دليل قانون الملكية الطابقية في تركيا 2026 | قواعد الملاك الأجانب | SimplyTR

دليل شامل لعام 2026 حول قانون الملكية الطابقية التركي لأصحاب الشقق الأجانب. تعرف على مفهوم الملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti)، ورسوم العائدات (Aidat)، وحقوق التصويت في الجمعية العمومية، وقيود Airbnb بموجب القانون رقم 7464، وأحدث التغييرات من القانون رقم 7579 - كل ذلك مشروح بوضوح.

إذا كنت تمتلك شقة في تركيا — سواء كانت استوديو على ساحل أنطاليا، أو شقة عائلية في منطقة باشاك شهير بإسطنبول، أو وحدة استثمارية في مجمع سكني بمدينة بودروم — فإنك تخضع لأحكام قانون الملكية الطابقية تركيا (قانون الملكية الطابقية رقم 634). يحدد هذا الإطار القانوني حقوقك، والتزاماتك المالية، وعلاقتك مع كل مالك آخر في المبنى.

بالنسبة للمشترين الأجانب الذين لا يتحدثون التركية ولا يقيمون في تركيا بشكل دائم، قد يكون فهم قانون الملكية الطابقية أمراً مربكاً — ومكلفاً عند وقوع الأخطاء. يغطي هذا الدليل كل ما تحتاج لمعرفته حول قانون الملكية الطابقية تركيا الذي يواجهه المالكون الأجانب في عام 2026، بدءاً من الرسوم الشهرية وتصويت الجمعية العمومية، وصولاً إلى قيود "Airbnb" الجديدة وأحدث التعديلات التشريعية.

الفرق بين الملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti) والارتفاق الطابقي (Kat İrtifakı) والتعاونيات (Kooperatif)

من أكثر الأمور إرباكاً للمشترين الأجانب هو الفرق بين الأشكال الثلاثة الرئيسية لملكية الشقق في تركيا. سيوضح لك سند الملكية (الطابو) الذي تستلمه أي نوع ينطبق على عقارك — ولكل منها تبعات قانونية مختلفة تماماً.

الميزة	الملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti)	الارتفاق الطابقي (Kat İrtifakı)	التعاونية السكنية (Kooperatif)
ما تملكه	سند ملكية فردي لوحدتك + ملكية مشتركة في المناطق العامة	حق في وحدة سيتم بناؤها على حصة من الأرض — المبنى لم يكتمل بعد	أسهم في التعاونية، وليس ملكية مباشرة للوحدة
سند الملكية (الطابو)	نعم — وحدة مستقلة مسجلة باسمك	نعم — ولكن مع ملاحظة "قيد الإنشاء"	لا يوجد طابو فردي — تمتلك أسهم تعاونية
هل يمكنك البيع بحرية؟	نعم	نعم (لكن المشتري يرث حالة ما قبل الإنشاء)	فقط بموافقة مجلس إدارة التعاونية
الأهلية للرهن العقاري/القرض	نعم — تقبل البنوك الملكية الطابقية	محدودة — تطلب معظم البنوك ملكية طابقية كاملة	صعبة — قلة من البنوك تمول أسهم التعاونيات
حقوق المناطق المشتركة	محددة بوضوح بموجب القانون وخطة الإدارة	لم يتم تحديدها نهائياً بعد حتى اكتمال البناء	تخضع للقواعد الداخلية للتعاونية
الأفضل لـ	الشقق المكتملة والصالحة للسكن	الشراء على المخطط قبل انتهاء البناء	السكن الاقتصادي من خلال منظمات يديرها الأعضاء

الخلاصة: احرص دائماً على الحصول على الملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti) للعقارات المكتملة. إذا كنت تشتري عقاراً على المخطط، يجب أن يضمن عقدك تحويل الارتفاق الطابقي إلى ملكية طابقية عند الانتهاء. تصفح قوائم العقارات الموثقة من SimplyTR للعثور على شقق جاهزة للملكية الطابقية في إسطنبول وأنطاليا وبودروم.

حقوق ومسؤوليات أصحاب الشقق وفق قانون الملكية الطابقية تركيا

بموجب قانون الملكية الطابقية التركي، فإن امتلاك شقة هو حزمة من الحقوق والالتزامات.

