Gayrimenkul satıldığında kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer mi?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca, yeni malik mevcut kira sözleşmesinin doğrudan tarafı haline gelir. Satış işlemi kira sözleşmesini sonlandırmaz; kiracı tüm yasal haklarını korur.

Satın aldığım daireye hemen taşınabilir miyim?

Eğer içeride bir kiracı varsa hemen taşınamazsınız. Mevcut kira sözleşmesini tüm şartlarıyla devralmış sayılırsınız. Dairede kendiniz oturmak istiyorsanız, "ihtiyaç nedeniyle tahliye" sürecini başlatmanız gerekir. Bu süreç yasal ihtar sürelerini ve gerekirse dava açılmasını kapsar. Satıcının, kiracının çıkacağına dair verdiği sözlü vaatlere asla güvenmemelisiniz.

Evi devraldıktan sonra kirayı piyasa değerine yükseltebilir miyim?

Hayır. Yeni ev sahibi olarak mevcut sözleşmenin şartlarına ve yasalarla belirlenen yıllık kira artış sınırlarına uymak zorundasınız. Sırf mülkiyet el değiştirdi diye kirayı tek taraflı olarak piyasa rayicine çıkaramazsınız.

Satış kaporası ödemeden önce hangi belgeleri incelemeliyim?

Kira sözleşmesinin aslını ve varsa ek protokolleri mutlaka istemelisiniz. Ayrıca banka onaylı kira ödeme geçmişini, depozito kayıtlarını ve mevcut ev sahibi ile kiracı arasında süregelen bir dava veya çekilmiş bir ihtarname olup olmadığını kontrol etmelisiniz.

Türkiye'de Kiracılı Ev Almak: Ödeme Yapmadan Önce Bilmeniz Gerekenler

Türkiye'de içinde kiracı olan bir ev için kapora ödemeden önce mutlaka kira sözleşmesini, güncel kira bedelini ve evin boş teslim edileceğine dair taahhütlerin doğruluğunu inceleyin.

Türkiyede kiracılı ev almak, kira geliri hedefleyen bir yatırımcı için cazip olabilir. Ancak bu süreç, boş bir daire satın almaktan çok daha farklı kontroller gerektirir. Satış kaporası ödemeden önce, devralacağınız kira sözleşmesinin detaylarını, mevcut kira gelirini ve planlarınızın kiracının evden çıkmasına bağlı olup olmadığını netleştirmeniz gerekir.

Eğer belirli bir tarihte eve taşınmanız gerekiyorsa, sormanız gereken en önemli soru şudur: Daire, tapu devrinden önce yasal ve fiziksel olarak boşaltılacak mı, yoksa devir sonrası tahliye süreciyle ilgili belirsizliği kabul mü ediyorsunuz? Satıcının "kiracı çıkacak" şeklindeki sözlü beyanı, satın alma kararını üzerine inşa etmek için yeterli bir güvence değildir.

Özetle: Satış işlemi tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Satış kaporası ödemeden önce kira sözleşmesini, ödeme geçmişini, kiracı depozitosunu ve evin boş teslim edilme şartlarını mutlaka doğrulayın.

Türkiyede kiracılı ev almak: Öncelikle amacınızı belirleyin

Kullanım amacınıza göre satın alma kararı nasıl değişir?
Kontrol Noktası	Oturmak için alanlar	Kira geliri için alanlar
Ana öncelik	Taşınma planınıza uygun, sorunsuz ve boş bir teslimat.	Belgelenmiş bir kira sözleşmesi ve sürdürülebilir net gelir.
İstenmesi gereken belgeler	Kira sözleşmesi, varsa tahliye taahhütnamesi, ihtarname kayıtları ve gerçekçi bir tahliye analizi.	Kira sözleşmesi, ödeme geçmişi, depozito kayıtları, giderler ve varsa hukuki uyuşmazlıklar.
Bütçeyi zorlayabilecek kalemler	Geçici konaklama, eşya depolama masrafları ve geciken tadilatlar.	Ödenmeyen kiralar, onarım masrafları, mülk sahibinin ödediği aidatlar ve yönetim giderleri.
Hatalı varsayım	"Yeni malik olduğum için hemen eve taşınabilirim."	"Mevcut kirayı hemen ilanlardaki piyasa fiyatına çıkarabilirim."
Ödeme yapmadan önce	Hukuki incelemesi yapılmış bir "boş teslim" şartında anlaşın veya tahliye riskini bilerek kabul edin.	Mevcut kira bedeli ve gerçekçi masraflar üzerinden yatırımın geri dönüşünü hesaplayın.

