুমতি ছাড়া স্বল্পমেয়াদী বা পর্যটন ভাড়া দেওয়া।

ভবিষ্যতে বাড়িটি বিক্রি করার পরিকল্পনা আছে? ভাড়াটে থাকা অবস্থায় বাড়ি বিক্রি করলে বর্তমান ভাড়া চুক্তিটি নতুন ক্রেতার কাছে চলে যাবে। বিস্তারিত জানতে ভাড়াটে থাকা অ্যাপার্টমেন্ট কেনার আগে ক্রেতারা যা যাচাই করেন পড়ুন।

সচরাচর জিজ্ঞাস্য প্রশ্নাবলী

একজন বিদেশি কি তুরস্কে সম্পত্তি ভাড়া দিতে পারেন?

হ্যাঁ। তুর্কি নাগরিকদের মতো বিদেশি মালিকদেরও তাদের সম্পত্তি ভাড়া দেওয়ার সমান অধিকার রয়েছে। একই ভাড়া আইন এবং করের নিয়ম সবার জন্য প্রযোজ্য।

২০২৬ সালে আমি তুরস্কে কতটুকু ভাড়া বাড়াতে পারব?

চুক্তি নবায়নের সময় ভাড়া বৃদ্ধির হার TÜİK প্রকাশিত ১২ মাসের গড় CPI পরিবর্তনের হারের বেশি হতে পারবে না। তবে নতুন ভাড়াটের ক্ষেত্রে আপনি বাজারের সাথে মিল রেখে নতুন ভাড়া নির্ধারণ করতে পারেন।

চুক্তির মেয়াদ শেষ হলে কি আমি ভাড়াটেকে উচ্ছেদ করতে পারি?

না, শুধুমাত্র মেয়াদ শেষ হওয়ার কারণে উচ্ছেদ করা যায় না। এর জন্য আপনার ব্যক্তিগত প্রয়োজন বা ভাড়াটের দেওয়া লিখিত অঙ্গীকারনামার মতো আইনি কারণ থাকতে হবে।

SimplyTR-এর সাথে আপনার সম্পত্তি ভাড়া দিন

তুরস্কে আপনার বাড়ি ভাড়া দেওয়ার কথা ভাবছেন? SimplyTR আপনার ভাড়া চুক্তি পর্যালোচনা করতে পারে, আপনার নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে ভাড়া ও উচ্ছেদের নিয়মগুলো বুঝিয়ে দিতে পারে এবং কর ও দৈনন্দিন ব্যবস্থাপনায় সহায়তা করতে পারে।

বিনামূল্যে পরামর্শের জন্য অ্যাপয়েন্টমেন্ট নিন। আমরা আপনার বিষয়টি যাচাই করে দেখব →

এই নির্দেশিকাটি সাধারণ তথ্যের জন্য এবং এটি কোনো আইনি বা কর সংক্রান্ত পরামর্শ নয়। নিয়ম পরিবর্তন হতে পারে। আপনার ভাড়ার বিষয়ে বিস্তারিত জানতে SimplyTR-এর সাথে যোগাযোগ করুন।