حقوقك

الاستخدام الحصري لوحدتك المستقلة (المساحة الداخلية الموضحة في المشروع المعماري).
الاستخدام المشترك لجميع المناطق العامة (مداخل البناء، السلالم، المصاعد، الحدائق، المسابح، مواقف السيارات، السطح، الجدران الخارجية).
حقوق التصويت في الجمعية العمومية بما يتناسب مع حصة وحدتك من الأرض (arsa payı).
الاطلاع على سجلات المبنى — البيانات المالية، محاضر الاجتماعات، وخطة الإدارة.
حق الطعن في القرارات غير القانونية للجمعية أو المدير ضمن المواعيد القانونية.

التزاماتك

دفع العائدات (aidat) في موعدها كل شهر.
المساهمة في المصاريف الاستثنائية للإصلاحات الكبرى.
اتباع خطة الإدارة (yönetim planı) وقواعد المجمع.
عدم إزعاج راحة وهدوء الملاك الآخرين.
السماح بالدخول لإجراء إصلاحات في المناطق المشتركة عند الضرورة المعقولة.
إبلاغ الإدارة في حال تأجير وحدتك لمستأجر.

يجب على الملاك الأجانب الذين يعيشون خارج البلاد معظم أيام السنة تعيين ممثل لهم في تركيا (محامٍ، صديق موثوق، أو مدير الموقع) للتعامل مع المراسلات اليومية وحضور الاجتماعات نيابة عنهم. يمكن لـ فريق الاستشارات في SimplyTR العمل كممثل محلي لك في شؤون الملكية الطابقية.

العائدات (Aidat): ماذا تغطي وكيف يتم حسابها؟

العائدات هي رسوم الصيانة الشهرية التي يدفعها كل صاحب شقة. وهي ليست اختيارية — فالقانون يسمح للإدارة بملاحقة التحصيل عبر القنوات القانونية.

ماذا تغطي العائدات

تشمل الميزانية التشغيلية (işletme projesi) عادةً ما يلي:

كهرباء المناطق المشتركة (الردهة، الممرات، المصاعد، إضاءة الحديقة).
المياه للمرافق المشتركة (الحدائق، المسابح، الحمامات العامة).
خدمات التنظيف والحراسة.
موظفو الأمن وأنظمة الحماية.
تأمين المبنى (تأمين الحريق).
صيانة وفحص المصاعد.
التكاليف المشتركة لأنظمة التدفئة/التبريد.
مكافحة الحشرات.
إدارة النفايات.
صندوق الاحتياطي للإصلاحات غير المتوقعة.

كيفية حسابها

العائدات ليست مبلغاً ثابتاً لكل شقة. تدفع كل وحدة بما يتناسب مع حصة الأرض (arsa payı) المسجلة في سند الملكية. فالشقة "البنتهاوس" التي تمتلك حصة أكبر من الأرض تدفع أكثر من الاستوديو الصغير. يتم تحديد صيغة الحساب في خطة الإدارة (yönetيم planı)، المسجلة في مديرية الطابو مع الملكية الطابقية.

تحديث 2026: قواعد جديدة بشأن العائدات

اعتباراً من القانون رقم 7579 (22 مايو 2026):

يجب على الجمعية العمومية الموافقة على الخطة التشغيلية السنوية — لا يمكن للمدير تحديد الرسوم من جانب واحد.
في حال عدم وجود خطة تشغيلية معتمدة، يجب على المدير إعداد خطة تشغيلية مؤقتة وتقديمها للجمعية للموافقة عليها في غضون ثلاثة أشهر.
بالنسبة للخطط المؤقتة القائمة على ميزانية العام السابق، لا يمكن أن تتجاوز الزيادة معدل إعادة التقييم السنوي (yeniden değerleme oranı).
أصبح للمدفوعات المقدمة التي يجمعها المدير قبل الموافقة على الميزانية إطار قانوني أكثر وضوحاً.

هذا يعني أن فرض زيادات عشوائية في العائدات أصبح الآن أصعب بكثير — وهو مكسب كبير للملاك.

