通过房产投资获得土耳其公民身份指南 - 2025年

行政-11/06/2024-土耳其国籍, 指导, 在土耳其投资, 房地产-10 min-

通过房产投资获得土耳其公民身份的综合指南，详细介绍最新法规、申请流程和主要要求。

介绍

以下指南全面概述了希望通过房产投资获得土耳其公民身份的外国人应遵循的程序和原则。本指南旨在确保外国人了解相关的法律规定、限制和条件。

法律框架和先决条件

根据规定，外籍人士只要购买价值至少1TP440万美元或等值其他货币的房产，即可获得土耳其国籍。所购房产必须是公寓或带有建筑物的地块。此外，必须承诺至少三年内不出售该房产。

随着时间的推移，该条例也在不断发展，在不同日期做出了重大修订，以提高流程的清晰度和效率。例如，2017 年 1 月 12 日、2018 年 9 月 19 日以及随后日期的修改完善了可以购买房产的条件和相关承诺。

主要条款

资格标准：
- 外国人必须购买价值至少 $40 万美元的房产。
- 房产必须正式登记，交易必须有产权证。
- 房产在购买后三年内不得出售。
属性类型：
- 只要符合价值标准，房产可以是住宅，也可以是商用。
- 在建房产如果在规定期限内完工并满足必要条件，也可以考虑。
申请程序：
- 通过房产投资入籍土耳其的申请必须提交给相关部门，包括环境、城市化和气候变化部。
- 需要从经认证的评估公司获得财产评估报告。
- 一旦财产价值和其他条件得到核实，就会颁发合格证书。
文件要求：
- 房产证。
- 房地产投资认定证书。
- 与购房有关的付款和财务交易证明。
- 承诺至少三年内不出售房产。
特殊条件：
- 受抵押或其他法律限制的房产不能用于申请入籍。
- 多处房产可用于满足总投资要求，前提是这些房产的累计价值达到阈值。

详细法律规定

房地产投资认定证书： Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (TYTB)，即房地产投资确定证书，现在是通过房地产投资申请土耳其国籍的外国投资者的必备文件。该证书于 2024 年 2 月 1 日推出，由土地登记和地籍总局签发，要求至少投资 $400,000 购买符合条件的房产。TYTB 程序涉及对房产价值、付款证明和法规遵守情况的严格检查，包括对房产的三年销售限制。这项新要求旨在简化投资入籍计划，防止欺诈性交易，确保每套房产只能用于入籍一次。

销售和承诺文件： 正式契约必须明确规定三年内不得出售房产。这是一项具有约束力的承诺，任何违约行为都可能导致入籍程序被取消。

财务要求和投资证明： 房产付款必须通过土耳其银行进行，外币交易通过土耳其中央银行兑换。付款证明必须详细，显示买方和卖方的信息、交易金额和相关日期。银行收据和货币兑换文件是申请的重要组成部分。

其他法律注意事项：

涉及法律纠纷或已有留置权的房产不符合条件。
财产所有权必须清晰明确，不受任何第三方索赔的影响。
一般不允许共同拥有，除非由一个人的份额满足全部价值。

税务和财务考虑因素

税务负债： 房产买家必须遵守当地的税收法规，包括房产税、增值税和其他相关税种。必须按时足额缴纳税款，以避免法律纠纷。

财务交易： 付款必须通过土耳其银行进行，外币交易必须通过土耳其中央银行兑换。所有交易都必须准确记录，以确保符合土耳其的金融法规。

2024 年通过财产投资获得土耳其公民身份计划的最新变化

在过去的一年中，土耳其投资入籍计划发生了一些重大变化，以改进程序和防止欺诈活动。这些变化影响了房产评估流程、获得投资合格证后的程序、符合投资条件的房产类型以及通过承诺销售协议进行投资的条件。详情如下：

物业估价和 TYTB 流程

最关键的变化之一是引入了 Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi（TYTB）或房地产投资认定证书。自 2024 年 2 月 1 日起，通过房地产投资申请入籍必须获得 TYTB。土地登记和地籍总局负责签发该证书。

