الجنسية التركية عبر الاستثمار: شركة "جيداش" (GEDAŞ) لم تعد الخيار الوحيد لتقييم العقارات

تشهد إجراءات تقييم العقارات المتبعة في طلبات الجنسية التركية عبر الاستثمار تغييرات جديدة. ووفقاً لما أورده موقع Memurlar.net، لن يقتصر استخراج تقارير التقييم العقاري المستخدمة في ملفات الجنسية على شركة "جيداش" (GEDAŞ) فقط كما كان متبعاً في السابق؛ حيث أصبح بإمكان شركات التقييم العقاري الأخرى المعتمدة من هيئة أسواق المال (SPK) المشاركة في هذه العملية.

ملخص الخبر: كان نظام العمل السابق يعتمد بشكل أساسي على شركة "جيداش". أما بموجب التحديث الجديد، فيمكن للمتقدمين اختيار شركة تقييم معتمدة أو قبول التعيين التلقائي من قبل النظام. يتعلق هذا التغيير بآلية استخراج التقييم فقط، ولا يلغي أي شرط من شروط الحصول على الجنسية التركية الأخرى.

كيف كان النظام السابق يعمل؟

يتعين على المستثمرين الأجانب الراغبين في الحصول على الجنسية التركية عبر شراء عقار إثبات قيمة العقار ومطابقة المعاملة للشروط القانونية. ويعد تقرير التقييم وثيقة أساسية لدعم "شهادة تحديد القيمة" (Tutar Tespit Belgesi - TTB)، وهي الوثيقة الرسمية التي تثبت استيفاء شروط الاستثمار المطلوبة.

في السابق، كان يتم الحصول على تقرير التقييم حصرياً عبر شركة "جيداش" (GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş). وهذا يعني أن المتقدمين لم يكن لديهم خيار فعلي في اختيار شركة التقييم. ورغم أن العملية لم تكن معقدة في جميع الحالات، إلا أنها كانت تسبب ضغطاً وتأخيراً للمستثمرين الذين يرتبطون بجداول زمنية محددة لطلباتهم.

لا يعني هذا التحديث استبعاد شركة "جيداش" من السوق، بل يعني أنها لم تعد المسار الوحيد المتاح لإجراء هذا النوع من التقييمات.

ما التغييرات الجديدة في إجراءات الجنسية التركية عبر الاستثمار؟

يفتح النظام الجديد الباب أمام أكثر من شركة تقييم لإعداد التقارير الخاصة بملفات الجنسية، بشرط استيفاء الشركة للمعايير المطلوبة. يمكن للمتقدم اختيار شركة معينة عبر خيار مخصص في تطبيق "ويب طابو" (Web Tapu). وفي حال عدم اختيار شركة محددة، يقوم النظام بتعيين شركة تلقائياً.

لا يعني هذا أن أي مكتب تثمين عقاري عادي يمكنه إعداد تقرير الجنسية؛ بل يجب أن تلبي الشركة المتطلبات التنظيمية التالية:

• أن تكون معتمدة من هيئة أسواق المال التركية (SPK).
• أن تكون عضويتها نشطة في اتحاد خبراء التقييم الأتراك (TDUB).
• أن تكون مدرجة في نظام معلومات التقييم العقاري (TADEBİS).
• أن يتم طلب التقرير تحت الفئة والغرض الصحيحين للطلب.

لذلك، يجب على المستثمرين التحقق من وضع الشركة في السجلات الرسمية الحالية، وعدم الاكتفاء بادعاء الشركة بأنها "مرخصة من SPK".

كيف ستسير الإجراءات الجديدة من الناحية العملية؟

1. تقديم الطلب عبر "ويب طابو" (Web Tapu)

يتم تقديم طلب التقييم عبر خدمة "ويب طابو" التابعة للمديرية العامة للطابو والمسح العقاري (TKGM). بالنسبة للأفراد، يمكن لمالك العقار تقديم الطلب بنفسه، أما بالنسبة للشركات، فيقدمه الممثل المفوض. كما يمكن تقديم بعض الطلبات عبر مركز الاتصال (ALO 181) إذا كان المالك مواطناً تركياً.

2. اختيار الشركة أو التعيين التلقائي

يتيح التعديل الجديد للمتقدم اختيار شركة تقييم مؤهلة من خلال خيارات التطبيق المتاحة. وإذا لم يحدد المتقدم تفضيله، يقوم النظام بالتعيين تلقائياً. وهذا لا يمنع شركة "جيداش" من العمل على تقارير الجنسية، بل يعني أنها لم تعد الخيار الوحيد المتاح طالما توفرت الشروط الأخرى.

3. سداد الرسوم قبل التعيين

سيتلقى المتقدم رسالة نصية أو بريداً إلكترونياً يتضمن قيمة رسوم التقييم، ومهلة السداد، ورقم الطلب. ولن يتم تعيين شركة التقييم وبدء العمل إلا بعد إتمام عملية الدفع. لذا، يجب على المستثمرين التأكد من دقة رقم الهاتف والبريد الإلكتروني المستخدمين في الطلب.

ما هي مدة صلاحية تقرير التقييم؟

تنص القواعد المعلنة على أن تقرير التقييم المستخدم في معاملات سند الملكية (الطابو) صالح لمدة 12 شهراً. ومع ذلك، قد يُطلب تقرير جديد قبل تقديم طلب الطابو إذا طرأ أي تغيير قانوني أو مادي يؤثر على قيمة العقار أو حالته.