Daire satıldığında kira sözleşmesine ne olur?

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 310. maddesine göre, kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin doğrudan tarafı olur. Yani satış işlemi, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Konut kiralarında TBK'nın 347. maddesi, sözleşme süresinin dolmasının da mülk sahibine kiracıyı tek taraflı çıkarma hakkı vermediğini belirtir. Bunlar, Türkiye'de mülk satışından sonra kiracı haklarını anlamak için temel noktalardır. TBK 310 ve 347. maddelerin resmi metnine göz atabilirsiniz.

Avukatınızdan orijinal kira sözleşmesini ve sonradan yapılan tüm değişiklikleri birlikte incelemesini isteyin. Satıcının sunduğu yeni bir belge; önceki şartları, verilen tavizleri veya uyuşmazlıkları gizliyor olabilir. Dairede fiilen kimin oturduğunu ve bu durumun resmi belgelerle uyuşup uyuşmadığını netleştirin.

Satış kaporası vermeden önce kira dosyasını isteyin

Paranızı bağlamadan önce, olası tutarsızlıkları gidermek için şu belgeleri erkenden talep edin:

Eksiksiz kira sözleşmesi: İmzalı tüm sayfalar, orijinal başlangıç tarihi, kararlaştırılan süre, yenileme şartları, ek protokoller, demirbaş listesi ve varsa yan sözleşmeler.
Ödeme kanıtları: Banka kayıtları veya makbuzlarla desteklenen; tutarları, ödeme tarihlerini, borçları ve ön ödemeleri gösteren kira dökümü.
Güncel kira hesaplaması: Yapılan son artış, artış tarihi ve bu artışın hangi sözleşme veya yasal dayanağa göre yapıldığı.
Depozito bilgileri: Depozito tutarı, döviz cinsi, alındı belgesi, paranın tutulduğu hesap detayları ve varsa yapılmış kesintiler.
Hukuki süreç belgeleri: Çekilen ihtarnameler ve tebliğ şerhleri, arabuluculuk kayıtları, mahkeme veya icra dosyaları ve onarım talepleri.
Tahliye taahhüdü: Belgenin aslı, imzalar, belgenin imza şartları ve kararlaştırılan tahliye tarihi.
Apartman hesapları: Güncel aidat tutarı, varsa aidat borçları, onaylanmış büyük tadilat projeleri ve ödeme sorumluluğu.

Uygun koşulları sağlayarak, kira ile ilgili temel bilgileri sadece satıcının beyanına güvenmek yerine kiracıdan da teyit edin. Kişisel verilerin paylaşımını sadece işlem için gerekli olanla sınırlı tutun. Daireyi görme planlarını taraflarla nezaketle koordine edin; evin satılık olması, alıcının istediği zaman içeri girme hakkı olduğu anlamına gelmez.

Bu kontrolleri, İstanbul daire görme listemizdeki tapu ve bina kontrolleriyle birlikte yürütün.

Eve taşınmak istiyorsanız "altı ay kuralını" anlayın

TBK'nın 351. maddesi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı doğan yeni malike bir yol sunar. Bu maddeye göre yeni malik, mülkü satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermelidir. Bu durumda, satın alma tarihinden altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak altı ayın dolması, anahtarı hemen teslim alacağınız anlamına gelmez. Yasal şartlar, deliller ve yargılama süreci hala belirleyicidir. Bkz. TBK Madde 351.

İhtarname zamanlaması kritiktir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 9 Eylül 2025 tarihli kararında açıklandığı üzere, bu yola başvurabilmek için ihtarnamenin bir aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. İhtarnamenin süresinden önce postaya verilmiş olması, tebliğin süresinden sonra gerçekleşmesi durumunda geçerli sayılmamıştır. İhtarnameyi bir avukat aracılığıyla hazırlatın ve tebliğ kanıtlarını hemen kontrol edin. Bkz. Yargıtay, E. 2025/2624, K. 2025/3931.