财产估价程序也实现了集中化。GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.是住房建设局（TOKI）的一家子公司，现在专门受权为入籍申请进行财产估价。这一变化旨在确保财产估值更加准确和标准化。

对投资者的影响：投资者现在必须通过 Web Tapu 系统 (https://webtapu.tkgm.gov.tr/），选择 "Vatandaşlığa Konu Satış"（出售入籍）选项，并选择 GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 作为估价公司。由于单一授权公司的工作量增加，这种集中化可能会导致处理时间延长。如果 GEDAŞ 的估值未达到所需的 1TP440 万门槛值，投资者应仔细考虑市场价值，并为可能的额外投资做好准备。

程序投资后合格证书

投资完成并获得合格证书后，档案将移交人口与公民事务总局。在这一阶段，您必须留在土耳其，因为该局需要再次采集您的指纹以进行验证。

对投资者的影响：在获得合格证书后，投资者应准备在土耳其逗留约 10-15 天，或为完成流程的每个步骤分别进行访问。

对土地投资的限制

以前，投资者购买一块空地就可以获得土耳其国籍。但根据最新规定，只有建筑项目获得批准的土地（"kat irtifakı "地契）才有资格。这意味着土地上必须有市政当局批准的建筑计划，并且地契必须转换以反映这一状况。

对投资者的影响：投资者不能再通过购买未开发土地获得土耳其国籍。只有已制定并批准建筑计划的地块才能被接受，从而确保投资用于实际开发项目。

承诺销售协议的单一交易要求

对于通过许诺销售协议进行的投资，所有投资必须在一次交易中完成。这意味着，与可以在不同时间和地点进行投资的标准房产购买不同，承诺销售协议要求一次性投入全部投资金额，通常是在同一个项目中。

对投资者的影响：本条例规定，通过承诺销售协议进行的投资通常是投资于单个大型物业或同一项目中的多个物业，这些物业的总价必须达到 $400,000 的要求。这一变化可确保交易更直接、更可验证。

这些最新变化旨在提高土耳其投资入籍计划的完整性和效率。通过了解和遵守这些新规定，投资者可以更好地把握流程，确保其投资符合必要的法律和财务要求。

犯罪记录证明要求

申请过程中引入了一项新要求。现在，外国投资者必须提交一份涵盖其家庭所有成年申请人的犯罪记录证明。该证明应从投资者本国获得。

对投资者的影响：这份附加文件为申请过程增加了一层尽职调查。投资者在规划申请时间表时，应考虑到从本国获取该证书所需的时间和精力。

家庭成员投资居留许可

现在的申请程序包括为外国投资者的家庭成员办理投资居留许可。现在，所有申请人，包括从投资中获益的家庭成员，都将与主要投资者一起获得 "J 类 "居留许可（投资居留许可）。

对投资者的影响：这一变化简化了所有参与公民身份申请的家庭成员的居留身份。它确保投资者家庭中的每个人在申请过程中都拥有一致的合法身份。

提交申请时必须在场

一个重要的程序变化是要求主要投资者和配偶在预约时到场提交文件。不再接受仅通过律师提出的申请。通过投资获得公民身份的投资者和配偶必须在提交文件阶段亲自前往公民办公室。

对投资者的影响：这一变化要求在提交申请时，整个家庭必须在土耳其。这可能需要协调旅行时间，部分家庭成员可能需要在土耳其逗留更长时间。不过，这也允许与官员进行直接交流，有可能加快审核过程。

这些新的变化进一步完善了土耳其投资入籍计划，强调了政府在申请过程中对尽职调查和个人核实的重视。潜在投资者在规划其投资和入籍申请策略时，应将这些新要求考虑在内。

获得土耳其公民身份的好处

旅行优势： 土耳其公民身份可免签或落地签进入许多国家，增强了全球流动性。
商机： 公民可以利用土耳其的战略位置和不断增长的经济来开展商业和贸易。土耳其与欧盟的关税同盟及其作为欧亚门户的地位，为其提供了巨大的商业优势。
文化和生活方式的益处： 土耳其拥有丰富的文化遗产、现代化的基础设施和高品质的生活。该国多样的地貌和气候提供了多种生活方式选择，从充满活力的城市生活到宁静的海滨生活，应有尽有。