اجتماعات الجمعية العمومية: حقوق التصويت وقواعد النصاب

الجمعية العمومية (kat malikleri kurulu) هي أعلى سلطة لاتخاذ القرار في مبنى الملكية الطابقية.

متى وكم مرة تعقد

مرة واحدة على الأقل سنوياً.
يدعو المدير للاجتماع؛ وإذا لم يفعل، يمكن للملاك الذين يمثلون 1/3 الحصص على الأقل المطالبة بعقده.
يجب إرسال الإخطار كتابياً قبل 15 يوماً على الأقل من موعد الاجتماع.

حقوق التصويت

لكل وحدة صوت واحد.
التصويت يتناسب مع حصة الأرض (arsa payı) — الوحدة الأكبر تحصل على قوة تصويت أكبر.
يمكنك التصويت شخصياً، أو عبر وكالة كتابية، أو من خلال ممثل قانوني.
يمكن للملاك الأجانب، بل وينبغي عليهم، منح وكالة قانونية موثقة (vekaletname) لشخص يمكنه الحضور نيابة عنهم.

قواعد النصاب القانوني

الاجتماع الأول: يجب حضور نصف الملاك على الأقل (حسب حصة الأرض).
الاجتماع الثاني (في حال فشل الأول): لا يشترط نصاب قانوني — يمكن اتخاذ القرارات بأغلبية الحاضرين.
تختلف متطلبات الأغلبية حسب نوع القرار:
الأغلبية البسيطة: القرارات الروتينية (اعتماد الميزانية، تعيين المدير).
أغلبية 4/5: التعديلات الجوهرية في البناء، تغيير غرض المناطق المشتركة.
أغلبية 2/3 (جديد في 2026): تعديل خطة الإدارة في المجمعات السكنية الكبيرة (تم تخفيضها من متطلب 4/5 السابق).

ماذا يحدث إذا لم تحضر

القرارات المتخذة في الاجتماع ملزمة لجميع الملاك، سواء حضروا أم لا. إذا كان القرار غير قانوني أو معيباً إجرائياً، فلديك نافذة زمنية محدودة للطعن فيه أمام المحكمة (عادةً 30 يوماً من تاريخ الاجتماع). فوات الموعد يعني أن القرار أصبح نهائياً.

مدير العقار (Yönetici): الأدوار والمسؤوليات

يجب أن يكون لكل مبنى ملكية طابقية في تركيا مدير (yönetici) — إما أحد الملاك المنتخبين من قبل الجمعية أو شركة إدارة محترفة.

مهام المدير

تحصيل العائدات والمستحقات الأخرى.
دفع فواتير المرافق ومزودي الخدمات.
صيانة المناطق المشتركة (التنظيف، الإضاءة، المصاعد، الحديقة، المسبح).
إنفاذ خطة الإدارة وقواعد المجمع.
إعداد الميزانية التشغيلية السنوية.
الدعوة لاجتماعات الجمعية العمومية وتنظيمها.
تمثيل المبنى في الشؤون القانونية (مثل مقاضاة الملاك غير المسددين).
ترتيب التأمين للمبنى.

تحديث 2026: محاسبة المدير

بموجب التعديلات الجديدة، أصبحت سلطة المدير في تحصيل المدفوعات المقدمة مرتبطة صراحةً بالفترة التي تسبق موافقة الجمعية على الخطة التشغيلية. وهذا يمنع المديرين من تحصيل مبالغ مقدمة مفرطة دون رقابة الجمعية. كما يجب على المدير إعداد خطة مؤقتة إذا لم تكن هناك ميزانية تشغيلية وتقديمها للجمعية.

ماذا لو كان المدير سيئاً؟

إثارة المخاوف في الجمعية العمومية.
التصويت لعزل المدير (الأغلبية البسيطة يمكنها العزل).
اللجوء إلى محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi) إذا كان المدير يتصرف بشكل غير قانوني.

يجب على الملاك الأجانب التحقق من كفاءة مدير المبنى قبل الشراء. فالمبنى الذي يدار بشكل سيء يعني رسوماً أعلى، وانخفاضاً في قيمة العقار، وإحباطاً مستمراً.