Madde 351, ayrıca sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkı da tanır. Hangi yolun daha mantıklı olduğu, kira sözleşmesine ve tarihlere bağlıdır. Takvimi rezervasyon ödemesinden başlatmayın veya satıcının daha önce çektiği ihtarnamenin sizin ihtiyacınızı karşılayacağını varsaymayın.

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi, 2004 sayılı Kanun uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye için bir istisna getirse de, bu her tahliye davası için geçerli bir muafiyet değildir. Avukatınız; ihtarnameleri, arabuluculuk sürecini ve dava açma sürelerini seçilen yola göre koordine etmelidir. Bkz. 6325 Sayılı Kanun, Madde 18/B ve Adalet Bakanlığı arabuluculuk rehberi.

Tahliye taahhütnamesine ne kadar güvenmelisiniz?

Satıcının verdiği söz ile kiracının yasal olarak bağlayıcı taahhüdü farklı belgelerdir. Eğer bir tahliye taahhütnamesi sunuluyorsa, hukuki inceleme için belgenin aslını görün. TBK'nın 352. maddesi, kiralananın tesliminden sonra verilen yazılı taahhütleri düzenler ve kiracı çıkmazsa icra veya dava yoluyla tahliye imkanı tanır. Tarihleri, imzaları ve belgenin düzenlenme koşullarını kontrol edin; taahhütname, her zaman itirazsız bir tahliye garantisi vermez. Bkz. TBK Madde 352.

Yatırım yapıyorsanız mevcut kira sözleşmesini fiyatlandırın

Satın alma analizini yaparken, piyasadaki tahmini kiralara değil, fiilen ödenen ve tahsil edilen kiraya odaklanın. Beklediğiniz kira artışlarını temel hesaplamanızdan ayrı tutun. Mülkiyetin değişmesi, kirayı kendiliğinden piyasa rayicine çıkarmaz; konut kiralarında kira tespiti ve yenileme artışları TBK'nın 344. maddesine tabidir. Daha yüksek bir kira geliri varsaymadan önce sözleşmenin süresi, şartları ve geçerli kurallar hakkında bilgi alın. Bkz. TBK Madde 344.

Ardından; gerçekçi mülk sahibi giderlerini, bakım masraflarını, sigortayı, vergileri ve yönetim maliyetlerini düşerek net geliri hesaplayın. Ödemelerin durması veya büyük bir onarım gerekmesi durumunda ne yapacağınızı planlayın. Eğer satıcı kirayı peşin tahsil etmişse, bu dönemi ve tapu devrinde bu tutarın nasıl mahsuplaşılacağını netleştirin. Eski kira borçlarını kimin, hangi yasal dayanakla takip edeceğini ayrıca belirleyin.

İki depozitoyu birbirine karıştırmayın

Gayrimenkul işlemi için verdiğiniz satış kaporası, satın alma sözleşmesinin bir parçasıdır. Kiracının verdiği güvence bedeli (depozito) ise kira sözleşmesine aittir. Bu iki farklı ödemeyi tek bir belirsiz hesapta birleştirmeyin.

Konut kiralarında TBK'nın 342. maddesi, depozitoyu üç aylık kira bedeliyle sınırlar ve paranın veya kıymetli evrakın bankada tutulma şartlarını belirler. Mevcut depozitonun nasıl yönetildiğini doğrulayın. Satıcı ve alıcı arasındaki depozito devrini ve banka işlemlerini hukukçu görüşü alarak belgeleyin; tapu değişince nakit paranın veya hesap kontrolünün otomatik olarak size geçeceğini varsaymayın. Alıcı ve satıcı arasındaki özel bir mahsuplaşma, kiracının haklarını ortadan kaldırmaz. Bkz. TBK Madde 310 ve 342.

Satış kaporası şartlarında neler yer almalı?

Para transferi yapmadan önce, hazırlanan belgenin hukuki formunu, etkilerini ve iade şartlarını inceletin. Sadece "kapora" kelimesi, vazgeçme durumunda parayı geri alıp alamayacağınızı açıklamaz.