تشمل الأمثلة على ذلك تغيير نوع العقار، أو تخصيص طريق، أو إنشاء حق ارتفاق (حق منفعة)، أو إضافة ملاحظة جديدة في سجل العقارات، أو أي تغييرات أخرى تؤثر على الوضع المسجل للعقار. لهذا السبب، يجب على المستثمرين التنسيق بين مواعيد التقييم، ونقل الملكية، وطلب الجنسية، بدلاً من افتراض أن التقرير صالح للأبد.

ما هي البيانات التي يجب أن يتضمنها تقرير التقييم؟

زيادة عدد شركات التقييم لا تعني خفض معايير التقارير؛ حيث تظل شركة التقييم والخبراء الموقعون على التقرير مسؤولين قانونياً عن دقة واكتمال العمل.

• يجب أن يتضمن التقرير توقيعات خبير تقييم مسؤول، ومراقب، وخبير تقييم على الأقل.
• يجب إرفاق ثلاث صور فوتوغرافية للعقار على الأقل، بشرط أن تكون إحداها من الداخل.
• يجب مطابقة المشروع المعماري مع الحالة الواقعية للعقار.
• يجب قياس وتوضيح أي فروقات بين الحالة القانونية والحالة الواقعية في المشروع عند الضرورة.
• يجب ذكر القيمة السوقية المستخدمة في إجراءات الطابو بشكل صحيح.

تتطلب المشاريع غير المكتملة اهتماماً خاصاً؛ حيث يؤثر تاريخ رخصة البناء ومرحلة الإنجاز الفعلية على إمكانية تحديد القيمة. قد يتم تقييم بعض المباني غير المكتملة، بينما قد لا تحصل المشاريع التي تتطلب تجديد الرخص أو التي تواجه مخاطر توقف البناء على قيمة تقييمية.

هل يلغي هذا التغيير شروط الجنسية التركية؟

لا، يتعلق هذا التغيير بآلية التقييم فقط. ولا تزال إجراءات شراء العقار، ومسار الدفع، وسجلات الطابو، ومراجعة الأهلية، وشرط الاحتفاظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات، والوثائق الأخرى في ملف الجنسية تتطلب مراجعة دقيقة ومستقلة.

إن سعر البيع المكتوب في الإعلان أو العقد لا يثبت وحده أن العقار مؤهل للجنسية. يجب أن يتطابق تقرير التقييم مع سند الملكية ووثائق الدفع وسجلات الطلب الرسمية. ولا ينبغي للمستثمرين الاعتماد فقط على الأرقام التي يقدمها البائع أو الوسيط.

قائمة مراجعة للمستثمر

1. التحقق من ترخيص شركة التقييم الحالي من قبل هيئة أسواق المال (SPK).
2. التأكد من أن عضوية الشركة في اتحاد خبراء التقييم (TDUB) نشطة.
3. التأكد من إدراج الشركة في نظام معلومات التقييم العقاري (TADEBİS).
4. التأكد من فتح الطلب تحت فئة طلبات الجنسية الصحيحة.
5. متابعة إشعارات الرسوم والتعيين المرسلة عبر الرسائل النصية أو البريد الإلكتروني.
6. مطابقة الأسماء والتواريخ وتفاصيل العقار في تقرير التقييم وسند الملكية ووثائق الدفع.
7. مراجعة أحدث تعليمات مديرية الطابو (TKGM) قبل تقديم ملف الجنسية.

ماذا يعني هذا التغيير بالنسبة للمستثمرين؟

كان النظام القديم يتمحور فعلياً حول شركة "جيداش". أما النموذج الجديد فيهدف إلى السماح لشركات التقييم المؤهلة الأخرى بالمشاركة، مما قد يمنح المتقدمين خيارات أكثر في كيفية طلب التقرير.

قد يسهم ذلك في تحسين المرونة وتقليل الاعتماد على مسار واحد، لكنه لا يضمن موافقة أسرع أو تقييماً أعلى أو استحقاقاً للجنسية. لا يزال العقار بحاجة إلى استيفاء المتطلبات القانونية والمالية، ويجب أن يعكس تقرير التقييم حالته المسجلة والواقعية بدقة.

مصدر المعلومات وتحديثها: يستند هذا المقال إلى تقرير موقع Memurlar.net حول تحديث التعميم العام لمديرية الطابو (TKGM)، وصفحة معلومات الأجانب في TKGM، وقائمة شركات التقييم العقاري في هيئة أسواق المال (SPK). نظراً لأن الإجراءات التنظيمية قد تتغير، يجب على المتقدمين التأكد من أحدث الصيغ القانونية عبر "ويب طابو" ومديرية الطابو قبل تقديم أي ملف.

هذا المقال للأغراض المعلوماتية العامة فقط. يجب مراجعة كل طلب جنسية بشكل مستقل وفقاً لظروف المتقدم ووثائق العقار.

مقالات ذات صلة

• دفع المشتري 400 ألف دولار ولكن التقييم جاء أقل: هل لا يزال العقار مؤهلاً للجنسية؟
• تركيا تلغي 6,134 قرار تجنيس: ما الذي يجب على المستثمرين معرفته
• الجنسية التركية في عام 2027: ما الذي سيتغير فعلياً؟
• دليل الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار العقاري – 2026
• عقارات الجنسية التركية: تجنب فخ الأسعار المبالغ فيها
• حالة شخصية: هل يمكن لخمس شقق أن تحقق حد الـ 400 ألف دولار للجنسية التركية؟