قواعد وقيود المناطق المشتركة

تشمل المناطق المشتركة (ortak alanlar) في العقارات التركية: مدخل المبنى، الممرات، السلالم، المصعد، الحديقة، المسبح، مواقف السيارات، السطح، الجدران الخارجية، غرفة الغلايات، وأي مناطق أخرى مخصصة كأجزاء مشتركة في المشروع المعماري.

ما لا يمكنك فعله

خصخصة أو إغلاق أي جزء من المناطق المشتركة (مثل إغلاق الشرفة بالزجاج دون إذن، أو ادعاء أن موقف سيارات معين "ملكك").
تخزين الأغراض الشخصية في الممرات أو السلالم أو مخارج الحريق.
إجراء تغييرات هيكلية في التصميم الخارجي للمبنى أو الأنظمة المشتركة دون موافقة 4/5 من الملاك.
سد أو عرقلة المناطق المشتركة بمركباتك أو ممتلكاتك.

ما يمكنك توقعه

يجب أن يوفر المبنى وصولاً غير منقطع إلى جميع المناطق المشتركة.
صيانة المناطق المشتركة هي مسؤولية المدير، وتمول من العائدات.
يمكن لأي مالك طلب إصلاحات من خلال إخطار المدير كتابياً.

هل يمكنك تأجير شقتك عبر Airbnb؟

هذا أحد أهم الأسئلة للمستثمرين الأجانب — وقد تغيرت الإجابة بشكل كبير مؤخراً.

القانون رقم 7464: "قانون Airbnb"

منذ 1 يناير 2024، تخضع الإيجارات قصيرة الأجل (الإيجارات التي تصل إلى 100 يوم) في تركيا للقانون رقم 7464. المتطلبات الرئيسية هي:

تصريح إيجار سياحي: يجب الحصول على رخصة (Turizm Amaçlı Kiralama İzni) من وزارة الثقافة والسياحة.
اللافتات: يجب عرض لافتة عند مدخل المبنى تحدد الوحدة كإيجار سياحي.
موافقة الملاك: يجب أن توافق الجمعية العمومية على الإيجارات قصيرة الأجل في المبنى — إذا صوتت الجمعية ضد ذلك، فلا يمكنك قانونياً تأجير وحدتك عبر Airbnb.

كيف يمكن للجمعية منعك

بموجب تعديلات عام 2024 على قانون الملكية الطابقية، يمكن للجمعية العمومية قرر حظر الإيجارات قصيرة الأجل في المبنى بأغلبية بسيطة. وبمجرد اتخاذ هذا القرار، يصبح ملزماً لجميع الملاك.

الغرامات صارمة

المخالفة الأولى: 100,000 ليرة تركية.
تكرار المخالفات: قد يصل إلى 1,000,000 ليرة تركية.
يمكن للوزارة أيضاً إلغاء تصريحك وحظر إعلانك.

ماذا يجب على المستثمرين الأجانب فعله

قبل الشراء، تحقق مما إذا كانت خطة إدارة المبنى أو الجمعية قد فرضت قيوداً على الإيجارات قصيرة الأجل.
إذا كنت تخطط للتأجير عبر Airbnb، تأكد من أن خطة الإدارة تسمح بذلك — واحضر اجتماعات الجمعية للتصويت ضد أي قيود مقترحة.
تعامل مع محامٍ تركي لإتمام عملية الترخيص.
فكر في التأجير طويل الأمد (سنة فأكثر) كبديل أكثر أماناً وبساطة.

للحصول على تفصيل دقيق للالتزامات الضريبية على دخل الإيجار قصير الأجل، اقرأ دليلنا حول ضريبة دخل Airbnb في تركيا 2026: الدليل الكامل لمالكي العقارات الأجانب.

آليات حل النزاعات

النزاعات في عقارات الملكية الطابقية في تركيا شائعة. إليك كيفية حلها:

1. الحل الداخلي

يمكن حل العديد من النزاعات من خلال المدير أو في الجمعية العمومية. إذا كان أحد الجيران يسبب مشاكل، فإن تقديم شكوى مكتوبة للمدير هو الخطوة الأولى.

2. محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi)

هذه هي المحكمة الأساسية لنزاعات الملكية الطابقية:

النزاعات حول متأخرات العائدات.
الطعن في قرارات الجمعية العمومية.
النزاعات حول استخدام المناطق المشتركة.
قضايا عزل المدير.

3. التنفيذ من خلال المدير

يتمتع المدير بسلطة قانونية للقيام بما يلي:

إرسال إخطارات دفع رسمية.
بدء إجراءات التنفيذ (icra takibi) للعائدات غير المدفوعة.
الحصول على أمر قضائي بالبيع القسري للوحدة في الحالات القصوى لعدم السداد.

4. الوساطة

بالنسبة لبعض النزاعات المدنية (بما في ذلك بعض قضايا الملكية الطابقية)، قد تطلب المحاكم التركية محاولة وساطة قبل المضي قدماً في المحاكمة. يمكن أن يكون هذا أسرع وأرخص من التقاضي.

ملاحظات هامة للملاك الأجانب

تُرسل الإخطارات القانونية إلى العنوان المسجل في سند ملكيتك — إذا كنت تعيش في الخارج، قم بتسجيل عنوان تركي للمراسلات.
إجراءات المحكمة تكون باللغة التركية — ستحتاج إلى محامٍ تركي.
مواعيد الطعن (عادةً 30 يوماً من الاجتماع أو القرار) صارمة — لا تنتظر.

تحديثات تشريعية حديثة لعام 2026: ما الذي تغير

جاءت أهم التغييرات في قانون الملكية الطابقية التركي في السنوات الأخيرة مع القانون رقم 7579، المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 22 مايو 2026. إليك ملخص لما تغير:

التغيير	القاعدة السابقة	القاعدة الجديدة (2026)
الموافقة على الخطة التشغيلية	كان يمكن للمدير تحديدها دون تصويت الجمعية	يجب أن توافق عليها الجمعية العمومية
الخطة التشغيلية المؤقتة	لا توجد قواعد واضحة	يجب على المدير إعداد واحدة خلال 3 أشهر إذا لم تكن هناك خطة معتمدة
تحصيل المدفوعات المقدمة	أساس قانوني غير واضح	مرتبطة صراحةً بالفترة التي تسبق موافقة الجمعية
حد زيادة العائدات (الخطط المؤقتة)	لا يوجد سقف	لا يمكن أن تتجاوز معدل إعادة التقييم السنوي
تعديلات خطة الإدارة (المجمعات الكبيرة)	تتطلب موافقة 4/5 من الملاك	تم تخفيضها إلى أغلبية 2/3
أحكام خطة الإدارة المتعارضة	قابلة للتنفيذ حتى يتم الطعن فيها	الأحكام التي تتعارض مع القانون الجديد تعتبر باطلة تلقائياً

تجعل هذه التغييرات النظام أكثر شفافية وإنصافاً للملاك الأفراد — وخاصة الملاك الأجانب الذين ربما لم يكونوا حاضرين عند صياغة خطة الإدارة الأصلية.

الأسئلة الشائعة للمشترين الأجانب

1. هل يمكن للأجنبي أن يكون عضواً في الجمعية العمومية؟

نعم. بصفتك مالكاً مسجلاً في سند الملكية (الطابو)، لديك حقوق تصويت كاملة بغض النظر عن جنسيتك. يمكنك الحضور شخصياً أو التصويت من خلال ممثل بتوكيل موثق.

2. هل يمكن للمدير دخول شقتي دون إذن؟

بشكل عام لا. شقتك هي ملكيتك الخاصة. لا يمكن للمدير الدخول إلا بموافقتك أو بأمر قضائي لإجراء إصلاحات طارئة تؤثر على المناطق المشتركة أو الوحدات الأخرى.

3. ماذا يحدث إذا لم أدفع العائدات؟

يمكن للمدير بدء إجراءات التنفيذ، وإضافة فوائد وتكاليف قانونية، والحصول في النهاية على أمر قضائي ببيع وحدتك قسرياً لاسترداد الدين. عدم السداد يمثل خطراً قانونياً جسيماً.