İşlem belgelerinde netleştirilmesi gereken noktalar
Konu	Anlaşılması veya doğrulanması gerekenler
Mülk ve alıcı bilgileri	Tam bağımsız bölüm numarası, kayıtlı malik, ödemeyi alacak kişi ve parayı alma yetkisi.
Kira beyanı	Esas alınan belgeler ve bilgiler; önemli bir tutarsızlık çıkması durumunda izlenecek süreç.
Tapu devrinde kullanım durumu	Kiracının kalmasını mı kabul ediyorsunuz yoksa boş teslim mi istiyorsunuz? Bu şartın nasıl kontrol edileceği.
Teslimatın gerçekleşmemesi	Kiracı çıkmazsa veya belgeler eksik kalırsa ne olacak: Süre uzatımı, iptal hakları ve iade takvimi.
Devir hesapları	Kiranın paylaştırılması, peşin ödenen kiralar, kiracı depozitosu, aidatlar, onarımlar ve belge teslimi.

Bu maddeler kendiliğinden geçerli olan kurallar değil, profesyonelce taslak haline getirilmesi gereken müzakere noktalarıdır. Eğer Türkiye'de boş bir ev almak sizin için vazgeçilmezse, evin boşaltılmış olmasını tapu devrinin bir ön şartı haline getirmeyi düşünün. Devirden hemen önce evi tekrar kontrol edin; anahtarları, evin durumunu ve sayaç endekslerini kayıt altına alın.

Sonraki adımınızı seçin

Sizin durumunuza en yakın seçeneği inceleyin.

Belirli bir tarihte taşınmam gerekiyor

Zaten boş olan bir daireye veya ancak boş teslim edildiği doğrulandıktan sonra tapu devri yapılacak, hukuki incelemesi tamamlanmış bir işleme öncelik verin. Kiracı içerideyken evi alacaksanız, olası gecikmeler için alternatif konaklama bütçesi ayırın. Mahkeme süreci kesin bir taşınma tarihi garanti edemez.

Kiracının kalmasında bir sakınca görmüyorum

Ancak kira sözleşmesini, ödemeleri, depozitoyu ve giderleri netleştirdikten sonra ilerleyin. Kayıtların devri ve kiracıya yapılacak yeni ödeme talimatları konusunda yazılı olarak anlaşın. Yatırımın geri dönüşünü, kiranın hemen artmayacağı senaryosuna göre kontrol edin.

Belgeler veya tahliye planı belirsiz

Kapora ödemesini durdurun. Eksik belgeleri ve bağımsız bir hukuki değerlendirmeyi talep edin. Satış fiyatındaki bir indirim, dairede kimin oturduğunu veya daireyi ne zaman kullanabileceğinizi belirlemez.

Sıkça sorulan sorular

Sırf evi satın aldığım için kiracıyı çıkarabilir miyim?

Hayır. TBK 310 uyarınca kira sözleşmesi genellikle yeni malikle devam eder. Tahliye için yasal bir dayanak bulunmalı ve gerekli süreçler izlenmelidir.

Satıcının "boş teslim" sözü kiracıyı bağlar mı?

Bunun her zaman kiracıyı bağlayacağını varsaymayın. Satıcının size karşı olan yükümlülükleri ile kiracının yasal durumu farklıdır. Sözünü tutmayan satıcıya karşı sahip olduğunuz haklar, size otomatik olarak boş bir daire sağlamaz.

İçinde kiracı olan bir daire mutlaka kötü bir yatırım mıdır?

Hayır. Ödemeleri düzenli, belgeleri eksiksiz bir kira ilişkisi planlarınıza uygun olabilir. Kararınız; doğrulanmış gelire, sorumluluklara ve kullanım amacınıza dayanmalıdır.

Taahhüt altına girmeden önce kira durumunu inceleyin

Kiracılı bir daire almayı mı düşünüyorsunuz? Kira belgelerini, kullanım amacınızı ve kapora ödemeden önce çözülmesi gereken soruları değerlendirmek için SimplyTR ile iletişime geçin.

Son inceleme: 6 Ekim 2026. Bu makale sıradan konut alımlarıyla ilgilidir ve genel bilgi amaçlıdır; belirli bir kira ilişkisi hakkında hukuki tavsiye niteliği taşımaz. İhtarnameler, süreler, sözleşme şekilleri ve yasal yollar bir Türk avukatı tarafından vakaya özel olarak incelenmelidir.

Türkiye'de Kiracılı Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Kapora Öncesi Kontrol Listesi