4. هل يمكنني تأجير شقتي لمستأجر طويل الأمد وأنا أعيش في الخارج؟

نعم. الإيجارات طويلة الأمد (سنة أو أكثر) ليست مقيدة. يجب عليك إبلاغ إدارة المبنى والتأكد من اتباع المستأجر لخطة الإدارة وقواعد المجمع. يمكن أن ينص عقد الإيجار على ما إذا كان المستأجر أو المالك هو من يدفع العائدات.

5. هل أحتاج لدفع ضرائب تركية على شقتي حتى لو لم أقم بتأجيرها؟

نعم. أنت ملزم بدفع ضريبة العقار السنوية (emlak vergisi) بناءً على القيمة الرسمية للعقار. إذا لم تقم بتأجير العقار، فلا توجد ضريبة دخل، لكن ضريبة العقار تظل سارية. للحصول على نظرة شاملة، راجع دليلنا حول ضريبة الأرباح الرأسمالية في تركيا: شرح قاعدة الـ 5 سنوات للمستثمرين الأجانب (2026).

6. ما الذي يجب عليّ التحقق منه قبل شراء شقة في مجمع سكني تركي؟

التأكد من أن العقار حاصل على الملكية الطابقية (Kat Mülkiyeti) وليس الارتفاق الطابقي فقط.
الاطلاع على خطة الإدارة — خاصة القواعد المتعلقة بالإيجارات قصيرة الأجل.
معرفة قيمة العائدات وما تغطيه.
الوضع المالي للمبنى (صندوق الاحتياطي، القضايا القانونية المعلقة).
ما إذا كان المدير محترفاً أم متطوعاً من الملاك.
محاضر آخر اجتماعين للجمعية العمومية.

7. هل يمكنني تغيير خطة الإدارة؟

يتطلب تعديل خطة الإدارة تصويتاً. بموجب تحديثات عام 2026، تكفي أغلبية 2/3 للمجمعات السكنية (sites). أما المباني المستقلة فلا تزال تتبع قواعد الأغلبية القياسية في القانون رقم 634.

8. ماذا لو رفض المدير التواصل باللغة الإنجليزية؟

القانون التركي لا يلزم الإدارة بالتحدث بلغتين. خياراتك هي: تعيين ممثل يتحدث التركية، التعامل مع محامٍ يمكنه تولي المراسلات، أو طلب (في الجمعية العمومية) أن يستخدم المبنى اتصالات ثنائية اللغة لصالح الملاك الأجانب.

لماذا SimplyTR؟

قانون الملكية الطابقية في تركيا مفصل وتقني ومكتوب بلغة قانونية تركية. بالنسبة للملاك الأجانب، فإن مخاطر سوء الفهم — مثل فوات المواعيد النهائية، أو الزيادات غير القانونية في الرسوم، أو فقدان حقوق التصويت، أو شراء وحدة في مبنى يحظر الإيجارات قصيرة الأجل دون علم — هي مخاطر حقيقية ومكلفة.

تقدم SimplyTR خدمات استشارية قانونية باللغة الإنجليزية مصممة خصيصاً لمالكي العقارات الأجانب في تركيا. يقوم فريقنا بمراجعة خطط الإدارة قبل الشراء، وحضور الجمعيات العمومية نيابة عنك، والتفاوض مع مديري المواقع، وضمان حماية حقوقك بموجب أحدث تشريعات عام 2026.

سواء كنت تشتري شقتك الأولى في تركيا، أو تواجه نزاعاً مع إدارة مجمعك، أو تحاول ببساطة فهم فاتورة العائدات الخاصة بك — احجز استشارة مع الفريق القانوني في SimplyTR للحصول على تقييم مخصص لحالتك. لا التزامات، لا مصطلحات معقدة — فقط توجيهات عملية وواضحة باللغة الإنجليزية.

هذا الدليل لأغراض معلوماتية فقط ولا يشكل نصيحة قانونية. قانون الملكية الطابقية في تركيا عرضة للتغيير — استشر محامياً تركياً مؤهلاً للحصول على مشورة خاصة بعقارك وظروفك. آخر تحديث: يوليو 2026.

قانون الملكية الطابقية في تركيا 2026: قواعد لأصحاب الشقق الأجانب